【文章內容簡介】 是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆　　《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務之一是按時交納物業(yè)服務費用。在物業(yè)管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。 物業(yè)管理法制建設仍需進一步完善　　隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然 2022 年國務院出臺了《物業(yè)管理條例》，相關部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務收費管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權、強迫業(yè)主接受有資質（甚至沒有資質）的物業(yè)管理公司管理模式，據中國人民大學國家社科基金項目“社區(qū)管理”課題組對北京 70個居民小區(qū)的調查結果顯示，住房質量引起嚴重糾紛的小區(qū)占 %，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重糾紛的小區(qū)占 80%，隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占 % ，產生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財產被嚴重侵占的占 60% ，這充分說明現有管理模式存在著弊端。第 11 頁 共 30 頁 地區(qū)間發(fā)展不平衡　　從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方地區(qū)、經濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經濟不發(fā)達地區(qū)、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質一級企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146 家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的 1/，2022 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經濟發(fā)達城市已達 50%以上，這說明，經濟發(fā)達地區(qū)與經濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大 [7]。 中國物業(yè)管理發(fā)展的策略 [8] 走專業(yè)化發(fā)展之路　　物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結果。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業(yè)化水準。全國 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業(yè)人才培訓力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務專業(yè)化、競爭市場化的道路。 走法制化發(fā)展之路　　實際上，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治的權力，是一項產權人對財產進行處置權力，不應該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進行物業(yè)管理。為此，要完善不動產登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自主治理的活動，物業(yè)管理權是業(yè)主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務。 走集團化發(fā)展之路　　在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻。另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預警系統(tǒng)，促使一部分第 12 頁 共 30 頁物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現強強聯合，形成物業(yè)管理集團。 走品牌化發(fā)展之路　　品牌是產品或企業(yè)區(qū)別于其他產品或企業(yè)的標志，對企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應當根據不同的目標客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質，結合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。 走智能化發(fā)展之路　　隨著人們生活水平的提高，現代科技的發(fā)展，房地產供應商在提供產品時已經越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應適應時代的發(fā)展要求，采用以計算機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務質量，同時，可以推廣一些先進的管理方法。 走“以人為本”的發(fā)展之路　　物業(yè)管理的服務對象是人，物業(yè)管理的目標之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導“以人為本”的科學發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質服務。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場信息，突出物業(yè)服務的人性化理念，將物業(yè)管理服務超越單純的維修與維護，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念?！　‘斍埃飿I(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業(yè)管理行業(yè)內、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們做出更進一步的努力。第 13 頁 共 30 頁4 物業(yè)管理的費用分析 物業(yè)管理費的介紹物業(yè)管理收費的費用構成 [9]： 1．管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費：指人員的費用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金(獎金是根據經濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編制數，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤到每月每平方米建筑面積上。(1)基本工資：根據企業(yè)性質并參考當地的平均工資水平確定。(2)按規(guī)定提取的福利費(根據當地政府的規(guī)定由企業(yè)確定)：包括福利基金(如按工資總額的 14％計算)、工會經費(如按工資總額的 2％計算)、教育經費(如按工資總額的 1．5％計算)、社會保險費[包括待業(yè)保險(如按工資總額的 1％計算)，醫(yī)療保險(如按工資總額的 6％計算)、工傷保險、養(yǎng)老保險(如按工資總額的 19％計算)，住房基金(如按工資總額的 6％計算)(含住房公積金)]等。(3)加班費：按人均月加班 2 天，再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月 22個工作日計算。(4)服裝費：按每人每年 2 套服裝計算。其服裝標準由企業(yè)自定。計算出年服裝費總額后再除以 12 個月，即為每月服裝費。 2．公共設施、設備日常運行維修及保養(yǎng)費，包括：(1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內的各種土建維修費；(2)給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費；(3)電氣系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；(4)燃氣系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；(5)消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；(6)公共照明費；(7)不可預見費；(8)易損件更新準備金。這些費用按國家和地方政府的現行規(guī)定和標準分別向產權人和使用人另行收取。3．綠化管理費：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。第 14 頁 共 30 頁4．清潔衛(wèi)生費：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。5．保安費：對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統(tǒng)、保安器材等)；保安人員人身保險費(如每年投保 2萬元人身意外傷害險，保險費率為 4‰)；保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人 8 平方米計算，住房月租金為 8 元／平方米)。6．辦公費：交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區(qū)文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。7．物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊率：固定資產包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為 5 年。8．利潤：利潤率按各地物價主管部門根據本地區(qū)實際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。9．法定稅費：法定稅費指按現行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經營活動過程中應繳納的稅費。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產業(yè)的優(yōu)惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費(代收代繳部分不計征)。(1)營業(yè)稅：按企業(yè)經營總收入的 5％征收；(2)城市建設維護稅：按營業(yè)稅 7％計征；(3)教育附加費：按營業(yè)稅 3％計征。以上 9 項費用即為費用構成，測算出來后全部相加就是公共性服務費用。如果一個住宅小區(qū)沒有其他資金來源渠道，只靠物業(yè)管理收費維持運轉。則每戶收費標準即為前 9 項之和再除以總建筑面積和 12 個月，即得出每月每平方米應交金額。如果小區(qū)還有多種經營收入可以補貼到物業(yè)管理收費中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、停車費收入、維修養(yǎng)護專項基金利息的補貼等，則先測算出其他收入補貼到每月每建筑平方米的數額，再用總費用扣減，結果即為每戶應交物業(yè)管理費。 物業(yè)管理服務與收費的關系分析從物業(yè)管理的產生、發(fā)展來看，由于早期人們對物業(yè)管理的認識不足，為了在全社會范圍內積極地推行物業(yè)管理，同時也為了穩(wěn)定社會秩序，弱化社會矛盾，物業(yè)管理在收費管理上一直實行的是政府定價或政府指導價。這一做法在物業(yè)管理發(fā)展的初期產生了一定的積極作用，但在客觀上也使物業(yè)管理成為了一種非市場化或非完全市場化的商品，由此而在某種程度上抑制了市場價格調節(jié)機制的作用。隨著市場的發(fā)展，物業(yè)管理的等級收費標準對收費定價所起的作用越來越小，尤其是在一些物業(yè)管理市場化成熟度較高的地區(qū)，物業(yè)管理的等級收費體系正在被市場化收費體系所取代。市場化收費體系一方面充分地考慮到了市場對物業(yè)管理的接受能力，通過科學、客觀的第 15 頁 共 30 頁費用測算使物業(yè)管理收費的定價更為合理；另一方面，現行的市場定價標準往往低于政府指導價，老百姓在得到更多實惠的同時，正確的物業(yè)管理消費觀念也在形成。市場化收費體系不完善的地方當然是存在的，這恰好引發(fā)了我們對一個老話題的探討：對于一個行業(yè)的發(fā)展，政府這只“看得見的手”如何與市場這只“看不見的手”一起，共同地對行業(yè)進行引導？市場與規(guī)范之間是一個什么樣的關系?在這兩組對應的關系中，有一點必須明確，那就是：以市場為重點，以市場為導向?？v觀我國物業(yè)管理 20 多年來的發(fā)展歷程，由于許多歷史的、客觀的原因，對物業(yè)管理實施的行政管理要多于市場化管理。以行政管理的方式來指導行業(yè)的發(fā)展，雖然在一定程度上能促進物業(yè)管理的市場化進程，但卻難以解決行業(yè)發(fā)展的根本性問題與深層次矛盾。在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，行政規(guī)范的著眼點應在于加快和加深市場化的發(fā)展，而市場化程度的進一步深化，會促使許多癥結性問題浮上臺面，這些問題反過來又會引發(fā)與之相應的調節(jié)方式和手段的運用，以對之進行進一步規(guī)范。規(guī)范性與市場化相輔相成，密不可分，重要的是要善于把握市場發(fā)展中具有代表性的新事物、新動向并對之進行引導，要先于市場認清規(guī)律并尊重、順應市場發(fā)展的規(guī)律。歷史的發(fā)展已經說明，市場成熟了，市場的正面調節(jié)機制充分發(fā)揮作用了，行業(yè)發(fā)展的深層次矛盾才會得以最終解決，行業(yè)的發(fā)展才能步人規(guī)范化、有序化的軌道，行業(yè)的內質也才能真正得以發(fā)展、壯大。這是任何一個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，物業(yè)管理也不例外。 對物業(yè)管理低收費與零收費的理性思考 物業(yè)管理的“低收費、零收費”物業(yè)管理的“低收費、零收費”既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產生消極的和負面的影響。 [10] （1）“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業(yè)管理服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認識，認為物業(yè)管理可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由于消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業(yè)管理服務的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)管理服務的反應滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進行的，為了降低物業(yè)管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護工作，削減物業(yè)管理成本中的預防第 16 頁 共 30 頁性支出，無形中導致了物業(yè)的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風險的陷阱。 （2）“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營風險 “低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋?！皩τ谀骋划a品，如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規(guī)模經濟或規(guī)模不經濟。”即生產和服務規(guī)模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規(guī)模經濟的“孿生兄弟” 規(guī)模不經濟，