【正文】 司，這是無須諱言的。 蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說一下，為什么這樣比你自己管理更好？ 答：我們公司自己也招聘過保安，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個公司，時間長了就容易發(fā)生一些問題。 點評：物業(yè)公司在采取定額酬金的管理方式時，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)管理費入不敷出時負(fù)有一定責(zé)任，在正常情況下，保持物業(yè)管理費收支平衡是物業(yè)公司一項重要義務(wù)，同時法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采用承包的管理方式。 徐：標(biāo)書上已提出物業(yè)管理費的參考指導(dǎo)價為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？ 答：關(guān)于保利物業(yè)申報的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項目的實際需要來測算，在標(biāo)書上我們提到了九項，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項目，之后按照可供銷售的面積１２萬平方米倒推回來計算出６元錢。 答：我們是將美林公寓維修采購編制放到財務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購是一個非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為８個人的編制并不大。 季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長，以下簡稱“季”）：你們在標(biāo)書中提出，工程維修費用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實際情況提出的。招標(biāo)會上，由多位專家和客戶代表組成的評委會針對每一家競標(biāo)單位都進(jìn)行了“連珠炮”式的現(xiàn)場提問，其中很多問題都是物業(yè)管理工作的一些焦點、熱點話題。 蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡稱“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實行財務(wù)公開化，但你們公司的標(biāo)書并未涉及，請解釋一下。作為客戶或業(yè)主提出這樣的質(zhì)詢，當(dāng)然是在情理之中。如果我們的預(yù)算或者說我們的標(biāo)書沒有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的 資料做進(jìn)一步的測算。 蔡經(jīng)理：貴公司標(biāo)書里有關(guān)物業(yè)管理費收繳率的承諾中提到“非管理責(zé)任造成的欠收”問題，能不能解釋一下這指的是什么？ 答：這個非物業(yè)管理的責(zé)任指的是：小區(qū)周邊噪音嚴(yán)重等并非物業(yè)管理本身問題對住戶正常生活造成的影響，這種情況不交管理費，業(yè)主也是有道理的，因為他享受不到安寧權(quán)，這樣的情況下只能通過法律手段來解決。 我認(rèn)為，物業(yè)管理新的機制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無償管理，通過房管所來進(jìn)行管理，而現(xiàn)在是通過專業(yè)化的管理公司來進(jìn)行有償?shù)墓芾?，這是一個比較大的飛躍。 答：特約服務(wù)的開展有兩種，一種是由管理公司來完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨核算的。所以你不能說一個市長承諾本市發(fā)案率在萬分之幾以下，實際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時留一個余地。一個小區(qū)的成功不是一個物業(yè)管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括發(fā)展商、客戶和居委會街道這些相關(guān)部門。如果是建議，我們還是保留。嬖誆歡系贗晟疲芙還芾矸訓(xùn)奈侍庾鈧找不岬玫澆餼觥? 點評：高檔物業(yè)的收費是實行政府指導(dǎo)價沒有強制性的收費標(biāo)準(zhǔn)中海依據(jù)１９６號文件測算并不違法。中海物業(yè)管理公司的上級單位是中建總公司，中建總公司在國內(nèi)共有２５萬人，從這般龐大的隊伍中，選出一二千人做骨干還是綽綽有余的；另一方面，凡是借調(diào)出來的骨干，要進(jìn)行一個月的系統(tǒng)培訓(xùn)，現(xiàn)在中海已在深圳市投資５０萬元建成一個電教化培訓(xùn)教室，骨干培訓(xùn)不成問題。二、美林花園要分二期竣工入住，二期之間有時間差，如果計算時全部按４棟樓１１萬平方米測算，是不是前期經(jīng)費會有不足？ 答：中海為什么可能較大程度降低管理費，一是因為我們實現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營，全公司資源可以調(diào)度和分配，一般來講，超過５０萬平方米的項目，每增加１０萬平方米，成本可能降１０％。標(biāo)準(zhǔn)一旦制定，改版前，必須按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。  第六答辯人： 中原物業(yè)管理公司 問：剛才你們在發(fā)言中提到的，物業(yè)管理費有節(jié)余，轉(zhuǎn)入下一年度，如果虧損了怎么辦？ 另外，你們計劃員工為１５５人，比較多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，這么多人如何體現(xiàn)合理性？ 答：有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司在做預(yù)算時，會做得很準(zhǔn)確，出現(xiàn)虧損，本年度不會調(diào)整；下一年度，根據(jù)實際情況調(diào)整，現(xiàn)在我們管理的項目還沒有一個虧損。 問：你覺得開辦費應(yīng)該交嗎？ 答：美林公寓比較小，才有１５萬平方米，但像東方廣場這么大的項目，物業(yè)管理公司沒有這么大的實力負(fù)擔(dān)這么大的開辦費用。   21 /