【正文】 這種做法的根據(jù)是什么？ 答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個(gè)月的管理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。 劉：北京市現(xiàn)在沒(méi)有關(guān)于要收物業(yè)管理費(fèi)押金的規(guī)定。  第二答辯人： 北京保利物業(yè)酒店管理公司 徐俊達(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱“徐”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請(qǐng)問(wèn)這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？ 答：我覺(jué)得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。我預(yù)計(jì)，會(huì)減少到８０人左右。 這也引發(fā)出另一個(gè)問(wèn)題，如果中標(biāo)物業(yè)管理公司沒(méi)有實(shí)現(xiàn)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，問(wèn)題該如何解決？同時(shí)，對(duì)于上述指標(biāo)的定義及可操作性也值得考慮。你們是外包的，請(qǐng)問(wèn)，你們將如何保證對(duì)保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？ 第二個(gè)問(wèn)題是你們?cè)跇?biāo)書(shū)中對(duì)社區(qū)文化建設(shè)提出了很多設(shè)想和安排，如“三八”節(jié)活動(dòng)和秧歌隊(duì)等，這些活動(dòng)對(duì)于外銷(xiāo)公寓是否合適？ 答：關(guān)于保安外包的問(wèn)題，我們?cè)谄刚?qǐng)保安人員的時(shí)候，要跟當(dāng)?shù)氐墓膊块T(mén)取得聯(lián)系，由他們來(lái)推薦專業(yè)的保安公司，在對(duì)保安人員的控制問(wèn)題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的委托管理合同，我們會(huì)在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的損失賠償問(wèn)題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細(xì)的個(gè)人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的問(wèn)題由保安公司來(lái)承擔(dān)。 徐：假如你管的小區(qū)中有一個(gè)會(huì)所，你在標(biāo)書(shū)中提到，會(huì)所的設(shè)施住戶或者是業(yè)主可以無(wú)償使用，這個(gè)問(wèn)題你們跟開(kāi)發(fā)商怎么銜接開(kāi)發(fā)商是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出承諾，將來(lái)業(yè)主說(shuō)了，你們當(dāng)時(shí)說(shuō)是無(wú)償?shù)?，可是產(chǎn)權(quán)人說(shuō)不同意，那怎么辦？ 答：通過(guò)美林花園開(kāi)發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會(huì)所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說(shuō)的會(huì)所只限于非民用性的，他的成本達(dá)到物業(yè)管理費(fèi)的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會(huì)跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。 問(wèn)：北京市１９６號(hào)文件適用范圍是怎樣的。 問(wèn)：你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動(dòng)，公司用什么體制來(lái)保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會(huì)接觸等等？ 答：怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個(gè)大問(wèn)題。 問(wèn)：你們提到，如果服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的話，希望能夠提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且希望能夠提高酬金。  第五答辯人： 中海物業(yè)管理公司 問(wèn)：第一，在你的投標(biāo)書(shū)里面，對(duì)于管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算，所依據(jù)的文件是１９６號(hào)文件，這個(gè)文件是針對(duì)普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費(fèi)。 問(wèn)：來(lái)自深圳的中海公司，對(duì)于在北京做物業(yè)管理項(xiàng)目，在難度和風(fēng)險(xiǎn)方面做過(guò)哪些考慮？ 答：如果加上美林公寓的話，中海已經(jīng)在北京接了第８?jìng)€(gè)盤(pán)了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達(dá)到２０４萬(wàn)平方米。 問(wèn)：接管以后，投入的管理人員總數(shù)是多少？ 答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。通過(guò)專業(yè)化運(yùn)作，可以更大限度地降低物業(yè)管理成本，這是向國(guó)際慣例接軌，香港就是這樣，由于國(guó)內(nèi)專業(yè)化程度尚不高，我們只能組建自己的專業(yè)公司。如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實(shí)現(xiàn)。維持收支平衡是任何一個(gè)管理人的基本義務(wù)否則至少不能拿全酬。而且上述２％的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)的性質(zhì)亦沒(méi)有規(guī)定是借款抑或是贈(zèng)與但是有一點(diǎn)是肯定的即它不是房款的一部分。《辦法》作為一個(gè)地方法規(guī)肯定不能給買(mǎi)賣(mài)合同強(qiáng)加上一個(gè)借款合同或贈(zèng)與合同的規(guī)定。是采取逐步回報(bào)處理、還是與開(kāi)發(fā)商約定處理或抵作業(yè)主收費(fèi)處理呢？ 答：這是按北京市政府２１號(hào)文件定的。華昌也是一座高層樓宇。 問(wèn)：中海是首家通過(guò)ＩＳＯ９００２認(rèn)證的企業(yè)，將深圳所有標(biāo)準(zhǔn)都搬到北京是否符合９０００體系認(rèn)證，在南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方根本沒(méi)有。深圳只對(duì)微福利房住宅區(qū)和商品房制定了標(biāo)準(zhǔn)，商場(chǎng)、高檔寫(xiě)字樓和甲級(jí)公寓都參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。我們認(rèn)為，從招標(biāo)書(shū)來(lái)看，對(duì)我們?cè)O(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)還要小，所以我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目非常有信心。高層樓宇有共同性，每一項(xiàng)收費(fèi)在總成本中的比例大體相同，所以這種收費(fèi)絕對(duì)不會(huì)影響中海物業(yè)的管理。我相信，如果我們做出成績(jī)來(lái)，業(yè)主自然會(huì)給我們的成績(jī)給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個(gè)口頭上的，包括實(shí)際上的。 這一點(diǎn)，我們派出的執(zhí)行部門(mén)都有體現(xiàn)。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有８７６０個(gè)小時(shí)，按小時(shí)數(shù)的萬(wàn)分之一算，一年大概是八到九次。  第四答辯人： 均豪物業(yè)管理公司 問(wèn)：作為一家民營(yíng)企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)均豪是否有經(jīng)濟(jì)能力保障長(zhǎng)期穩(wěn)定的管理好美林公寓？ 答：均豪是一家民營(yíng)企業(yè)，而且不是一個(gè)以投資為主體的房地產(chǎn)公