某花園物業(yè)管理竟標答辯節(jié)選-文庫吧資料
2025-04-25 04:03本頁面
【正文】 行性。 問：治安問題有時候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。另外，關于治安發(fā)生率，我們認為，全年一共有８７６０個小時，按小時數(shù)的萬分之一算，一年大概是八到九次。 問：北京市１９６號文件適用范圍是怎樣的。第二種是由管理公司派人來完成，自身只扮演一個組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因為我們畢竟做了服務，另一個部分將作為這個社區(qū)的管理基金。物業(yè)管理幸滌幸桓鎏氐?，就蕢q褪杖耄彩塹頭縵盞男幸?。均豪震h改瓿宋鏌倒芾?，晤U敲揮兇鋈魏紋淥矯嫻耐蹲?，使晤U瞧笠翟詮姹芊縵輾矯孀齙梅淺：?，晤U侵牢頤親約河Ω酶墑裁?，矒]Ω酶墑裁礎? 問：你們的標書中提出了許多特約性服務，有些項目是收費的，這些項目又是管理人員利用工作時間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費中支付，那么，特約服務的收益應該歸誰所有。 第四答辯人： 均豪物業(yè)管理公司 問：作為一家民營企業(yè)，請問均豪是否有經(jīng)濟能力保障長期穩(wěn)定的管理好美林公寓？ 答：均豪是一家民營企業(yè)，而且不是一個以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無須諱言的。 徐：假如你管的小區(qū)中有一個會所，你在標書中提到，會所的設施住戶或者是業(yè)主可以無償使用，這個問題你們跟開發(fā)商怎么銜接開發(fā)商是獨立產(chǎn)權單位，如果這樣做出承諾，將來業(yè)主說了，你們當時說是無償?shù)?，可是產(chǎn)權人說不同意，那怎么辦？ 答：通過美林花園開發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說的會所只限于非民用性的，他的成本達到物業(yè)管理費的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會跟開發(fā)商進行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。 楊：你再說一下物業(yè)管理達到的目標是什么？ 答：物業(yè)管理的目標是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個滿意的居住空間，這是我們最大的愿望。 蔡律師：但是根據(jù)我們的了解，保安公司目前是一個壟斷性較強的行業(yè)，通常是由公安設立的專門公司；另外，公安大學等單位也開辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時怎么辦？ 答：我們選的是公安大學的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過這樣的問題，由于保安人員的過失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴格規(guī)定，在正常的管理過程當中，如果有問題及時更換，他們會按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，殺０補糾唇信獬ィ飧鍪孿仍諍賢幸慘研疵鰨沂茄細癜湊蘸賢粗蔥械?。杨：请拈偢一蠑佹煹管理的芯G逯坪痛車姆課莨芾砬鷦諛畝? 答：新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過在物業(yè)主管部門的指導下來實現(xiàn)對物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別。 蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說一下，為什么這樣比你自己管理更好？ 答：我們公司自己也招聘過保安，培訓等一系列的管理都是由我們公司來做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個公司，時間長了就容易發(fā)生一些問題。你們是外包的，請問，你們將如何保證對保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？ 第二個問題是你們在標書中對社區(qū)文化建設提出了很多設想和安排，如“三八”節(jié)活動和秧歌隊等，這些活動對于外銷公寓是否合適？ 答：關于保安外包的問題，我們在聘請保安人員的時候，要跟當?shù)氐墓膊块T取得聯(lián)系，由他們來推薦專業(yè)的保安公司，在對保安人員的控制問題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的委托管理合同，我們會在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的損失賠償問題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細的個人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的問題由保安公司來承擔。 點評：拖欠物業(yè)管理費是一個非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷售或建設房屋時遺留下的問題而產(chǎn)生的，對此物業(yè)管理公司接管時，所約定的條款嚴謹一些才具有可操作性。 點評：這是一個管理工作中的技術性問題，經(jīng)驗如何，也由此可見一斑。 點評：物業(yè)公司在采取定額酬金的管理方式時，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)管理費入不敷出時負有一定責任，在正常情況下，保持物業(yè)管理費收支平衡是物業(yè)公司一項重要義務，同時法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采用承包的管理方式。 這也引發(fā)出另一個問題，如果中標物業(yè)管理公司沒有實現(xiàn)承諾的標準，問題該如何解決？同時，對于上述指標的定義及可操作性也值得考慮。 杜：關于物業(yè)管理承諾問題，我統(tǒng)計了一下，在所有的物業(yè)管理公司當中，根據(jù)國家標準要求，有如下幾點保利公司是處于最低線：第一，房屋維修國家標準是９８％，保利承諾是９５％；第二，是維修工程合格率，其他各家（競標的物業(yè)公司）
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