【正文】 處處長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱“徐”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請(qǐng)問(wèn)這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？ 答：我覺(jué)得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。  第一答辯人： 北京達(dá)文物業(yè)管理公司 劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡(jiǎn)稱“劉”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提到了接管美林花園后要先收３個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)作抵押，請(qǐng)問(wèn)這種做法的根據(jù)是什么？ 答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個(gè)月的管理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。 答：從目前北京物業(yè)管理行業(yè)情況來(lái)看，完全過(guò)渡到專業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管理公司的人員，我們測(cè)算過(guò)，似乎比自己管理費(fèi)用還要高，因此，我們?cè)跇?biāo)書(shū)中只將綠化暫委托專業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門(mén)的人員編制。 蔡律師：在標(biāo)書(shū)中你們提到，保安有２２人，目前北京保安分為兩類：一類是自己組建、培訓(xùn)保安人員進(jìn)行管理，一類是分包給專業(yè)保安公司。 點(diǎn)評(píng)：許多物業(yè)把特約性服務(wù)收入想當(dāng)然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認(rèn)識(shí)應(yīng)當(dāng)是全面、正確的。 點(diǎn)評(píng)：的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、維持還需其他管理部門(mén)的支持。中海在引用１９６號(hào)文件時(shí)應(yīng)當(dāng)作出必要的補(bǔ)充和合理的解釋。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機(jī)電維修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司只收固定酬金不管收支狀況的這種旱澇保收的管理模式不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本意仍是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的遺物。 問(wèn)：業(yè)主可以查賬？可以像審計(jì)、稅務(wù)那么去查嗎？ 答：我們有專門(mén)的賬目給業(yè)主看。我們有５個(gè)持鍋爐證的高級(jí)技師，管理鍋爐沒(méi)有問(wèn)題。這在北京也是一樣。我們有把握以這個(gè)報(bào)價(jià)管理好美林公寓，因?yàn)槲覀冊(cè)谏钲诘氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍在４塊錢(qián)左右。 第二個(gè)問(wèn)題談街道辦事處。但我們有著良好的資信和業(yè)績(jī)，這也是委托人看中我們的理由。  第三答辯人： 北京燕僑物業(yè)管理公司 劉：美林花園是外銷公寓，也就是說(shuō)這里的業(yè)主或租戶有可能是外國(guó)人，作為物業(yè)管理公司你們是否知道應(yīng)到公安機(jī)關(guān)辦哪些手續(xù)？ 答：我們要請(qǐng)外籍人員填寫(xiě)由公安局管理處要求填寫(xiě)的登記表，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳給公安管理部門(mén)，對(duì)外籍人員進(jìn)行登記，以便更好地管理。 物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個(gè)磨合期，將來(lái)隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬(wàn)能手，如果最初把人員編制壓下來(lái)，實(shí)施過(guò)程中就會(huì)非常被動(dòng)。北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選 ( 2003810 23:32:47 閱讀 37 次)９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。 點(diǎn)評(píng)：在６家競(jìng)標(biāo)的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財(cái)務(wù)人員最多未超過(guò)３人。 點(diǎn)評(píng)：這是一個(gè)管理工作中的技術(shù)性問(wèn)題，經(jīng)驗(yàn)如何，也由此可見(jiàn)一斑。物業(yè)管理幸滌幸桓鎏氐?，就蕢q褪杖?，但也蕢q頭縵盞男幸怠＞勒餳改瓿宋鏌倒芾?，晤U敲揮兇鋈魏紋淥矯嫻耐蹲?，使晤U瞧笠翟詮姹芊縵輾矯孀齙梅淺：?，晤U侵牢頤親約河Ω酶墑裁?，矒]Ω酶墑裁礎(chǔ)? 問(wèn)：你們的標(biāo)書(shū)中提出了許多特約性服務(wù)，有些項(xiàng)目是收費(fèi)的，這些項(xiàng)目又是管理人員利用工作時(shí)間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費(fèi)中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰(shuí)所有。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個(gè)全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對(duì)他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望。 第二個(gè)問(wèn)題，少交或者不交管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的問(wèn)題，我們認(rèn)為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)康姆瘛Ｍ?，晤U僑銜本┦形鏌倒芾淼姆252。 問(wèn)：提兩個(gè)問(wèn)題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費(fèi)用，如何能保持運(yùn)作，我對(duì)可行性比較關(guān)心。而且我們出身于施工企業(yè)，原來(lái)是安裝，現(xiàn)在是管理鍋爐，不會(huì)有問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)可以查，這是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。 關(guān)于１５５人是多是少，第一，我們認(rèn)為美林是高檔外銷公寓，綠化面積非常大，我們對(duì)保安設(shè)施不是很了解，所以人員編制上按完全沒(méi)有保安設(shè)施操作的，可能用人較多；第二，《勞動(dòng)法》對(duì)勞動(dòng)保障增大了，要求４０小時(shí)工作制等，我們不想在這方面出現(xiàn)投訴；再有，我們提供２４小時(shí)服務(wù)，所以人員相對(duì)要多一些。二是我們實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化運(yùn)行。問(wèn)題是完全依據(jù)１９６號(hào)文件難以體現(xiàn)管理服務(wù)的成本來(lái)源及難以測(cè)算準(zhǔn)確的物業(yè)管理費(fèi)。所以，共建、共管是我們標(biāo)書(shū)里特別提到的。第二種是由管理公司派人來(lái)完成，自身只扮演一個(gè)組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因?yàn)槲覀儺吘棺隽朔?wù)，另一個(gè)部分將作為這個(gè)社區(qū)的管理基金。 點(diǎn)評(píng)：拖欠物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商