某花園物業(yè)管理竟標(biāo)答辯節(jié)選-預(yù)覽頁
【正文】 出項(xiàng)目，管理公司不應(yīng)該發(fā)生收支不平衡的現(xiàn)象。 蔡經(jīng)理：貴公司標(biāo)書里有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)收繳率的承諾中提到“非管理責(zé)任造成的欠收”問題，能不能解釋一下這指的是什么？ 答：這個(gè)非物業(yè)管理的責(zé)任指的是：小區(qū)周邊噪音嚴(yán)重等并非物業(yè)管理本身問題對(duì)住戶正常生活造成的影響，這種情況不交管理費(fèi)，業(yè)主也是有道理的，因?yàn)樗硎懿坏桨矊帣?quán)，這樣的情況下只能通過法律手段來解決。 我們?cè)谥贫?biāo)書時(shí)，并不了解美林公寓的客戶群，所以我們制定的社區(qū)活動(dòng)就比較全，當(dāng)然在真正接管后，我們要根據(jù)當(dāng)時(shí)的客戶群，來進(jìn)行文化活動(dòng)的組織及安排。 我認(rèn)為，物業(yè)管理新的機(jī)制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無償管理，通過房管所來進(jìn)行管理，而現(xiàn)在是通過專業(yè)化的管理公司來進(jìn)行有償?shù)墓芾?，這是一個(gè)比較大的飛躍。 點(diǎn)評(píng)：會(huì)所是一個(gè)復(fù)雜的問題，分?jǐn)偱c不分?jǐn)偟摹⒐芾硇缘呐c經(jīng)營性的，在未分清上述問題前，會(huì)所的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以確定，這也是北京市場(chǎng)上普遍存在并未根本解決的問題。 答：特約服務(wù)的開展有兩種，一種是由管理公司來完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨(dú)核算的。另外標(biāo)書中提到治安發(fā)生率要低于萬分之一，一共是7００多戶，住滿的話一戶按五個(gè)人算，已趨近于零了，請(qǐng)問如何保證實(shí)現(xiàn)？ 答：１９６號(hào)文件主要用于住宅物業(yè)。所以你不能說一個(gè)市長承諾本市發(fā)案率在萬分之幾以下，實(shí)際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時(shí)留一個(gè)余地。我們公司在總部有兩個(gè)機(jī)構(gòu)，專門用于這方面研究，在總部針對(duì)不同的物業(yè)去考察社區(qū)文化，考慮應(yīng)該建立一個(gè)怎樣的主體。一個(gè)小區(qū)的成功不是一個(gè)物業(yè)管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括發(fā)展商、客戶和居委會(huì)街道這些相關(guān)部門。您能不能在今天這個(gè)場(chǎng)合就這個(gè)問題作一個(gè)最誠懇的表示，這個(gè)要求有沒有可能取消？第二個(gè)，在６家物業(yè)公司里面，均豪是有償服務(wù)列表最細(xì)，收費(fèi)最高的，你是否考慮，像其他一些服務(wù)公司一樣，把收取的這些費(fèi)用拿來回報(bào)業(yè)主？ 答：當(dāng)美林公寓如果全部達(dá)到市優(yōu)或者是國優(yōu)的條件下，適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)管理公司的酬金適當(dāng)提高，應(yīng)該說這是我們的希望。如果是建議，我們還是保留。希望對(duì)你這個(gè)收費(fèi)可行性和合理性能解釋一下，因?yàn)檫@個(gè)標(biāo)書里面沒有把工資、辦公費(fèi)用還有一些不可預(yù)見的費(fèi)用列舉出來，希望能夠解釋？第二個(gè)問題，如果說，使用人或者是業(yè)主在使用房子的過程中對(duì)您的管理或者說對(duì)發(fā)展商的物業(yè)有一定的意見，拒交或者是少交管理費(fèi)的時(shí)候，你們應(yīng)該采取什么樣的措施？ 答：第一個(gè)問題，我們依據(jù)的是北京市１９９７年的１９６號(hào)文件，我們認(rèn)為，現(xiàn)在北京市只有這個(gè)文件可供依據(jù)。嬖誆歡系贗晟?，拒竭€芾矸訓(xùn)奈侍庾鈧找不岬玫澆餼觥? 點(diǎn)評(píng)：高檔物業(yè)的收費(fèi)是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)沒有強(qiáng)制性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中海依據(jù)１９６號(hào)文件測(cè)算并不違法。經(jīng)過兩年多的對(duì)北京市的考察，決定現(xiàn)在要進(jìn)入北京。中海物業(yè)管理公司的上級(jí)單位是中建總公司，中建總公司在國內(nèi)共有２５萬人，從這般龐大的隊(duì)伍中，選出一二千人做骨干還是綽綽有余的；另一方面，凡是借調(diào)出來的骨干，要進(jìn)行一個(gè)月的系統(tǒng)培訓(xùn)，現(xiàn)在中海已在深圳市投資５０萬元建成一個(gè)電教化培訓(xùn)教室，骨干培訓(xùn)不成問題。 問：１９６號(hào)文件的對(duì)象和范圍對(duì)美林公寓適用嗎？ 答：北京還沒有專門對(duì)高檔樓宇的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在只能是１９６號(hào)文件。二、美林花園要分二期竣工入住，二期之間有時(shí)間差，如果計(jì)算時(shí)全部按４棟樓１１萬平方米測(cè)算，是不是前期經(jīng)費(fèi)會(huì)有不足？ 答：中海為什么可能較大程度降低管理費(fèi)，一是因?yàn)槲覀儗?shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營，全公司資源可以調(diào)度和分配，一般來講，超過５０萬平方米的項(xiàng)目，每增加１０萬平方米，成本可能降１０％。 雖說我們的物業(yè)管理費(fèi)是按１１萬平方米計(jì)算的，但一期建２棟樓，投入也減少一半，可以保證高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，如我們?cè)谏钲诠芾淼闹秀y花園，物業(yè)管理費(fèi)為３．８元平方米，西沙花園只有３．３元，做到了深圳的最高水平。標(biāo)準(zhǔn)一旦制定，改版前，必須按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 北京和深圳在綠化、取暖上確實(shí)有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無區(qū)別。 第六答辯人： 中原物業(yè)管理公司 問：剛才你們?cè)诎l(fā)言中提到的，物業(yè)管理費(fèi)有節(jié)余，轉(zhuǎn)入下一年度，如果虧損了怎么辦？ 另外，你們計(jì)劃員工為１５５人，比較多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，這么多人如何體現(xiàn)合理性？ 答：有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司在做預(yù)算時(shí)，會(huì)做得很準(zhǔn)確，出現(xiàn)虧損，本年度不會(huì)調(diào)整；下一年度，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，現(xiàn)在我們管理的項(xiàng)目還沒有一個(gè)虧損。 問：你們提出前期開辦費(fèi)用為１４３萬元，我個(gè)人認(rèn)為較多。 問：你覺得開辦費(fèi)應(yīng)該交嗎？ 答：美林公寓比較小，才有１５萬平方米，但像東方廣場(chǎng)這么大的項(xiàng)目，物業(yè)管理公司沒有這么大的實(shí)力負(fù)擔(dān)這么大的開辦費(fèi)用。 從買賣合同來說賣房人的全部義務(wù)就是交付標(biāo)的物這是法律的規(guī)定。 21 /
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