【文章內(nèi)容簡介】 12 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 g. 負(fù)責(zé)物業(yè)前期 介入管理。 h. 負(fù)責(zé)管轄小區(qū)（君留苑小區(qū)）物業(yè)項目的交接和驗收。 i. 負(fù)責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）安全防范和車輛管理工作。 j. 負(fù)責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）供水、供電、消防、電梯、監(jiān)控、游泳池等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、運行記錄、安全值班。 k. 負(fù)責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）業(yè)主的水電費、房屋租金、物業(yè)管理費等綜合費用的代收代繳工作和催收欠款等工作。 l. 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域樓宇商場、游泳池、道路、管線、招牌、綠化、衛(wèi)生消殺、公共設(shè)施設(shè)備等物業(yè)項目的日常管理。 m. 負(fù)責(zé)各類業(yè)主資料、信息、房屋本體等檔案的建立、保管和控制。 n. 接待和處理業(yè)主（客戶）來訪、查詢、委托、 投訴，并按規(guī)定進(jìn)行回訪。 o. 定期開展物業(yè)管理客戶意見調(diào)查、收集和整理，不斷地有計劃進(jìn)行工作改進(jìn)。 p. 負(fù)責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）內(nèi)社區(qū)文化活動的組織實施。 q. 完成公司和上級主管單位交給的其它工作任務(wù)。 物業(yè)管理處各崗位職責(zé) 管理處主任職責(zé) ，直接對公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)； 、培訓(xùn)計劃及設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，檢查各項計劃的落實情況； ，確保最佳物耗率，控制成本； ，跟進(jìn)收費情況，在必要時親自實施催費計劃保證管理費用的及時到 位； ，對業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、協(xié)調(diào)和全面了解； 、考核； 、管理員、工程主管和安管隊（班）長；在不違反政策的前提下，決定其它操作人員的錄用、考核、獎懲等，在適當(dāng)時提出人員晉升報告； 、選擇合格供方提交公司主管領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)，督促相關(guān)部門有效控制及考核各供方的工作，促使供方保障工作質(zhì)量； 13 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 ，為管理評審提供相應(yīng)的報告，對管理提出改進(jìn)意見； 理處日常管理的對外聯(lián)絡(luò)事務(wù)，負(fù)責(zé)管理處內(nèi)外活動的計劃、組織； 、節(jié)能計劃、工程維修預(yù)算等各項工作計劃； ，保證樓宇的安全使用； ，及時糾正維保工作的偏差； ，提高并保持部門員工的總體業(yè)務(wù)水平； ，并定期進(jìn)行回訪； 、匯報工作，協(xié)助公司主管領(lǐng)導(dǎo)完成其他工作； 客戶服務(wù)管理中心 主管職責(zé) ； 、解退及內(nèi)部調(diào)配工作，處理 員工之間的糾紛，負(fù)責(zé)崗位職責(zé)等人事管理制度與勞動用工管理制度的解釋工作，盡力解決員工的實際困難； ，負(fù)責(zé)起草相關(guān)綜合性報告、文稿，制定、修改規(guī)章制度，建立健全人事管理制度與勞動用工制度； 、勞動紀(jì)律管理，并向財務(wù)部提交月度員工工資及福利發(fā)放計劃； ； 、盤點和各種清核工作； ，并就可能存在的問題向主任匯報； ，審批 /制定部門各項工作計劃，保證各項工作有落實、有檢查，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)， 控制總體工作質(zhì)量，對部屬員工進(jìn)行考核； ，對部門工作負(fù)責(zé)，完成上級交辦的其它工作。 財務(wù)人員職責(zé) ，并負(fù)責(zé)本管理處各項工作； ，制定和完善財務(wù)管理制度和操作規(guī)程； ，會計核算工作，編制各類會計報表，撰寫財務(wù)分析，送主任審閱； 14 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 ，審核控制各項費用的支出，合理安排各項費用； ，就成本核算向主任負(fù)責(zé)； 、督促各項收入的及時收繳，保證資金的正常周轉(zhuǎn)； ，并按規(guī)定期限予以公布； ，并對的資金安全負(fù)責(zé)； ，并對業(yè)戶進(jìn)行合理解釋和協(xié)調(diào)； ； ，對管理處工作負(fù)責(zé)，完成上級交辦的其它工作。 工程部主管職責(zé) ，直接對主任負(fù)責(zé)。 ，對業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、協(xié)調(diào)。 、考核。 計劃的科學(xué)性。 。 ，組織對各級技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)及考核。 ，并對供方的工作做技術(shù)評價。 、技術(shù)改造計劃，報請主任批準(zhǔn)后執(zhí)行。 ，組織制定切實可行的節(jié)能降耗措施方案，并指導(dǎo)督促其有效實施。 、匯報工作，協(xié)助主任完成公司其他工作。 安管隊長職責(zé) ，堅決執(zhí)行主管指令，帶 領(lǐng)全隊人員依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)消防工作。對日常工作進(jìn)行全面監(jiān)督； 、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握值班區(qū)內(nèi)的安管工作程序及特點，加強重點崗位的安全防范； ，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受建議和意見； （包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)）。根據(jù)實際需要，對各崗位安管員進(jìn)行調(diào)整； 15 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 ，零點之后的夜間查崗每周不少于兩次； 1 次，每半月召開隊務(wù)會 1 次； 、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?。每月 對考核不合格的安管人員按規(guī)定予以處罰； ，對玩忽職守，違紀(jì)違章人員按規(guī)定進(jìn)行處罰，制止、糾正各類違章違法行為； ； ； ，保證樓宇的安全使用； ； 。 安管員職責(zé) ，保持高度警惕，注意 發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生； ，對殺人、放火、搶劫、盜竊等現(xiàn)行違法犯罪分 子，有權(quán)抓獲并扭送公安機關(guān)，但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款的權(quán)力； ，有權(quán)保護現(xiàn)場，保護證據(jù)，維護秩序以及提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力； ，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進(jìn)入小區(qū)； 、車輛及其所攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進(jìn)行驗證，檢查； ，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)； ，協(xié)助業(yè)主做好“四防”工作，落實各項安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向業(yè)戶報告，協(xié)助整改； 、三棱刀等管 制刀具和自制火藥槍及其它形跡可疑的人員有權(quán)進(jìn)行盤查監(jiān)視，并報告當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)處理； 《治安管理處罰法》的人，有權(quán)勸阻、制止和批評教育，但無處罰的權(quán)力； ，可以進(jìn)行監(jiān)視、檢舉、報告，但無權(quán)偵察、扣押、搜查。 16 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 、綠化、維修等其它服務(wù)，制止違章行為，防止損壞，不能制止解決的向班長報告（制止違章要先敬禮）； 、機電設(shè)備、消防器材，并熟練掌握各種消防器材的使用方法； ，堅持原則，是非分明，敢于同違法犯罪行為作斗爭； ，努力完成各項服務(wù)工作； 。 清 潔工崗位職責(zé) ，上班著工作服和佩帶工號牌，做到眼勤、手勤和腿勤，接受客戶的監(jiān)督。 ，不遲到、不早退，堅守崗位，工作時間應(yīng)經(jīng)常巡查環(huán)境衛(wèi)生，及時打掃，保持分管區(qū)域干凈整齊。 。 ，及時清運。 ,對違反環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的住戶和個人要大膽管理 ,輕者要進(jìn)行批評，重者要予以罰款，限期整改。 ，配合消防部門做好防火工作。 綠化工崗位職責(zé) ，遵守公司和管理處的各項規(guī)章制度。 、花草樹木的品種和數(shù)量。熟知花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法，保持草地?zé)o雜草、無枯草、干凈整潔。 ，以保持樹型美觀，草地平坦。適時適當(dāng)澆水施肥，保證樹木花草生長旺盛，鮮花常開，注意節(jié)約用水。 ，定期對區(qū)內(nèi)花木防蟲滅害。 修保養(yǎng)綠化工具，熟悉安全使用各類綠化工具和材料，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備或工具異常，應(yīng)立即停止操作，并及時向領(lǐng)導(dǎo)報告。經(jīng)檢修后方可使用。 。 6 管理用房和費用、裝備測算 管理用房按開發(fā)商所給的面積合理分配管理用房。 17 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合君留苑小區(qū)的特點， 合理分配管理用房 包括： 管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房、宿舍； 保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫； 建議開發(fā)商對管理 用房進(jìn)行基本裝修，物業(yè)公司進(jìn)駐后能立即投入使用。 君留苑管理人員配制及物業(yè)管理成本測算（ 見 附件一） 君留苑物資裝備及物業(yè)管理費用（開辦費）測算（ 見 附件二） 成本 總 測算（ 見 附件三） 7 物業(yè)管理服務(wù)實施 通過規(guī)范化的物業(yè)管理，對君留苑小區(qū)的前期和日常管理包括樓宇商場會所自控、公用設(shè)施設(shè)備、消防、安管、停車場、游泳池、清潔衛(wèi)生、綠化、房屋本體維修、有償服務(wù)和特約服務(wù)等，通過周密的管理程序和綜合的管理手段，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造安全、文明、舒適、潔凈的居家 生活環(huán)境，提供安全、文明、整潔、滿足客戶需求并持續(xù)改進(jìn)的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。 前期物業(yè)管理服務(wù) 二期早期介入和開盤前的準(zhǔn)備 提供物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范； 提出節(jié)能、環(huán)保及安全方面建議； 參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理及竣工驗收； 物業(yè)管理成本分析及測算； 項目管理機構(gòu)設(shè)置及資源配置； 選派物業(yè)管理處主任； 人員培訓(xùn)（理論、實操、軍事訓(xùn)練及物業(yè)管理知識培訓(xùn)）； 7 二期接管驗收籌 備 為確保物業(yè)驗收工作得到有效控制 ,以便對物業(yè)進(jìn)行全面接管，有效配合開發(fā)商交房工作，保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。 籌備 成立接管驗收工作小組，按建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè) 18 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運行記錄等技術(shù)檢驗資料的驗收。 驗收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備 ,按規(guī)格型號、容量及設(shè)計要求進(jìn)行驗收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗收。 驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收 ,主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、給排風(fēng)系 統(tǒng)、消防系統(tǒng)。 工作程序 ：驗收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙 ,按設(shè)計及施工要求編制驗收計劃和驗收標(biāo)準(zhǔn)。 :驗收小組依據(jù)驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗收。 ,檢查出未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。 、設(shè)施、設(shè)備，整改實施后，驗收小組進(jìn)行檢查、驗證，整改合格后進(jìn)行正式驗收。 、設(shè)施進(jìn)行驗收，驗收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單相應(yīng)的 表格內(nèi)。 f. 移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收計劃提交檔案、資料進(jìn)行對照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。 前期開荒工作 樓宇、場地施工垃圾的清理。 物業(yè)清潔人員進(jìn)場再次進(jìn)行全面清理。 入伙籌備及管理 入伙資料的準(zhǔn)備。 制定入伙工作計劃、入伙工作實施程序，與開發(fā)商協(xié)調(diào)入伙時間及業(yè)主入伙預(yù)交費用。 物業(yè)管理處主任負(fù)責(zé)入伙管理工作，擬定入伙工作人員及其職責(zé)。 入伙場地的布置。 日常基礎(chǔ)管理 19 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 管理處應(yīng)對日常的事務(wù)管理活動規(guī)范管理（對于一期已入住的業(yè)主的管理事宜，開發(fā)公司和物業(yè)公司可另行商討），并制定書面形式的作業(yè)指導(dǎo)書，日常事務(wù)活動至少應(yīng)包括以下內(nèi)容： 檔案資料管理 規(guī)范文件檔案資料的分類、編號、審批、收發(fā)處理和保管工作，并設(shè)有專職人員管理檔案資料。 管理處重要資料接收必須經(jīng)過管理處主任驗收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔。日常管理文件（如管理公司通知、通報等）按照聯(lián)榮物業(yè)公司制定的文件管理程序發(fā)放及接收手續(xù)、并立卷歸檔。 ：設(shè)兼職、專責(zé)檔案管理員。檔案資料統(tǒng)一管理。 、整理、分類、編號、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項管理流程。 （如電腦磁盤、錄相帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、備份、保管。 、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主管 審批。 f. 注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。每季度對檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。 、保存期限以及是否有效和作 廢。 借閱文件 發(fā)展商提供的資料 管理處建立的資料文檔 管理處檔案管理 復(fù)