某花園物業(yè)管理竟標答辯節(jié)選-免費閱讀
【正文】 從買賣合同來說賣房人的全部義務就是交付標的物這是法律的規(guī)定。 問：你們提出前期開辦費用為１４３萬元，我個人認為較多。 北京和深圳在綠化、取暖上確實有差異，但和天津的華昌應該無區(qū)別。 雖說我們的物業(yè)管理費是按１１萬平方米計算的，但一期建２棟樓，投入也減少一半，可以保證高標準的服務，如我們在深圳管理的中銀花園，物業(yè)管理費為３．８元平方米，西沙花園只有３．３元，做到了深圳的最高水平。 問：１９６號文件的對象和范圍對美林公寓適用嗎？ 答：北京還沒有專門對高檔樓宇的收費標準，現(xiàn)在只能是１９６號文件。經(jīng)過兩年多的對北京市的考察，決定現(xiàn)在要進入北京。希望對你這個收費可行性和合理性能解釋一下，因為這個標書里面沒有把工資、辦公費用還有一些不可預見的費用列舉出來，希望能夠解釋？第二個問題，如果說，使用人或者是業(yè)主在使用房子的過程中對您的管理或者說對發(fā)展商的物業(yè)有一定的意見，拒交或者是少交管理費的時候，你們應該采取什么樣的措施？ 答：第一個問題，我們依據(jù)的是北京市１９９７年的１９６號文件，我們認為，現(xiàn)在北京市只有這個文件可供依據(jù)。您能不能在今天這個場合就這個問題作一個最誠懇的表示，這個要求有沒有可能取消？第二個，在６家物業(yè)公司里面，均豪是有償服務列表最細，收費最高的，你是否考慮，像其他一些服務公司一樣，把收取的這些費用拿來回報業(yè)主？ 答：當美林公寓如果全部達到市優(yōu)或者是國優(yōu)的條件下，適當提高收費標準，同時管理公司的酬金適當提高，應該說這是我們的希望。我們公司在總部有兩個機構，專門用于這方面研究，在總部針對不同的物業(yè)去考察社區(qū)文化，考慮應該建立一個怎樣的主體。另外標書中提到治安發(fā)生率要低于萬分之一，一共是7００多戶，住滿的話一戶按五個人算，已趨近于零了，請問如何保證實現(xiàn)？ 答：１９６號文件主要用于住宅物業(yè)。 點評：會所是一個復雜的問題，分攤與不分攤的、管理性的與經(jīng)營性的，在未分清上述問題前，會所的管理費標準難以確定，這也是北京市場上普遍存在并未根本解決的問題。 我們在制定標書時，并不了解美林公寓的客戶群，所以我們制定的社區(qū)活動就比較全，當然在真正接管后，我們要根據(jù)當時的客戶群，來進行文化活動的組織及安排。 蔡耀忠（北京煒衡律師事務所律師，以下簡稱“蔡律師”）：你標書中提到對自主經(jīng)營、自負盈虧有異議，如果在正常情況下，管理費收入不夠支出，這準備怎么處理？ 答：作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢干多少事，管理酬金應該是建設部規(guī)定的８％和１２％，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會的認可后，應由全體業(yè)主承擔；如果有盈利，也應由全體業(yè)主共享，轉入下一年度繼續(xù)使用，同時，管理公司每一年度應該向全體業(yè)主報告下一年度的收支管理預算，若不發(fā)生重大的資金支出項目，管理公司不應該發(fā)生收支不平衡的現(xiàn)象。 點評：物業(yè)管理要想競標成功、占領市場，必須按市場經(jīng)濟法則行事，即應當優(yōu)化人員結構，科學合理地設置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。 杜女士（美林花園客戶代表，以下簡稱“杜”）：在人員編制和費用支出當中，你們提出的財務人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請給予解釋。 點評：物業(yè)管理費及公共代辦性服務項目預付押金或保證金的問題，法律法規(guī)對此無規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。以下是這次問答的精選。 答：我們通過兩種途徑實現(xiàn)財務的公開化，一種是資產負債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認證標準制定的；同時，接受物業(yè)管理委員會的抽查，定期向他們匯報。 楊燕敏（北京市房地產管理局總工程師，以下簡稱“楊”）：你標書中的人員編制非常龐大，共有１４６個人，人員費用的支出加上管理費酬金共約５００萬元，占整個物業(yè)管理支出的５５％以上，請對此問題進行解釋。 杜：關于物業(yè)管理承諾問題，我統(tǒng)計了一下，在所有的物業(yè)管理公司當中，根據(jù)國家標準要求，有如下幾點保利公司是處于最低線：第一，房屋維修國家標準是９８％，保利承諾是９５％；第二，是維修工程合格率，其他各家（競標的物業(yè)公司）均符合國家標準，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率夜娑ㄊ前俜種?，茰O骷葉際前俜種伲＠牽梗擔ィ壞謁?，业主满绎嵤这一项保利承诺薁抗０％，茰O骷一徑際前俜種?，请金}鴕幌隆? 答：國家有關標準我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個不切實際的承諾，我們從實際經(jīng)驗出發(fā)制定這樣一個百分比，否則將是一種不負責任的態(tài)度。 點評：拖欠物業(yè)管理費是一個非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷售或建設房屋時遺留下的問題而產生的，對此物業(yè)管理公司接管時，所約定的條款嚴謹一些才具
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