某花園物業(yè)管理竟標(biāo)答辯節(jié)選-wenkub
2023-05-04 04:03:22 本頁面
【正文】 林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場競標(biāo)答辯節(jié)選 ( 2003810 23:32:47 閱讀 37 次)９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。 劉：北京市現(xiàn)在沒有關(guān)于要收物業(yè)管理費(fèi)押金的規(guī)定。 點(diǎn)評：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對工程保修項(xiàng)目之外及保修期限屆滿之后才會發(fā)生的，該費(fèi)用劃分為中小修項(xiàng)目費(fèi)用與大修項(xiàng)目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)管理費(fèi)中支付，后者從公共維修基金中支付。 第二答辯人： 北京保利物業(yè)酒店管理公司 徐俊達(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長，以下簡稱“徐”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請問這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？ 答：我覺得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。 點(diǎn)評：在６家競標(biāo)的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財(cái)務(wù)人員最多未超過３人。我預(yù)計(jì)，會減少到８０人左右。我認(rèn)為保利物業(yè)目前擬定的八項(xiàng)跟ＩＳＯ９００２制定的標(biāo)準(zhǔn)吻合，我們確實(shí)有一定的偏差，這是由于保守而造成的，不過我們會有一定的調(diào)整。 這也引發(fā)出另一個問題，如果中標(biāo)物業(yè)管理公司沒有實(shí)現(xiàn)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，問題該如何解決？同時，對于上述指標(biāo)的定義及可操作性也值得考慮。 點(diǎn)評：這是一個管理工作中的技術(shù)性問題，經(jīng)驗(yàn)如何，也由此可見一斑。你們是外包的，請問，你們將如何保證對保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？ 第二個問題是你們在標(biāo)書中對社區(qū)文化建設(shè)提出了很多設(shè)想和安排，如“三八”節(jié)活動和秧歌隊(duì)等，這些活動對于外銷公寓是否合適？ 答：關(guān)于保安外包的問題，我們在聘請保安人員的時候，要跟當(dāng)?shù)氐墓膊块T取得聯(lián)系，由他們來推薦專業(yè)的保安公司，在對保安人員的控制問題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的委托管理合同，我們會在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的損失賠償問題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細(xì)的個人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的問題由保安公司來承擔(dān)。 蔡律師：但是根據(jù)我們的了解，保安公司目前是一個壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，通常是由公安設(shè)立的專門公司；另外，公安大學(xué)等單位也開辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時怎么辦？ 答：我們選的是公安大學(xué)的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過這樣的問題，由于保安人員的過失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴(yán)格規(guī)定，在正常的管理過程當(dāng)中，如果有問題及時更換，他們會按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，殺０補(bǔ)糾唇信獬?，这个蕦\仍諍賢幸慘研疵鰨沂茄細(xì)癜湊蘸賢粗蔥械?。杨：请拈偢一蠑佹煹管理的芯G逯坪痛車姆課莨芾砬鷦?wù)槷€? 答：新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下來實(shí)現(xiàn)對物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別。 徐：假如你管的小區(qū)中有一個會所，你在標(biāo)書中提到，會所的設(shè)施住戶或者是業(yè)主可以無償使用，這個問題你們跟開發(fā)商怎么銜接開發(fā)商是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出承諾，將來業(yè)主說了，你們當(dāng)時說是無償?shù)模墒钱a(chǎn)權(quán)人說不同意，那怎么辦？ 答：通過美林花園開發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說的會所只限于非民用性的，他的成本達(dá)到物業(yè)管理費(fèi)的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會跟開發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。物業(yè)管理幸滌幸桓鎏氐悖褪塹褪杖?，但也蕢q頭縵盞男幸?。均豪震h改瓿宋鏌倒芾?，晤U敲揮兇鋈魏紋淥矯嫻耐蹲?，使晤U瞧笠翟詮姹芊縵輾矯孀齙梅淺：茫頤侵牢頤親約河Ω酶墑裁?，矒]Ω酶墑裁礎(chǔ)? 問：你們的標(biāo)書中提出了許多特約性服務(wù)，有些項(xiàng)目是收費(fèi)的，這些項(xiàng)目又是管理人員利用工作時間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費(fèi)中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰所有。 問：北京市１９６號文件適用范圍是怎樣的。 問：治安問題有時候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。 問：你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動，公司用什么體制來保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會接觸等等？ 答：怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個大問題。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望。 問：你們提到，如果服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的話，希望能夠提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且希望能夠提高酬金。如果作為條件的話，我們?nèi)∠@個要求。 第五答辯人： 中海物業(yè)管理公司 問：第一，在你的投標(biāo)書里面，對于管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算，所依據(jù)的文件是１９６號文件，這個文件是針對普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費(fèi)。 第二
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