【正文】 B、檔案管理除詳細記錄管理過程外，一個重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足，改進管理工作，原始資料除收集、整理，編入檔案時初步分析外，應形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納，反映管理漏洞，提出報告和可行性整改意見，物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。 1）管理策劃 ：在“ GM 花園”管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負責環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔起小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。 隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶：每月修剪一次，定期澆水，關鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養(yǎng)護。在人防方面，我們將實施英國的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總控制中心，以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡。 二級保安 發(fā)生二級火災、發(fā)生自然災害；發(fā)生持械斗歐案件；懸掛一號風球。預防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。因此，建立一套完整精細而又行之有效的維護，將有利于物業(yè)的保值、增值，使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。 8： 0012： 00，下午 14： 0018： 00 內(nèi)進行。“一方面合乎自然，一方面合乎理想，這就是美”。經(jīng)過精心設計和精心維護的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。迅速、及時的溝通將會贏得 住戶的高度信賴，反之將傷及物業(yè)管理機構信譽，損害業(yè)主對管理機構的信任度。 。 套餐服務組成：無償服務： 17 項，有償服務： 33 項；同時根據(jù)“ GM 花園”住戶需求，不斷增加和完善服務項目。通過環(huán)境管理中的文化滲透，啟發(fā)人們的自律意識，培養(yǎng)人們的文明素質(zhì)，是現(xiàn)代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境 、滿足這種心理需求的重要手段。 。 第六節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護 完善的物業(yè)維修養(yǎng)護，不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能，而且還可以保值、增值物業(yè)。 “全員皆兵，預防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。 3）實行安全保衛(wèi)和治安防范等級制度 安全保衛(wèi)和治安防范等級制度是根據(jù)保衛(wèi)對象的不同、治安環(huán)境的不同及治安現(xiàn)場危急程度的不同等等具體情況而采取相應等級的對策和措施的治安保衛(wèi)制度。該系統(tǒng)。 2）服務運作（包括但不限于） 樓梯、大堂、電梯：每日清掃 2 次以上，清除垃圾，保持潔凈； 路面：實行 16 小時全天候保潔，無雜物，無垃圾，道路潔凈，每周沖洗公共通道 2 次以上； 生活垃圾：每天 上門收集 3 次，周圍環(huán)境潔凈； 游泳池：每日清洗、洗塵 1 次以上，每周消殺 2 次； 喬 木：每周巡查二次，及時修剪枯枝，病蟲枝，名貴樹種懸掛標識牌； 灌 木：每周巡查二次，及時修剪，保持旺盛長勢，注意滅蟲害； 花 卉：每周巡查二次，勤澆灌，保持正常生長； 草、坪：及時修剪，夏季不長于 15 厘米，春季不長于 10 厘米。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況，督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸入檔案；管理處經(jīng)理（或經(jīng)理助理）每季對檔 案管理工作進行一次全面的檢查，檢查文件管理是否規(guī)范，有無遺漏，指出工作不足，以便更好地提高檔案管理工作。 2）工程技術、設備管理檔案 ； (含裝修管理資料 )； (維護 )資料； 、設備運行資料、設備維修保養(yǎng)記錄及資料； 。 第一節(jié) 物業(yè)規(guī)范 常言道：“沒有規(guī)矩，無以成方圓”。公司出資，派人參加培訓學習。 計劃制定后，根據(jù)培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。要實現(xiàn)人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。方式有培養(yǎng)、提升、培訓、進修等。工作方式有談心、座談、家訪等等。 同時也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視現(xiàn)在的職位。我們的總經(jīng)理、部門經(jīng)理接待日活動、春節(jié)慰問親屬活動、員工座談等活動充分體現(xiàn)了員工也是顧客的思想。實踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強團隊意識和 群體的凝聚力?？己瞬蛔哌^場，不講形式。如：引進美國 JIT(JUST IN TIME)適時管理模式，對管理層員工實施授權管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識。 錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外，必須通過外語、計算機使用、智能化等知識的考核，成績合格者方可錄用；作業(yè)層人員要通過技能考試。我們將要求每位員工都是信息收集員，無論是住戶的要求希望，還是區(qū)內(nèi)各類動態(tài)現(xiàn)象的出現(xiàn)；無論是員工情緒的細小變化，還是物業(yè)設備的異常反應等等，凡是對管理質(zhì)量產(chǎn)生影響的，在自己職權和能力范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息及時反映給主管或經(jīng)理，以便及時作出處理，并記錄存盤。 內(nèi)部運作系統(tǒng) 管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成 有效的管理運作，否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結構、聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的，這種封閉管理回路如圖所示： 指揮機構 策劃機構 指令執(zhí)行機構 (經(jīng)理 ) (經(jīng)理助理 ) (各主管、專業(yè)人員 ) 監(jiān)督機構 (經(jīng)理 ) 反饋渠道 (管理處內(nèi)部運作示意圖 ) 在具體運作中，管理處經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達后，策劃、安排和執(zhí) 行機構即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結。在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴格 考核，并實行 10%的年淘汰率，確保管理目標得以實現(xiàn)。 違章處理率 95%100% 處理違章項目／違章目總計 100% 22 管理費收繳率 98％以上99％以上 管理費實際收繳額／管理費應計收繳額 100％ 1． 100％辦理各種費用銀行托收； 2．及時提示住戶欠款； 3．屋村事務助理及時上門提示按時交納管理費。 14 公共文體休息設施、園林小品雕塑完好率 95％99％ 完好公共文體、休息設施／公共文體、休息設施總計 100% 1．有詳細管理養(yǎng)護計劃； 2．保潔員每日保潔 3．社區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶自覺愛護； 4．開放期間均有管理人員提示住 戶愛惜設施，合理使用； 5．部分設施實行有償服務，以彌補管養(yǎng)經(jīng)費不足，及時修繕。 8 房屋零修急修及時率 98％ 100% 及時維修次數(shù)／應計報維修次數(shù)100％ 1．人力配備充足； 2．崗位培訓、服務意識培訓到位； 3．技術人員有過硬的技術水平； 4．強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。注意愛護環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培養(yǎng)良好情操，形成 GM 花園重要特色之一。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。 “ GM 花園”物業(yè)管理處及 S 物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、EMIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務滿足需求和達到質(zhì)量。 業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個人的消費能力、消費層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)生差異，我們將應不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗，為“ GM 花園”小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理服務，滿足各種層面的需求，同時也是提升物業(yè)價值之亮點。 “ GM 花園”小區(qū)圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車分流的整體規(guī)劃，營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。 物業(yè)管理服務意識被動：現(xiàn)時“ GM 花園”物業(yè)管理機構提供之服務內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。 ： ； :； 群： 第一章 對現(xiàn)時管理工作的意見及接管后的改善建議 第一節(jié) 調(diào)研 “ GM 花園”是位于 J 市區(qū)的高尚純住宅小區(qū)，公元 1994 建成使用，是在國內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區(qū)（其中近一半為外籍人士）。 GM 花園小區(qū)乃 94 年投入使用，現(xiàn)時在環(huán)境、設施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機構處于較被動狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務之意識。業(yè)主 組成整體 素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務工作很難讓業(yè)主滿意。 制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務套餐式物業(yè)管理服務。 開通渠道，保障有效溝通。 在發(fā)達國家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且 要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時候，要主動幫助“守望”，并在小區(qū)內(nèi)設有若干“鄰居守望”廣告牌。 序 指標名 國標 測算依據(jù) 主要措施 號 稱 投標指標 1 公共場所設施保潔率 98％ 安排、實踐保潔的公共場所、設施／公共場所、設施總計 100% ，責任質(zhì)量要求細致嚴格； 、休息日、休息時間為保潔重點區(qū)間 。 7 房屋完好率 98%100% (完好房建筑面積 +基本完好房建筑面積 )／總建筑面積 100％ ； 次全面分項檢修； 管理，無人 為損壞事件。無占用消防信道 ,無阻礙交通。 21 違章發(fā)生率 1‰‰ 違章項目／發(fā)生項目總計 100% 1．建立巡視制度，