某花園物業(yè)管理竟標(biāo)答辯節(jié)選-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)管理費(fèi)中支付，后者從公共維修基金中支付。北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選 ( 2003810 23:32:47 閱讀 37 次)９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。 第二點(diǎn)，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護(hù)方面，我們做到有章可循，因?yàn)榇舜蚊懒只▓@招標(biāo)中對(duì)一些功能安排不清，我們只能按一般測(cè)算值來(lái)確定。 物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個(gè)磨合期，將來(lái)隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬(wàn)能手，如果最初把人員編制壓下來(lái)，實(shí)施過(guò)程中就會(huì)非常被動(dòng)。我認(rèn)為，作為一家物業(yè)管理公司，在他接管一家物業(yè)管理項(xiàng)目的時(shí)候，首先應(yīng)明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后根據(jù)他受托的項(xiàng)目制定切實(shí)可行的支出項(xiàng)目。 第三答辯人： 北京燕僑物業(yè)管理公司 劉：美林花園是外銷公寓，也就是說(shuō)這里的業(yè)主或租戶有可能是外國(guó)人，作為物業(yè)管理公司你們是否知道應(yīng)到公安機(jī)關(guān)辦哪些手續(xù)？ 答：我們要請(qǐng)外籍人員填寫(xiě)由公安局管理處要求填寫(xiě)的登記表，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳給公安管理部門(mén)，對(duì)外籍人員進(jìn)行登記，以便更好地管理。社會(huì)上保安公司很多，他們也是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，所以我們可以通過(guò)公安部門(mén)推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會(huì)發(fā)生剛剛我說(shuō)的那幾種情況。但我們有著良好的資信和業(yè)績(jī)，這也是委托人看中我們的理由。在我們管理的項(xiàng)目中，被公安機(jī)關(guān)立案的幾乎沒(méi)有，有一些糾紛，我們都及時(shí)控制了。 第二個(gè)問(wèn)題談街道辦事處。我想，能否提高是需要我們業(yè)主委員會(huì)共同商議的。我們有把握以這個(gè)報(bào)價(jià)管理好美林公寓，因?yàn)槲覀冊(cè)谏钲诘氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍在４塊錢(qián)左右。 問(wèn)：你說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目設(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比深圳的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)還要小，怎樣具體去理解？ 答：第一，我們看了招標(biāo)書(shū)以后，我們覺(jué)得發(fā)展商很可靠，比如說(shuō)，他承諾對(duì)空置物業(yè)管理費(fèi)全部由他交納，在深圳沒(méi)有一個(gè)發(fā)展商會(huì)這樣做。這在北京也是一樣。 答：我們的９０００體系認(rèn)證進(jìn)入Ｃ版，已改動(dòng)了三次，在全國(guó)各小區(qū)都按這個(gè)版本執(zhí)行，沒(méi)有問(wèn)題。我們有５個(gè)持鍋爐證的高級(jí)技師，管理鍋爐沒(méi)有問(wèn)題。其中規(guī)定，開(kāi)發(fā)商要按建安費(fèi)的２％撥給物業(yè)管理公司作開(kāi)辦費(fèi)，但北京市很少有開(kāi)發(fā)商這么做，這是全體業(yè)主的權(quán)利，開(kāi)辦費(fèi)用不返還開(kāi)發(fā)商，屬全體業(yè)主所有，如有節(jié)余，轉(zhuǎn)管理基金。 問(wèn)：業(yè)主可以查賬？可以像審計(jì)、稅務(wù)那么去查嗎？ 答：我們有專門(mén)的賬目給業(yè)主看。 點(diǎn)評(píng)：《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條有開(kāi)發(fā)單位建安費(fèi)２％的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)的文字但是《辦法》第二條第２款規(guī)定“別墅和高級(jí)公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定” 即美林公寓不適用此《辦法》。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司只收固定酬金不管收支狀況的這種旱澇保收的管理模式不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本意仍是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的遺物。清潔標(biāo)準(zhǔn)中有一條是樓梯間磚用白紙巾擦拭２０厘米無(wú)污染。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機(jī)電維修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照。所以說(shuō)，每個(gè)小區(qū)有７—８名管理人員即可，所有這些，都為今后擴(kuò)展儲(chǔ)備了豐富的人才資源。中海在引用１９６號(hào)文件時(shí)應(yīng)當(dāng)作出必要的補(bǔ)充和合理的解釋。 點(diǎn)評(píng)：均豪的態(tài)度無(wú)疑是誠(chéng)懇的心態(tài)亦是健康的。 點(diǎn)評(píng)：的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、維持還需其他管理部門(mén)的支持。不只是物業(yè)公司、行政主管部門(mén)在發(fā)布各種標(biāo)準(zhǔn)時(shí)亦應(yīng)當(dāng)注意此問(wèn)題。 點(diǎn)評(píng)：許多物業(yè)把特約性服務(wù)收入想當(dāng)然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認(rèn)識(shí)應(yīng)當(dāng)是全面、正確的。 點(diǎn)評(píng)：良好的理念及超前的意識(shí)是優(yōu)秀物業(yè)公司的標(biāo)志，一個(gè)對(duì)物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認(rèn)識(shí)、對(duì)行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒(méi)有把握的公司也無(wú)法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。 蔡律師：在標(biāo)書(shū)中你們提到，保安有２２人，目前北京保安分為兩類：一類是自己組建、培訓(xùn)保安人員進(jìn)行管理，一類是分包給專業(yè)保安公司。 點(diǎn)評(píng)：從各公司的競(jìng)標(biāo)書(shū)中看出，各公司承諾的標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)都基本上接近百分之百，這與北京現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理情況顯然有很大差距，該公司的承諾雖然選擇了下限，但未必不符合實(shí)際。 答：從目前北京物業(yè)管理行業(yè)情況來(lái)看，完全過(guò)渡到專業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管理公司的人員，我們測(cè)算過(guò)，似乎比自己管理費(fèi)用還要高，因此，我們?cè)跇?biāo)書(shū)中只將綠化暫委托專業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門(mén)的人員編制。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開(kāi)，這是作為受托人的物業(yè)公司對(duì)委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開(kāi)的方式包括定期向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及管理情況。 第一答辯人： 北京達(dá)文物業(yè)管理公司 劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡(jiǎn)稱“劉”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提到了接管美林花園后要先收３個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)作抵押，請(qǐng)問(wèn)
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