【正文】 靈活適度和可操作的管理規(guī)章制度。 作業(yè)指導(dǎo)書具體包括：保安、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等工作檢查制度和檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，消防安全的檢查規(guī)定和處理方法，還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定，員工培訓(xùn)大綱，員工考核及獎(jiǎng)懲辦法，房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與措施、文檔管理制度等。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門；i. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；j. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門；k. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；f. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；l 工程主管g. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；h. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；i. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；j. 每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；k. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。 對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無(wú)堵塞。 對(duì)圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無(wú)嚴(yán)重銹蝕。 疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。 夜間應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無(wú)剝落，燈罩完好，無(wú)破損現(xiàn)象。 噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時(shí)修復(fù)； 每周一次b. 檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次c. 檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次d. 檢測(cè)潛水泵絕緣； 每年一次 每月一次 每月一次【樓道、室外消防栓】 每年二次（4）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理2．安全管理方式安全管理的方式以保安門崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員為主，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。在節(jié)日慶典或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。樓內(nèi)接班保安后十分鐘整裝，準(zhǔn)備接班23：00，7：00，15：00換崗儀式各崗位交接班保安每周周一班務(wù)會(huì)一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作安排。（2）門崗控制工作要點(diǎn)1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為。并注意消防設(shè)施等器材和設(shè)備的完好性。 4)實(shí)施科技型管理模式 完善的管理制度、規(guī)范化的管理系統(tǒng)、全方位的保安緊密配合，保證無(wú)控制盲點(diǎn)。根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)。4)其他員工聽從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶修。3)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理線索來(lái)源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報(bào)警及群眾舉報(bào)。3)全力搶救受傷人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。 為業(yè)主、訪客提供一個(gè)清潔、舒適的生活和工作環(huán)境； 墻面干凈無(wú)臟污，天頂無(wú)積灰、蜘蛛網(wǎng)。 牛奶箱表面無(wú)積灰。 金屬件光亮、無(wú)臟污。 目視地面無(wú)垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。 墻面無(wú)污跡、粘附物。 池內(nèi)噴水管、照明燈外表無(wú)污跡。 綠地矮燈干凈無(wú)積灰。 崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o(wú)積灰。 外立面二米以下無(wú)污垢。 殘枝斷葉控制率95％； 綠地更新及時(shí)率95％； 排水暢通無(wú)堵塞、積水、異味。 墻面四周無(wú)污跡，頂部無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 無(wú)垃圾雜物，排水口暢通。 池底、邊壁無(wú)銹斑、污跡、青苔。 地面干凈、干燥無(wú)異味。 下水道暢通無(wú)堵塞。 墻面、天頂干凈無(wú)浮塵。 門、窗干凈無(wú)污漬、浮塵。 地面、梯級(jí)無(wú)垃圾雜物、污跡、泥土。 合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次；（5）車輛事故處理1)疏通車輛，防止事態(tài)擴(kuò)大影響到其它車輛的正常運(yùn)作。必要情況下，根據(jù)事件嚴(yán)重程度向公安機(jī)關(guān)報(bào)警，請(qǐng)求援助，嚴(yán)防局面失控，造成混亂。2)值班人員嚴(yán)守崗位。 六、安全狀態(tài)控制管理 我們將花園報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。 2)進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對(duì)駛?cè)胲噲?chǎng)、車庫(kù)的車輛，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，遇重大問(wèn)題告知主管及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。4)建立崗位記事本，對(duì)異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報(bào)。保安員是業(yè)主及外來(lái)客戶進(jìn)入花園看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護(hù)、提升花園的形象。（3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。（2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。 每年二次 每年一次 每年一次【健身設(shè)施】 對(duì)雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 對(duì)屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無(wú)斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 對(duì)區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次a. 區(qū)內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無(wú)積水、泛水現(xiàn)象；b. 混凝土路面不起砂，無(wú)脫皮、斷裂，明溝不斷裂；c. 路邊側(cè)石平直，保持高低一致無(wú)缺損。【雨污水總管及屋面外墻】對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；f. 每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；g. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。l 工程主管a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；f. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；g. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障。制度由管理維護(hù)運(yùn)作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書兩部分組成。設(shè)備管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備計(jì)劃維保管理等。掌握基本安全保安技能，能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域保安工作及突發(fā)事件課程提綱：物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性物業(yè)管理分類中的保安服務(wù)保安服務(wù)的目標(biāo)保安服務(wù)的特點(diǎn)保安服務(wù)的基本要求保安服務(wù)的主要職責(zé)保安服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)保安各類人員的崗位職責(zé)保安服務(wù)的主要任務(wù)消防工作安全應(yīng)急方案各類表格記錄注意事項(xiàng)保安隊(duì)列動(dòng)作教案培訓(xùn)課時(shí)：24課時(shí)[保潔服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]課程概述：通過(guò)對(duì)保潔服務(wù)在我國(guó)的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。培訓(xùn)時(shí)間為34周類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)物業(yè)管理概論；機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；3質(zhì)量管理ISO900ISO1400OHSAS18001貫標(biāo)知識(shí)；4不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實(shí)務(wù)；國(guó)外的物業(yè)管理；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理；房屋（建筑知識(shí)）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；服務(wù)收費(fèi)價(jià)格制定等；6內(nèi)部管理物業(yè)管理的資金運(yùn)行；服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)制度與稅收；行政人事管理；計(jì)算機(jī)操作；檔案管理注：一小時(shí)為一課時(shí)【各部門主管培訓(xùn)】通過(guò)培訓(xùn)，能協(xié)助管理處主任的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對(duì)下屬進(jìn)行崗位培訓(xùn)。 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；設(shè)備工（維修工） 負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修； 檢查機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛停放情況。 驗(yàn)證《物品出門證》，施工人員《臨時(shí)出入證》后放行；出納員 負(fù)責(zé)接待業(yè)主辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主投訴、報(bào)修事宜。 完成公司交辦的其他任務(wù)。 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。 具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) 普通話標(biāo)準(zhǔn)流利 有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力[主任助理]　人員配備管理處各崗位員工的任職要求[主任]二、物資裝備情況物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合花園項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；員工宿舍；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；物業(yè)管理用房的配置要求[管理處辦公用房]劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按國(guó)家、省市相關(guān)文件執(zhí)行。 清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。（一）管理服務(wù)目標(biāo)根據(jù)委托管理事項(xiàng)和《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)花園的房屋設(shè)備、公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。采取形式多樣的便民服務(wù)措施，為業(yè)主提供多層次的服務(wù)。如您委托他人來(lái)辦理，還應(yīng)帶上：您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見證；您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件；代理人的身份證或護(hù)照。 四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場(chǎng)接待辦公服務(wù)。 1）集中入伙時(shí)管理處主任每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因予以解決。 由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗(yàn)房。 入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。 入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)主檔案。業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向開發(fā)商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。三、入伙（住）管理方案 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程； 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；我們將以物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和花園的實(shí)際需要，憑借物業(yè)在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為花園的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升該物業(yè)價(jià)值，并使該項(xiàng)目成為市乃至山東省又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。再次感謝局予我們這次機(jī)會(huì)！物業(yè)管理有限公司 2006年月日第一章 企業(yè)基本情況一、物業(yè)簡(jiǎn)介物業(yè)公司簡(jiǎn)介二、物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)此處為物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)此處為物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)第二章 前期介入、接管驗(yàn)收及入住管理方案此處為花園項(xiàng)目概括項(xiàng)目概況一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用。 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，