某花園物業(yè)管理竟標(biāo)答辯節(jié)選(文件)
【正文】 個(gè)問題，少交或者不交管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的問題，我們認(rèn)為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)康姆?。同时，晤U僑銜?，北京市捂煹管理的?52。 問：來自深圳的中海公司，對于在北京做物業(yè)管理項(xiàng)目，在難度和風(fēng)險(xiǎn)方面做過哪些考慮？ 答：如果加上美林公寓的話，中海已經(jīng)在北京接了第８個(gè)盤了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達(dá)到２０４萬平方米。 問：因?yàn)橹泻Ｔ诒本┩瑫r(shí)接管了幾個(gè)項(xiàng)目，但你們的干部儲備、人員素質(zhì)能不能跟上需求？這關(guān)系到中海深圳、上海、廣州所實(shí)現(xiàn)的優(yōu)秀物業(yè)管理能否在北京成為現(xiàn)實(shí)？ 答：中海最大的優(yōu)勢在于員工的培訓(xùn)和骨干員工的培養(yǎng)。 問：接管以后，投入的管理人員總數(shù)是多少？ 答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。 問：提兩個(gè)問題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費(fèi)用，如何能保持運(yùn)作，我對可行性比較關(guān)心。通過專業(yè)化運(yùn)作，可以更大限度地降低物業(yè)管理成本，這是向國際慣例接軌，香港就是這樣，由于國內(nèi)專業(yè)化程度尚不高，我們只能組建自己的專業(yè)公司。天津管理的華昌大廈，順利通過試點(diǎn)小區(qū)考評，杭州的項(xiàng)目在省檢中獲全省第一，年終通過國家優(yōu)秀示范小區(qū)考評。如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實(shí)現(xiàn)。而且我們出身于施工企業(yè)，原來是安裝，現(xiàn)在是管理鍋爐，不會有問題。維持收支平衡是任何一個(gè)管理人的基本義務(wù)否則至少不能拿全酬。 問：如不給開發(fā)費(fèi)，你們還接不接？ 答：如果不能解決，我們公司不準(zhǔn)備接這種項(xiàng)目。而且上述２％的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)的性質(zhì)亦沒有規(guī)定是借款抑或是贈與但是有一點(diǎn)是肯定的即它不是房款的一部分。業(yè)主委員會可以查，這是業(yè)主委員會的權(quán)利。《辦法》作為一個(gè)地方法規(guī)肯定不能給買賣合同強(qiáng)加上一個(gè)借款合同或贈與合同的規(guī)定。 問：可以通過折舊實(shí)現(xiàn)。是采取逐步回報(bào)處理、還是與開發(fā)商約定處理或抵作業(yè)主收費(fèi)處理呢？ 答：這是按北京市政府２１號文件定的。 關(guān)于１５５人是多是少，第一，我們認(rèn)為美林是高檔外銷公寓，綠化面積非常大，我們對保安設(shè)施不是很了解，所以人員編制上按完全沒有保安設(shè)施操作的，可能用人較多；第二，《勞動(dòng)法》對勞動(dòng)保障增大了，要求４０小時(shí)工作制等，我們不想在這方面出現(xiàn)投訴；再有，我們提供２４小時(shí)服務(wù)，所以人員相對要多一些。華昌也是一座高層樓宇。美林屬高檔小區(qū)，完全可以套用標(biāo)準(zhǔn)，這也是我們管理的長項(xiàng)。 問：中海是首家通過ＩＳＯ９００２認(rèn)證的企業(yè)，將深圳所有標(biāo)準(zhǔn)都搬到北京是否符合９０００體系認(rèn)證，在南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方根本沒有。二是我們實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化運(yùn)行。深圳只對微福利房住宅區(qū)和商品房制定了標(biāo)準(zhǔn)，商場、高檔寫字樓和甲級公寓都參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第三，現(xiàn)在中海物業(yè)管理公司在深圳共有２０００人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一個(gè)１０萬平方米的小區(qū)，有５名管理人員加２名財(cái)務(wù)管理人員即可。我們認(rèn)為，從招標(biāo)書來看，對我們設(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)還要小，所以我們對這個(gè)項(xiàng)目非常有信心。問題是完全依據(jù)１９６號文件難以體現(xiàn)管理服務(wù)的成本來源及難以測算準(zhǔn)確的物業(yè)管理費(fèi)。高層樓宇有共同性，每一項(xiàng)收費(fèi)在總成本中的比例大體相同，所以這種收費(fèi)絕對不會影響中海物業(yè)的管理。 第二個(gè)問題，有償服務(wù)所得能不能全部返還美林公寓，對這個(gè)問題我仍然不太想給予肯定的承諾，為什么呢？我們設(shè)想一下，美林公寓將會有均豪派出的大量的管理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時(shí)候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時(shí)候他們還在工作，他們這么辛苦，如果他們的努力換來了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會認(rèn)可，業(yè)主能夠享受到非常好的環(huán)境，這樣的情況下，可不可以給他們一些報(bào)酬？我想這是可以的。我相信，如果我們做出成績來，業(yè)主自然會給我們的成績給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個(gè)口頭上的，包括實(shí)際上的。所以，共建、共管是我們標(biāo)書里特別提到的。 這一點(diǎn)，我們派出的執(zhí)行部門都有體現(xiàn)。 點(diǎn)評：管理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)行性。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有８７６０個(gè)小時(shí)，按小時(shí)數(shù)的萬分之一算，一年大概是八到九次。第二種是由管理公司派人來完成，自身只扮演一個(gè)組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因?yàn)槲覀儺吘棺隽朔?wù)，另一個(gè)部分將作為這個(gè)社區(qū)的管理基金。 第四答辯人： 均豪物業(yè)管理公司 問：作為一家民營企業(yè)，請問均豪是否有經(jīng)濟(jì)能力保障長期穩(wěn)定的管理好美林公寓？ 答：均豪是一家民營企業(yè)，而且不是一個(gè)以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無須諱言的。 楊：你再說一下物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)是什么？ 答：物業(yè)管理的目標(biāo)是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個(gè)滿意的居住空間，這是我們最大
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