某花園物業(yè)管理竟標(biāo)答辯節(jié)選(參考版)
2025-04-22 04:03本頁面
【正文】 業(yè)主委員會可以查，這是業(yè)主委員會的權(quán)利。《辦法》作為一個地方法規(guī)肯定不能給買賣合同強(qiáng)加上一個借款合同或贈與合同的規(guī)定。而且上述２％的啟動性經(jīng)費的性質(zhì)亦沒有規(guī)定是借款抑或是贈與但是有一點是肯定的即它不是房款的一部分。 問：可以通過折舊實現(xiàn)。 問：如不給開發(fā)費，你們還接不接？ 答：如果不能解決，我們公司不準(zhǔn)備接這種項目。是采取逐步回報處理、還是與開發(fā)商約定處理或抵作業(yè)主收費處理呢？ 答：這是按北京市政府２１號文件定的。維持收支平衡是任何一個管理人的基本義務(wù)否則至少不能拿全酬。 關(guān)于１５５人是多是少，第一，我們認(rèn)為美林是高檔外銷公寓，綠化面積非常大，我們對保安設(shè)施不是很了解，所以人員編制上按完全沒有保安設(shè)施操作的，可能用人較多；第二，《勞動法》對勞動保障增大了，要求４０小時工作制等，我們不想在這方面出現(xiàn)投訴；再有，我們提供２４小時服務(wù)，所以人員相對要多一些。而且我們出身于施工企業(yè)，原來是安裝，現(xiàn)在是管理鍋爐，不會有問題。華昌也是一座高層樓宇。如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實現(xiàn)。美林屬高檔小區(qū)，完全可以套用標(biāo)準(zhǔn)，這也是我們管理的長項。天津管理的華昌大廈，順利通過試點小區(qū)考評，杭州的項目在省檢中獲全省第一，年終通過國家優(yōu)秀示范小區(qū)考評。 問：中海是首家通過ＩＳＯ９００２認(rèn)證的企業(yè)，將深圳所有標(biāo)準(zhǔn)都搬到北京是否符合９０００體系認(rèn)證，在南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方根本沒有。通過專業(yè)化運作，可以更大限度地降低物業(yè)管理成本，這是向國際慣例接軌，香港就是這樣，由于國內(nèi)專業(yè)化程度尚不高，我們只能組建自己的專業(yè)公司。二是我們實現(xiàn)了專業(yè)化運行。 問：提兩個問題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費用，如何能保持運作，我對可行性比較關(guān)心。深圳只對微福利房住宅區(qū)和商品房制定了標(biāo)準(zhǔn)，商場、高檔寫字樓和甲級公寓都參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 問：接管以后，投入的管理人員總數(shù)是多少？ 答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。第三，現(xiàn)在中海物業(yè)管理公司在深圳共有２０００人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一個１０萬平方米的小區(qū)，有５名管理人員加２名財務(wù)管理人員即可。 問：因為中海在北京同時接管了幾個項目，但你們的干部儲備、人員素質(zhì)能不能跟上需求？這關(guān)系到中海深圳、上海、廣州所實現(xiàn)的優(yōu)秀物業(yè)管理能否在北京成為現(xiàn)實？ 答：中海最大的優(yōu)勢在于員工的培訓(xùn)和骨干員工的培養(yǎng)。我們認(rèn)為，從招標(biāo)書來看，對我們設(shè)定的風(fēng)險比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險還要小，所以我們對這個項目非常有信心。 問：來自深圳的中海公司，對于在北京做物業(yè)管理項目，在難度和風(fēng)險方面做過哪些考慮？ 答：如果加上美林公寓的話，中海已經(jīng)在北京接了第８個盤了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達(dá)到２０４萬平方米。問題是完全依據(jù)１９６號文件難以體現(xiàn)管理服務(wù)的成本來源及難以測算準(zhǔn)確的物業(yè)管理費。 第二個問題，少交或者不交管理費是一個非常普遍的問題，我們認(rèn)為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)康姆?。同时，晤U僑銜?，北京市捂煹管理的?52。高層樓宇有共同性，每一項收費在總成本中的比例大體相同，所以這種收費絕對不會影響中海物業(yè)的管理。 第五答辯人： 中海物業(yè)管理公司 問：第一，在你的投標(biāo)書里面，對于管理費用標(biāo)準(zhǔn)的計算，所依據(jù)的文件是１９６號文件，這個文件是針對普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費。 第二個問題，有償服務(wù)所得能不能全部返還美林公寓，對這個問題我仍然不太想給予肯定的承諾，為什么呢？我們設(shè)想一下，美林公寓將會有均豪派出的大量的管理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時候他們還在工作，他們這么辛苦，如果他們的努力換來了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會認(rèn)可，業(yè)主能夠享受到非常好的環(huán)境，這樣的情況下，可不可以給他們一些報酬？我想這是可以的。如果作為條件的話，我們?nèi)∠@個要求。我相信，如果我們做出成績來，業(yè)主自然會給我們的成績給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個口頭上的，包括實際上的。 問：你們提到，如果服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的話，希望能夠提高收費標(biāo)準(zhǔn)，并且希望能夠提高酬金。所以，共建、共管是我們標(biāo)書里特別提到的。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望。 這一點，我們派出的執(zhí)行部門都有體現(xiàn)。 問：你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動，公司用什么體制來保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會接觸等等？ 答：怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個大問題。 點評：管理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)
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