【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆　　《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀(guān)念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問(wèn)題，收費(fèi)難問(wèn)題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時(shí)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。 物業(yè)管理法制建設(shè)仍需進(jìn)一步完善　　隨著我國(guó)住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，隨之而來(lái)產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題，但由于我國(guó)的相關(guān)法律體系尚未出臺(tái)，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然 2022 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，相關(guān)部門(mén)又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒(méi)有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式，據(jù)中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家社科基金項(xiàng)目“社區(qū)管理”課題組對(duì)北京 70個(gè)居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量引起嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占 %，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占 80%，隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占 % ，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財(cái)產(chǎn)被嚴(yán)重侵占的占 60% ，這充分說(shuō)明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。第 11 頁(yè) 共 30 頁(yè) 地區(qū)間發(fā)展不平衡　　從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開(kāi)展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對(duì)較慢。深圳市是全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國(guó)第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146 家住宅區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱(chēng)號(hào)，占全國(guó)的 1/，2022 年底全國(guó)實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 50%以上，這說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大 [7]。 中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的策略 [8] 走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路　　物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專(zhuān)門(mén)的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)。全國(guó) 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀(guān)念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專(zhuān)業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來(lái)激發(fā)消費(fèi)者的自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，向知識(shí)型管理過(guò)渡，走一條人才專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。 走法制化發(fā)展之路　　實(shí)際上，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過(guò)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時(shí)，要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。 走集團(tuán)化發(fā)展之路　　在我國(guó)物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國(guó)約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀(guān)上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌，中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊(cè)門(mén)檻。另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分第 12 頁(yè) 共 30 頁(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。 走品牌化發(fā)展之路　　品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標(biāo)志，對(duì)企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競(jìng)爭(zhēng)力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶(hù)、不同的物業(yè)類(lèi)型，選擇適當(dāng)媒體來(lái)進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的樓盤(pán)品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。 走智能化發(fā)展之路　　隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時(shí)已經(jīng)越來(lái)越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀(guān)上也要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求，采用以計(jì)算機(jī)管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，可以推廣一些先進(jìn)的管理方法。 走“以人為本”的發(fā)展之路　　物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營(yíng)造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀(guān)，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿(mǎn)意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱(chēng)心、滿(mǎn)意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶(hù)營(yíng)造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。　　當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策，需要我們做出更進(jìn)一步的努力。第 13 頁(yè) 共 30 頁(yè)4 物業(yè)管理的費(fèi)用分析 物業(yè)管理費(fèi)的介紹物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成 [9]： 1．管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：指人員的費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金(獎(jiǎng)金是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的)。人員費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類(lèi)型和總建筑面積先確定各級(jí)各類(lèi)人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額，再按工資總額計(jì)算各項(xiàng)福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e上。(1)基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當(dāng)?shù)氐钠骄べY水平確定。(2)按規(guī)定提取的福利費(fèi)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定)：包括福利基金(如按工資總額的 14％計(jì)算)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的 2％計(jì)算)、教育經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的 1．5％計(jì)算)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)[包括待業(yè)保險(xiǎn)(如按工資總額的 1％計(jì)算)，醫(yī)療保險(xiǎn)(如按工資總額的 6％計(jì)算)、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)(如按工資總額的 19％計(jì)算)，住房基金(如按工資總額的 6％計(jì)算)(含住房公積金)]等。(3)加班費(fèi)：按人均月加班 2 天，再乘以日平均工資計(jì)算。日平均工資按每月 22個(gè)工作日計(jì)算。(4)服裝費(fèi)：按每人每年 2 套服裝計(jì)算。其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計(jì)算出年服裝費(fèi)總額后再除以 12 個(gè)月，即為每月服裝費(fèi)。 2．公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，包括：(1)公共建筑(如過(guò)道、門(mén)廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建維修費(fèi)；(2)給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；(3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；(4)燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；(5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；(6)公共照明費(fèi)；(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；(8)易損件更新準(zhǔn)備金。這些費(fèi)用按國(guó)家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。3．綠化管理費(fèi)：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀(guān)再造費(fèi)。第 14 頁(yè) 共 30 頁(yè)4．清潔衛(wèi)生費(fèi)：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。5．保安費(fèi)：對(duì)封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費(fèi)。包括：保安器材裝備費(fèi)(保安系統(tǒng)、保安器材等)；保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(如每年投保 2萬(wàn)元人身意外傷害險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率為 4‰)；保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人 8 平方米計(jì)算，住房月租金為 8 元／平方米)。6．辦公費(fèi)：交通費(fèi)(車(chē)輛及保險(xiǎn)維護(hù)費(fèi)用)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、辦公用房租金(含水電費(fèi))、其他雜項(xiàng)等。7．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率：固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為 5 年。8．利潤(rùn)：利潤(rùn)率按各地物價(jià)主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤(rùn)率不高于社會(huì)平均利潤(rùn)率為上限。9．法定稅費(fèi)：法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)(代收代繳部分不計(jì)征)。(1)營(yíng)業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入的 5％征收；(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：按營(yíng)業(yè)稅 7％計(jì)征；(3)教育附加費(fèi)：按營(yíng)業(yè)稅 3％計(jì)征。以上 9 項(xiàng)費(fèi)用即為費(fèi)用構(gòu)成，測(cè)算出來(lái)后全部相加就是公共性服務(wù)費(fèi)用。如果一個(gè)住宅小區(qū)沒(méi)有其他資金來(lái)源渠道，只靠物業(yè)管理收費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。則每戶(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即為前 9 項(xiàng)之和再除以總建筑面積和 12 個(gè)月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。如果小區(qū)還有多種經(jīng)營(yíng)收入可以補(bǔ)貼到物業(yè)管理收費(fèi)中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、停車(chē)費(fèi)收入、維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金利息的補(bǔ)貼等，則先測(cè)算出其他收入補(bǔ)貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費(fèi)用扣減，結(jié)果即為每戶(hù)應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)的關(guān)系分析從物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展來(lái)看，由于早期人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不足，為了在全社會(huì)范圍內(nèi)積極地推行物業(yè)管理，同時(shí)也為了穩(wěn)定社會(huì)秩序，弱化社會(huì)矛盾，物業(yè)管理在收費(fèi)管理上一直實(shí)行的是政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。這一做法在物業(yè)管理發(fā)展的初期產(chǎn)生了一定的積極作用，但在客觀(guān)上也使物業(yè)管理成為了一種非市場(chǎng)化或非完全市場(chǎng)化的商品，由此而在某種程度上抑制了市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制的作用。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)管理的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)收費(fèi)定價(jià)所起的作用越來(lái)越小，尤其是在一些物業(yè)管理市場(chǎng)化成熟度較高的地區(qū)，物業(yè)管理的等級(jí)收費(fèi)體系正在被市場(chǎng)化收費(fèi)體系所取代。市場(chǎng)化收費(fèi)體系一方面充分地考慮到了市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理的接受能力，通過(guò)科學(xué)、客觀(guān)的第 15 頁(yè) 共 30 頁(yè)費(fèi)用測(cè)算使物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)更為合理；另一方面，現(xiàn)行的市場(chǎng)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)往往低于政府指導(dǎo)價(jià)，老百姓在得到更多實(shí)惠的同時(shí)，正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀(guān)念也在形成。市場(chǎng)化收費(fèi)體系不完善的地方當(dāng)然是存在的，這恰好引發(fā)了我們對(duì)一個(gè)老話(huà)題的探討：對(duì)于一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，政府這只“看得見(jiàn)的手”如何與市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”一起，共同地對(duì)行業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)？市場(chǎng)與規(guī)范之間是一個(gè)什么樣的關(guān)系?在這兩組對(duì)應(yīng)的關(guān)系中，有一點(diǎn)必須明確，那就是：以市場(chǎng)為重點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向?？v觀(guān)我國(guó)物業(yè)管理 20 多年來(lái)的發(fā)展歷程，由于許多歷史的、客觀(guān)的原因，對(duì)物業(yè)管理實(shí)施的行政管理要多于市場(chǎng)化管理。以行政管理的方式來(lái)指導(dǎo)行業(yè)的發(fā)展，雖然在一定程度上能促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，但卻難以解決行業(yè)發(fā)展的根本性問(wèn)題與深層次矛盾。在物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，行政規(guī)范的著眼點(diǎn)應(yīng)在于加快和加深市場(chǎng)化的發(fā)展，而市場(chǎng)化程度的進(jìn)一步深化，會(huì)促使許多癥結(jié)性問(wèn)題浮上臺(tái)面，這些問(wèn)題反過(guò)來(lái)又會(huì)引發(fā)與之相應(yīng)的調(diào)節(jié)方式和手段的運(yùn)用，以對(duì)之進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范。規(guī)范性與市場(chǎng)化相輔相成，密不可分，重要的是要善于把握市場(chǎng)發(fā)展中具有代表性的新事物、新動(dòng)向并對(duì)之進(jìn)行引導(dǎo)，要先于市場(chǎng)認(rèn)清規(guī)律并尊重、順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。歷史的發(fā)展已經(jīng)說(shuō)明，市場(chǎng)成熟了，市場(chǎng)的正面調(diào)節(jié)機(jī)制充分發(fā)揮作用了，行業(yè)發(fā)展的深層次矛盾才會(huì)得以最終解決，行業(yè)的發(fā)展才能步人規(guī)范化、有序化的軌道，行業(yè)的內(nèi)質(zhì)也才能真正得以發(fā)展、壯大。這是任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，物業(yè)管理也不例外。 對(duì)物業(yè)管理低收費(fèi)與零收費(fèi)的理性思考 物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競(jìng)爭(zhēng)策略，既沒(méi)有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒(méi)有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。 [10] （1）“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀(guān)上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專(zhuān)業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無(wú)，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過(guò)分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見(jiàn)狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防第 16 頁(yè) 共 30 頁(yè)性支出，無(wú)形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。 （2）“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) “低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長(zhǎng)。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋?！皩?duì)于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話(huà)，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)?！奔瓷a(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會(huì)使平均成本下降，利潤(rùn)也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟” 規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，