某花園物業(yè)管理竟標(biāo)答辯節(jié)選(已修改)
2025-05-01 04:03 本頁(yè)面
【正文】 北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選 ( 2003810 23:32:47 閱讀 37 次)９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。招標(biāo)會(huì)上，由多位專(zhuān)家和客戶代表組成的評(píng)委會(huì)針對(duì)每一家競(jìng)標(biāo)單位都進(jìn)行了“連珠炮”式的現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)，其中很多問(wèn)題都是物業(yè)管理工作的一些焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話題。以下是這次問(wèn)答的精選。 第一答辯人： 北京達(dá)文物業(yè)管理公司 劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“劉”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提到了接管美林花園后要先收３個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)作抵押，請(qǐng)問(wèn)這種做法的根據(jù)是什么？ 答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個(gè)月的管理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。 劉：北京市現(xiàn)在沒(méi)有關(guān)于要收物業(yè)管理費(fèi)押金的規(guī)定。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項(xiàng)目預(yù)付押金或保證金的問(wèn)題，法律法規(guī)對(duì)此無(wú)規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。 季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“季”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提出，工程維修費(fèi)用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們?cè)诮档凸芾沓杀旧嫌心男┐胧?答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費(fèi)用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費(fèi)也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實(shí)際情況提出的。 第二點(diǎn)，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護(hù)方面，我們做到有章可循，因?yàn)榇舜蚊懒只▓@招標(biāo)中對(duì)一些功能安排不清，我們只能按一般測(cè)算值來(lái)確定。 點(diǎn)評(píng)：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對(duì)工程保修項(xiàng)目之外及保修期限屆滿之后才會(huì)發(fā)生的，該費(fèi)用劃分為中小修項(xiàng)目費(fèi)用與大修項(xiàng)目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)管理費(fèi)中支付，后者從公共維修基金中支付。 蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢(xún)公司總經(jīng)理，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)化，但你們公司的標(biāo)書(shū)并未涉及，請(qǐng)解釋一下。 答：我們通過(guò)兩種途徑實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的公開(kāi)化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時(shí)，接受物業(yè)管理委員會(huì)的抽查，定期向他們匯報(bào)。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開(kāi)，這是作為受托人的物業(yè)公司對(duì)委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開(kāi)的方式包括定期向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及管理情況。 第二答辯人： 北京保利物業(yè)酒店管理公司 徐俊達(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“徐”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請(qǐng)問(wèn)這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？ 答：我覺(jué)得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。 杜女士（美林花園客戶代表，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“杜”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財(cái)務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請(qǐng)給予解釋。 答：我們是將美林公寓維修采購(gòu)編制放到財(cái)務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購(gòu)是一個(gè)非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財(cái)務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為８?jìng)€(gè)人的編制并不大。 物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個(gè)磨合期，將來(lái)隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬(wàn)能手，如果最初把人員編制壓下來(lái)，實(shí)施過(guò)程中就會(huì)非常被動(dòng)。 點(diǎn)評(píng)：在６家競(jìng)標(biāo)的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財(cái)務(wù)人員最多未超過(guò)３人。作為客戶或業(yè)主提出這樣的質(zhì)詢(xún)，當(dāng)然是在情理之中。 楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“楊”）：你標(biāo)書(shū)中的人員編制非常龐大，共有１４６個(gè)人，人員費(fèi)用的支出加上管理費(fèi)酬金共約５００萬(wàn)元，占整個(gè)物業(yè)管理支出的５５％以上，請(qǐng)對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行解釋。 答：從目前北京物業(yè)管理行業(yè)情況來(lái)看，完全過(guò)渡到專(zhuān)業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管理公司的人員，我們測(cè)算過(guò)，似乎比自己管理費(fèi)用還要高，因此，我們?cè)跇?biāo)書(shū)中只將綠化暫委托專(zhuān)業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門(mén)的人員編制。我預(yù)計(jì)，會(huì)減少到８０人左右。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理要想競(jìng)標(biāo)成功、占領(lǐng)市場(chǎng)，必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。 徐：標(biāo)書(shū)上已提出物業(yè)管理費(fèi)的參考指導(dǎo)價(jià)為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？ 答：關(guān)于保利物業(yè)申報(bào)的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書(shū)上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時(shí)從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來(lái)講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項(xiàng)目的實(shí)際需要來(lái)測(cè)算，在標(biāo)書(shū)上我們提到了九項(xiàng)，在資料有限的情
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