某花園物業(yè)管理竟標(biāo)答辯節(jié)選(存儲版)
【正文】 有可操作性。 楊：你再說一下物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)是什么？ 答：物業(yè)管理的目標(biāo)是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個滿意的居住空間，這是我們最大的愿望。第二種是由管理公司派人來完成，自身只扮演一個組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因?yàn)槲覀儺吘棺隽朔?wù)，另一個部分將作為這個社區(qū)的管理基金。 點(diǎn)評：管理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)行性。所以，共建、共管是我們標(biāo)書里特別提到的。 第二個問題，有償服務(wù)所得能不能全部返還美林公寓，對這個問題我仍然不太想給予肯定的承諾，為什么呢？我們設(shè)想一下，美林公寓將會有均豪派出的大量的管理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時候他們還在工作，他們這么辛苦，如果他們的努力換來了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會認(rèn)可，業(yè)主能夠享受到非常好的環(huán)境，這樣的情況下，可不可以給他們一些報酬？我想這是可以的。問題是完全依據(jù)１９６號文件難以體現(xiàn)管理服務(wù)的成本來源及難以測算準(zhǔn)確的物業(yè)管理費(fèi)。第三，現(xiàn)在中海物業(yè)管理公司在深圳共有２０００人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一個１０萬平方米的小區(qū)，有５名管理人員加２名財務(wù)管理人員即可。二是我們實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化運(yùn)行。美林屬高檔小區(qū)，完全可以套用標(biāo)準(zhǔn)，這也是我們管理的長項(xiàng)。 關(guān)于１５５人是多是少，第一，我們認(rèn)為美林是高檔外銷公寓，綠化面積非常大，我們對保安設(shè)施不是很了解，所以人員編制上按完全沒有保安設(shè)施操作的，可能用人較多；第二，《勞動法》對勞動保障增大了，要求４０小時工作制等，我們不想在這方面出現(xiàn)投訴；再有，我們提供２４小時服務(wù)，所以人員相對要多一些。 問：可以通過折舊實(shí)現(xiàn)。業(yè)主委員會可以查，這是業(yè)主委員會的權(quán)利。 問：如不給開發(fā)費(fèi)，你們還接不接？ 答：如果不能解決，我們公司不準(zhǔn)備接這種項(xiàng)目。而且我們出身于施工企業(yè)，原來是安裝，現(xiàn)在是管理鍋爐，不會有問題。天津管理的華昌大廈，順利通過試點(diǎn)小區(qū)考評，杭州的項(xiàng)目在省檢中獲全省第一，年終通過國家優(yōu)秀示范小區(qū)考評。 問：提兩個問題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費(fèi)用，如何能保持運(yùn)作，我對可行性比較關(guān)心。 問：因?yàn)橹泻Ｔ诒本┩瑫r接管了幾個項(xiàng)目，但你們的干部儲備、人員素質(zhì)能不能跟上需求？這關(guān)系到中海深圳、上海、廣州所實(shí)現(xiàn)的優(yōu)秀物業(yè)管理能否在北京成為現(xiàn)實(shí)？ 答：中海最大的優(yōu)勢在于員工的培訓(xùn)和骨干員工的培養(yǎng)。 第二個問題，少交或者不交管理費(fèi)是一個非常普遍的問題，我們認(rèn)為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)康姆瘛Ｍ?，晤U僑銜?，北京市捂煹管理的?52。如果作為條件的話，我們?nèi)∠@個要求。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望。 問：治安問題有時候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。物業(yè)管理幸滌幸桓鎏氐悖褪塹褪杖?，但也蕢q頭縵盞男幸?。均豪震h改瓿宋鏌倒芾恚頤敲揮兇鋈魏紋淥矯嫻耐蹲?，使晤U瞧笠翟詮姹芊縵輾矯孀齙梅淺：茫頤侵牢頤親約河Ω酶墑裁?，矒]Ω酶墑裁礎(chǔ)? 問：你們的標(biāo)書中提出了許多特約性服務(wù)，有些項(xiàng)目是收費(fèi)的，這些項(xiàng)目又是管理人員利用工作時間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費(fèi)中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰所有。 蔡律師：但是根據(jù)我們的了解，保安公司目前是一個壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，通常是由公安設(shè)立的專門公司；另外，公安大學(xué)等單位也開辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時怎么辦？ 答：我們選的是公安大學(xué)的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過這樣的問題，由于保安人員的過失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴(yán)格規(guī)定，在正常的管理過程當(dāng)中，如果有問題及時更換，他們會按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，殺０補(bǔ)糾唇信獬ィ飧鍪孿仍諍賢幸慘研疵鰨沂茄細(xì)癜湊蘸賢粗蔥械?。杨：请拈偢一蠑佹煹管理的芯G逯坪痛車姆課莨芾砬鷦?wù)槷€? 答：新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下來實(shí)現(xiàn)對物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別。 點(diǎn)評：這是一個管理工作中的技術(shù)性問題，經(jīng)驗(yàn)如何，也由此可見一斑。我認(rèn)為保利物業(yè)目前擬定的八項(xiàng)跟ＩＳＯ９００２制定的標(biāo)準(zhǔn)吻合，我們確實(shí)有一定的偏差，這是由于保守而造成的，不過我們會有一定的調(diào)整。 點(diǎn)評：在６家競標(biāo)的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財務(wù)人員最多未超過３人。 點(diǎn)評：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對工程保修項(xiàng)目之外及保修期限屆滿之后才會發(fā)生的，該費(fèi)用劃分為中小修項(xiàng)目費(fèi)用與大修項(xiàng)
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