【正文】 問：你覺得開辦費應(yīng)該交嗎？ 答：美林公寓比較小，才有１５萬平方米，但像東方廣場這么大的項目，物業(yè)管理公司沒有這么大的實力負擔(dān)這么大的開辦費用。標(biāo)準(zhǔn)一旦制定，改版前，必須按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。中海物業(yè)管理公司的上級單位是中建總公司，中建總公司在國內(nèi)共有２５萬人，從這般龐大的隊伍中，選出一二千人做骨干還是綽綽有余的；另一方面，凡是借調(diào)出來的骨干，要進行一個月的系統(tǒng)培訓(xùn)，現(xiàn)在中海已在深圳市投資５０萬元建成一個電教化培訓(xùn)教室，骨干培訓(xùn)不成問題。如果是建議，我們還是保留。所以你不能說一個市長承諾本市發(fā)案率在萬分之幾以下，實際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時留一個余地。 我認為，物業(yè)管理新的機制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無償管理，通過房管所來進行管理，而現(xiàn)在是通過專業(yè)化的管理公司來進行有償?shù)墓芾?，這是一個比較大的飛躍。如果我們的預(yù)算或者說我們的標(biāo)書沒有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的 資料做進一步的測算。 蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡稱“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實行財務(wù)公開化，但你們公司的標(biāo)書并未涉及，請解釋一下。 季如進（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長，以下簡稱“季”）：你們在標(biāo)書中提出，工程維修費用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實際情況提出的。 徐：標(biāo)書上已提出物業(yè)管理費的參考指導(dǎo)價為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？ 答：關(guān)于保利物業(yè)申報的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來講，我們認為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項目的實際需要來測算，在標(biāo)書上我們提到了九項，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項目，之后按照可供銷售的面積１２萬平方米倒推回來計算出６元錢。 蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說一下，為什么這樣比你自己管理更好？ 答：我們公司自己也招聘過保安，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個公司，時間長了就容易發(fā)生一些問題。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認為，全年一共有８７６０個小時，按小時數(shù)的萬分之一算，一年大概是八到九次。我相信，如果我們做出成績來，業(yè)主自然會給我們的成績給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個口頭上的，包括實際上的。我們認為，從招標(biāo)書來看，對我們設(shè)定的風(fēng)險比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險還要小，所以我們對這個項目非常有信心。 問：中海是首家通過ＩＳＯ９００２認證的企業(yè)，將深圳所有標(biāo)準(zhǔn)都搬到北京是否符合９０００體系認證，在南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方根本沒有。是采取逐步回報處理、還是與開發(fā)商約定處理或抵作業(yè)主收費處理呢？ 答：這是按北京市政府２１號文件定的。而且上述２％的啟動性經(jīng)費的性質(zhì)亦沒有規(guī)定是借款抑或是贈與但是有一點是肯定的即它不是房款的一部分。如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實現(xiàn)。 問：接管以后，投入的管理人員總數(shù)是多少？ 答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。  第五答辯人： 中海物業(yè)管理公司 問：第一，在你的投標(biāo)書里面，對于管理費用標(biāo)準(zhǔn)的計算，所依據(jù)的文件是１９６號文件，這個文件是針對普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費。 問：你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動，公司用什么體制來保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會接觸等等？ 答：怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個大問題。 徐：假如你管的小區(qū)中有一個會所，你在標(biāo)書中提到，會所的設(shè)施住戶或者是業(yè)主可以無償使用，這個問題你們跟開發(fā)商怎么銜接開發(fā)商是獨立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出承諾，將來業(yè)主說了，你們當(dāng)時說是無償?shù)?，可是產(chǎn)權(quán)人說不同意，那怎么辦？ 答：通過美林花園開發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說的會所只限于非民用性的，他的成本達到物業(yè)管理費的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會跟開發(fā)商進行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。 這也引發(fā)出另一個問題，如果中標(biāo)物業(yè)管理公司沒有實現(xiàn)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，問題該如何解決？同時，對于上述指標(biāo)的定義及可操作性也值得考慮。  第二答辯人： 北京保利物業(yè)酒店管理公司 徐俊達（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)