【正文】 問(wèn)：你覺(jué)得開(kāi)辦費(fèi)應(yīng)該交嗎？ 答：美林公寓比較小，才有１５萬(wàn)平方米，但像東方廣場(chǎng)這么大的項(xiàng)目，物業(yè)管理公司沒(méi)有這么大的實(shí)力負(fù)擔(dān)這么大的開(kāi)辦費(fèi)用。標(biāo)準(zhǔn)一旦制定，改版前，必須按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。中海物業(yè)管理公司的上級(jí)單位是中建總公司，中建總公司在國(guó)內(nèi)共有２５萬(wàn)人，從這般龐大的隊(duì)伍中，選出一二千人做骨干還是綽綽有余的；另一方面，凡是借調(diào)出來(lái)的骨干，要進(jìn)行一個(gè)月的系統(tǒng)培訓(xùn)，現(xiàn)在中海已在深圳市投資５０萬(wàn)元建成一個(gè)電教化培訓(xùn)教室，骨干培訓(xùn)不成問(wèn)題。如果是建議，我們還是保留。所以你不能說(shuō)一個(gè)市長(zhǎng)承諾本市發(fā)案率在萬(wàn)分之幾以下，實(shí)際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時(shí)留一個(gè)余地。 我認(rèn)為，物業(yè)管理新的機(jī)制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無(wú)償管理，通過(guò)房管所來(lái)進(jìn)行管理，而現(xiàn)在是通過(guò)專業(yè)化的管理公司來(lái)進(jìn)行有償?shù)墓芾?，這是一個(gè)比較大的飛躍。如果我們的預(yù)算或者說(shuō)我們的標(biāo)書沒(méi)有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的 資料做進(jìn)一步的測(cè)算。 蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡(jiǎn)稱“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)化，但你們公司的標(biāo)書并未涉及，請(qǐng)解釋一下。 季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱“季”）：你們?cè)跇?biāo)書中提出，工程維修費(fèi)用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們?cè)诮档凸芾沓杀旧嫌心男┐胧?答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費(fèi)用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費(fèi)也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實(shí)際情況提出的。 徐：標(biāo)書上已提出物業(yè)管理費(fèi)的參考指導(dǎo)價(jià)為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？ 答：關(guān)于保利物業(yè)申報(bào)的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時(shí)從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來(lái)講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項(xiàng)目的實(shí)際需要來(lái)測(cè)算，在標(biāo)書上我們提到了九項(xiàng)，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項(xiàng)目，之后按照可供銷售的面積１２萬(wàn)平方米倒推回來(lái)計(jì)算出６元錢。 蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費(fèi)用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說(shuō)一下，為什么這樣比你自己管理更好？ 答：我們公司自己也招聘過(guò)保安，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來(lái)做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個(gè)公司，時(shí)間長(zhǎng)了就容易發(fā)生一些問(wèn)題。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有８７６０個(gè)小時(shí)，按小時(shí)數(shù)的萬(wàn)分之一算，一年大概是八到九次。我相信，如果我們做出成績(jī)來(lái)，業(yè)主自然會(huì)給我們的成績(jī)給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個(gè)口頭上的，包括實(shí)際上的。我們認(rèn)為，從招標(biāo)書來(lái)看，對(duì)我們?cè)O(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)還要小，所以我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目非常有信心。 問(wèn)：中海是首家通過(guò)ＩＳＯ９００２認(rèn)證的企業(yè)，將深圳所有標(biāo)準(zhǔn)都搬到北京是否符合９０００體系認(rèn)證，在南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方根本沒(méi)有。是采取逐步回報(bào)處理、還是與開(kāi)發(fā)商約定處理或抵作業(yè)主收費(fèi)處理呢？ 答：這是按北京市政府２１號(hào)文件定的。而且上述２％的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)的性質(zhì)亦沒(méi)有規(guī)定是借款抑或是贈(zèng)與但是有一點(diǎn)是肯定的即它不是房款的一部分。如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實(shí)現(xiàn)。 問(wèn)：接管以后，投入的管理人員總數(shù)是多少？ 答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。  第五答辯人： 中海物業(yè)管理公司 問(wèn)：第一，在你的投標(biāo)書里面，對(duì)于管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算，所依據(jù)的文件是１９６號(hào)文件，這個(gè)文件是針對(duì)普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費(fèi)。 問(wèn)：你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動(dòng)，公司用什么體制來(lái)保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會(huì)接觸等等？ 答：怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個(gè)大問(wèn)題。 徐：假如你管的小區(qū)中有一個(gè)會(huì)所，你在標(biāo)書中提到，會(huì)所的設(shè)施住戶或者是業(yè)主可以無(wú)償使用，這個(gè)問(wèn)題你們跟開(kāi)發(fā)商怎么銜接開(kāi)發(fā)商是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出承諾，將來(lái)業(yè)主說(shuō)了，你們當(dāng)時(shí)說(shuō)是無(wú)償?shù)?，可是產(chǎn)權(quán)人說(shuō)不同意，那怎么辦？ 答：通過(guò)美林花園開(kāi)發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會(huì)所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說(shuō)的會(huì)所只限于非民用性的，他的成本達(dá)到物業(yè)管理費(fèi)的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會(huì)跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。 這也引發(fā)出另一個(gè)問(wèn)題，如果中標(biāo)物業(yè)管理公司沒(méi)有實(shí)現(xiàn)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，問(wèn)題該如何解決？同時(shí)，對(duì)于上述指標(biāo)的定義及可操作性也值得考慮。  第二答辯人： 北京保利物業(yè)酒店管理公司 徐俊達(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)