某花園物業(yè)管理竟標答辯節(jié)選-文庫吧
2025-04-04 04:03 本頁面
【正文】 況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項目，之后按照可供銷售的面積１２萬平方米倒推回來計算出６元錢。我認為，作為一家物業(yè)管理公司，在他接管一家物業(yè)管理項目的時候，首先應明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后根據(jù)他受托的項目制定切實可行的支出項目。我認為保利物業(yè)目前擬定的八項跟ＩＳＯ９００２制定的標準吻合，我們確實有一定的偏差，這是由于保守而造成的，不過我們會有一定的調(diào)整。如果我們的預算或者說我們的標書沒有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的 資料做進一步的測算。 杜：關(guān)于物業(yè)管理承諾問題，我統(tǒng)計了一下，在所有的物業(yè)管理公司當中，根據(jù)國家標準要求，有如下幾點保利公司是處于最低線：第一，房屋維修國家標準是９８％，保利承諾是９５％；第二，是維修工程合格率，其他各家（競標的物業(yè)公司）均符合國家標準，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率夜娑ㄊ前俜種?，茰O骷葉際前俜種伲＠牽梗擔ィ壞謁?，业主满绎嵤这一项保利承诺薁抗０％，茰O骷一徑際前俜種?，请金}鴕幌隆? 答：國家有關(guān)標準我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個不切實際的承諾，我們從實際經(jīng)驗出發(fā)制定這樣一個百分比，否則將是一種不負責任的態(tài)度。 點評：從各公司的競標書中看出，各公司承諾的標準各項都基本上接近百分之百，這與北京現(xiàn)實的物業(yè)管理情況顯然有很大差距，該公司的承諾雖然選擇了下限，但未必不符合實際。 這也引發(fā)出另一個問題，如果中標物業(yè)管理公司沒有實現(xiàn)承諾的標準，問題該如何解決？同時，對于上述指標的定義及可操作性也值得考慮。 蔡耀忠（北京煒衡律師事務所律師，以下簡稱“蔡律師”）：你標書中提到對自主經(jīng)營、自負盈虧有異議，如果在正常情況下，管理費收入不夠支出，這準備怎么處理？ 答：作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢干多少事，管理酬金應該是建設(shè)部規(guī)定的８％和１２％，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會的認可后，應由全體業(yè)主承擔；如果有盈利，也應由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，同時，管理公司每一年度應該向全體業(yè)主報告下一年度的收支管理預算，若不發(fā)生重大的資金支出項目，管理公司不應該發(fā)生收支不平衡的現(xiàn)象。 點評：物業(yè)公司在采取定額酬金的管理方式時，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)管理費入不敷出時負有一定責任，在正常情況下，保持物業(yè)管理費收支平衡是物業(yè)公司一項重要義務，同時法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采用承包的管理方式。 第三答辯人： 北京燕僑物業(yè)管理公司 劉：美林花園是外銷公寓，也就是說這里的業(yè)主或租戶有可能是外國人，作為物業(yè)管理公司你們是否知道應到公安機關(guān)辦哪些手續(xù)？ 答：我們要請外籍人員填寫由公安局管理處要求填寫的登記表，通過網(wǎng)絡系統(tǒng)傳給公安管理部門，對外籍人員進行登記，以便更好地管理。 點評：這是一個管理工作中的技術(shù)性問題，經(jīng)驗如何，也由此可見一斑。 蔡經(jīng)理：貴公司標書里有關(guān)物業(yè)管理費收繳率的承諾中提到“非管理責任造成的欠收”問題，能不能解釋一下這指的是什么？ 答：這個非物業(yè)管理的責任指的是：小區(qū)周邊噪音嚴重等并非物業(yè)管理本身問題對住戶正常生活造成的影響，這種情況不交管理費，業(yè)主也是有道理的，因為他享受不到安寧權(quán)，這樣的情況下只能通過法律手段來解決。 點評：拖欠物業(yè)管理費是一個非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷售或建設(shè)房屋時遺留下的問題而產(chǎn)生的，對此物業(yè)管理公司接管時，所約定的條款嚴謹一些才具有可操作性。 蔡律師：在標書中你們提到，保安有２２人，目前北京保安分為兩類：一類是自己組建、培訓保安人員進行管理，一類是分包給專業(yè)保安公司。你們是外包的，請問，你們將如何保證對保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？ 第二個問題是你們在標書中對社區(qū)文化建設(shè)提出了很多設(shè)想和安排，如“三八”節(jié)活動和秧歌隊等，這些活動對于外銷公寓是否合適？ 答：關(guān)于保安外包的問題，我們在聘請保安人員的時候，要跟當?shù)氐墓膊块T取得聯(lián)系，由他們來推薦專業(yè)的保安公司，在對保安人員的控制問題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的委托管理合同，我們會在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的損失賠償問題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細的個人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的問題由保安公司來承擔。 我們在制定標書時，并不了解美林公寓的客戶群，所以我們制定的社區(qū)活動就比較全，當然在真正接管后，我們要根據(jù)當時的客戶群，來進行文化活動的組織及安排。 蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說一下，為什么這樣比你自己管理更好？ 答：我們公司自己也招聘過保安，培訓等一系列的管理都是由我們公司來做，但是，這樣做成本比較大；
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