某花園物業(yè)管理竟標答辯節(jié)選-文庫吧在線文庫
【正文】 目費用，前者從日常物業(yè)管理費中支付，后者從公共維修基金中支付。北京美林花園物業(yè)管理招標現(xiàn)場競標答辯節(jié)選 ( 2003810 23:32:47 閱讀 37 次)９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標由美林花園成功舉辦。 第二點，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標，在工程維修、維護方面，我們做到有章可循，因為此次美林花園招標中對一些功能安排不清，我們只能按一般測算值來確定。 物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個磨合期，將來隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬能手，如果最初把人員編制壓下來，實施過程中就會非常被動。我認為，作為一家物業(yè)管理公司，在他接管一家物業(yè)管理項目的時候，首先應明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后根據(jù)他受托的項目制定切實可行的支出項目。 第三答辯人： 北京燕僑物業(yè)管理公司 劉：美林花園是外銷公寓，也就是說這里的業(yè)主或租戶有可能是外國人，作為物業(yè)管理公司你們是否知道應到公安機關(guān)辦哪些手續(xù)？ 答：我們要請外籍人員填寫由公安局管理處要求填寫的登記表，通過網(wǎng)絡系統(tǒng)傳給公安管理部門，對外籍人員進行登記，以便更好地管理。社會上保安公司很多，他們也是通過競爭來實現(xiàn)經(jīng)濟效益，所以我們可以通過公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗來選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會發(fā)生剛剛我說的那幾種情況。但我們有著良好的資信和業(yè)績，這也是委托人看中我們的理由。在我們管理的項目中，被公安機關(guān)立案的幾乎沒有，有一些糾紛，我們都及時控制了。 第二個問題談街道辦事處。我想，能否提高是需要我們業(yè)主委員會共同商議的。我們有把握以這個報價管理好美林公寓，因為我們在深圳的收費標準普遍在４塊錢左右。 問：你說這個項目設定的風險比深圳的項目風險還要小，怎樣具體去理解？ 答：第一，我們看了招標書以后，我們覺得發(fā)展商很可靠，比如說，他承諾對空置物業(yè)管理費全部由他交納，在深圳沒有一個發(fā)展商會這樣做。這在北京也是一樣。 答：我們的９０００體系認證進入Ｃ版，已改動了三次，在全國各小區(qū)都按這個版本執(zhí)行，沒有問題。我們有５個持鍋爐證的高級技師，管理鍋爐沒有問題。其中規(guī)定，開發(fā)商要按建安費的２％撥給物業(yè)管理公司作開辦費，但北京市很少有開發(fā)商這么做，這是全體業(yè)主的權(quán)利，開辦費用不返還開發(fā)商，屬全體業(yè)主所有，如有節(jié)余，轉(zhuǎn)管理基金。 問：業(yè)主可以查賬？可以像審計、稅務那么去查嗎？ 答：我們有專門的賬目給業(yè)主看。 點評：《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條有開發(fā)單位建安費２％的啟動性經(jīng)費的文字但是《辦法》第二條第２款規(guī)定“別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定” 即美林公寓不適用此《辦法》。 點評：物業(yè)公司只收固定酬金不管收支狀況的這種旱澇保收的管理模式不是市場經(jīng)濟的本意仍是計劃經(jīng)濟時代的遺物。清潔標準中有一條是樓梯間磚用白紙巾擦拭２０厘米無污染。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機電維修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照。所以說，每個小區(qū)有７—８名管理人員即可，所有這些，都為今后擴展儲備了豐富的人才資源。中海在引用１９６號文件時應當作出必要的補充和合理的解釋。 點評：均豪的態(tài)度無疑是誠懇的心態(tài)亦是健康的。 點評：的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、維持還需其他管理部門的支持。不只是物業(yè)公司、行政主管部門在發(fā)布各種標準時亦應當注意此問題。 點評：許多物業(yè)把特約性服務收入想當然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認識應當是全面、正確的。 點評：良好的理念及超前的意識是優(yōu)秀物業(yè)公司的標志，一個對物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認識、對行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒有把握的公司也無法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。 蔡律師：在標書中你們提到，保安有２２人，目前北京保安分為兩類：一類是自己組建、培訓保安人員進行管理，一類是分包給專業(yè)保安公司。 點評：從各公司的競標書中看出，各公司承諾的標準各項都基本上接近百分之百，這與北京現(xiàn)實的物業(yè)管理情況顯然有很大差距，該公司的承諾雖然選擇了下限，但未必不符合實際。 答：從目前北京物業(yè)管理行業(yè)情況來看，完全過渡到專業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管理公司的人員，我們測算過，似乎比自己管理費用還要高，因此，我們在標書中只將綠化暫委托專業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門的人員編制。 點評：物業(yè)公司的財務及經(jīng)營情況應當以適當方式公開，這是作為受托人的物業(yè)公司對委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會）應當履行的法律義務，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會報告及向全體業(yè)主公布財務狀況及管理情況。 第一答辯人： 北京達文物業(yè)管理公司 劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡稱“劉”）：你們在標書中提到了接管美林花園后要先收３個月的物業(yè)管理費作抵押，請問
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