某花園物業(yè)管理竟標(biāo)答辯節(jié)選-免費(fèi)閱讀
【正文】 從買賣合同來說賣房人的全部義務(wù)就是交付標(biāo)的物這是法律的規(guī)定。 問：你們提出前期開辦費(fèi)用為１４３萬元，我個(gè)人認(rèn)為較多。 北京和深圳在綠化、取暖上確實(shí)有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無區(qū)別。 雖說我們的物業(yè)管理費(fèi)是按１１萬平方米計(jì)算的，但一期建２棟樓，投入也減少一半，可以保證高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，如我們在深圳管理的中銀花園，物業(yè)管理費(fèi)為３．８元平方米，西沙花園只有３．３元，做到了深圳的最高水平。 問：１９６號文件的對象和范圍對美林公寓適用嗎？ 答：北京還沒有專門對高檔樓宇的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在只能是１９６號文件。經(jīng)過兩年多的對北京市的考察，決定現(xiàn)在要進(jìn)入北京。希望對你這個(gè)收費(fèi)可行性和合理性能解釋一下，因?yàn)檫@個(gè)標(biāo)書里面沒有把工資、辦公費(fèi)用還有一些不可預(yù)見的費(fèi)用列舉出來，希望能夠解釋？第二個(gè)問題，如果說，使用人或者是業(yè)主在使用房子的過程中對您的管理或者說對發(fā)展商的物業(yè)有一定的意見，拒交或者是少交管理費(fèi)的時(shí)候，你們應(yīng)該采取什么樣的措施？ 答：第一個(gè)問題，我們依據(jù)的是北京市１９９７年的１９６號文件，我們認(rèn)為，現(xiàn)在北京市只有這個(gè)文件可供依據(jù)。您能不能在今天這個(gè)場合就這個(gè)問題作一個(gè)最誠懇的表示，這個(gè)要求有沒有可能取消？第二個(gè)，在６家物業(yè)公司里面，均豪是有償服務(wù)列表最細(xì)，收費(fèi)最高的，你是否考慮，像其他一些服務(wù)公司一樣，把收取的這些費(fèi)用拿來回報(bào)業(yè)主？ 答：當(dāng)美林公寓如果全部達(dá)到市優(yōu)或者是國優(yōu)的條件下，適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)管理公司的酬金適當(dāng)提高，應(yīng)該說這是我們的希望。我們公司在總部有兩個(gè)機(jī)構(gòu)，專門用于這方面研究，在總部針對不同的物業(yè)去考察社區(qū)文化，考慮應(yīng)該建立一個(gè)怎樣的主體。另外標(biāo)書中提到治安發(fā)生率要低于萬分之一，一共是7００多戶，住滿的話一戶按五個(gè)人算，已趨近于零了，請問如何保證實(shí)現(xiàn)？ 答：１９６號文件主要用于住宅物業(yè)。 點(diǎn)評：會所是一個(gè)復(fù)雜的問題，分?jǐn)偱c不分?jǐn)偟?、管理性的與經(jīng)營性的，在未分清上述問題前，會所的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以確定，這也是北京市場上普遍存在并未根本解決的問題。 我們在制定標(biāo)書時(shí)，并不了解美林公寓的客戶群，所以我們制定的社區(qū)活動(dòng)就比較全，當(dāng)然在真正接管后，我們要根據(jù)當(dāng)時(shí)的客戶群，來進(jìn)行文化活動(dòng)的組織及安排。 蔡耀忠（北京煒衡律師事務(wù)所律師，以下簡稱“蔡律師”）：你標(biāo)書中提到對自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧有異議，如果在正常情況下，管理費(fèi)收入不夠支出，這準(zhǔn)備怎么處理？ 答：作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢干多少事，管理酬金應(yīng)該是建設(shè)部規(guī)定的８％和１２％，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會的認(rèn)可后，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)；如果有盈利，也應(yīng)由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，同時(shí)，管理公司每一年度應(yīng)該向全體業(yè)主報(bào)告下一年度的收支管理預(yù)算，若不發(fā)生重大的資金支出項(xiàng)目，管理公司不應(yīng)該發(fā)生收支不平衡的現(xiàn)象。 點(diǎn)評：物業(yè)管理要想競標(biāo)成功、占領(lǐng)市場，必須按市場經(jīng)濟(jì)法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。 杜女士（美林花園客戶代表，以下簡稱“杜”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財(cái)務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請給予解釋。 點(diǎn)評：物業(yè)管理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項(xiàng)目預(yù)付押金或保證金的問題，法律法規(guī)對此無規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。以下是這次問答的精選。 答：我們通過兩種途徑實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的公開化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時(shí)，接受物業(yè)管理委員會的抽查，定期向他們匯報(bào)。 楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡稱“楊”）：你標(biāo)書中的人員編制非常龐大，共有１４６個(gè)人，人員費(fèi)用的支出加上管理費(fèi)酬金共約５００萬元，占整個(gè)物業(yè)管理支出的５５％以上，請對此問題進(jìn)行解釋。 杜：關(guān)于物業(yè)管理承諾問題，我統(tǒng)計(jì)了一下，在所有的物業(yè)管理公司當(dāng)中，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)要求，有如下幾點(diǎn)保利公司是處于最低線：第一，房屋維修國家標(biāo)準(zhǔn)是９８％，保利承諾是９５％；第二，是維修工程合格率，其他各家（競標(biāo)的物業(yè)公司）均符合國家標(biāo)準(zhǔn)，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率夜娑ㄊ前俜種?，茰O骷葉際前俜種伲＠牽梗擔(dān)ィ壞謁?，业主满绎嵤这一项保利承诺薁抗０％，茰O骷一徑際前俜種?，请金}鴕幌隆? 答：國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個(gè)不切實(shí)際的承諾，我們從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)出發(fā)制定這樣一個(gè)百分比，否則將是一種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。 點(diǎn)評：拖欠物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷售或建設(shè)房屋時(shí)遺留下的問題而產(chǎn)生的，對此物業(yè)管理公司接管時(shí)，所約定的條款嚴(yán)謹(jǐn)一些才具
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