【文章內(nèi)容簡介】 缺乏對轉(zhuǎn)型期的居住問題及管理對策的研究 二、 現(xiàn)代居住小區(qū)物業(yè)管理和人居環(huán)境現(xiàn)狀 1. 居住小區(qū)的概念 居住小區(qū)（ housing estate）是以住宅樓房為主體并配有商業(yè)網(wǎng)點 ,文化教育， 7 娛樂，綠化，公用和公共設(shè)施等而形成的居住生活區(qū)。一 般稱為小區(qū)，是指城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（ 1000015000）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 2. 物業(yè)管理的起源與概念 （一）物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理作為一種房地產(chǎn)管理的模式起源于 119世紀 60年代的英國。當時英國正處于一個工業(yè)發(fā)展高漲的階段，大量農(nóng)村人口涌入城市，造成城市房屋的空前緊張，一些房地產(chǎn)開發(fā)商相繼修建了一批簡易住宅并廉價出租給工人家庭使用。由于住宅設(shè)施簡陋，環(huán)境條件差，人為破壞房屋設(shè)施設(shè)備的情況時有 發(fā)生，工人們也經(jīng)常拖欠工資，業(yè)主的利益難以得到保障。這種情況下，一名叫奧克維亞 希爾的女士為其名下出租的物業(yè)制訂了一套行之有效的的管理措施，要求承租者嚴格遵守。至此，業(yè)主的利益得到了保障，業(yè)主的滿意度得到了提升。希爾的做法引起了英國政府的重視，并很快推廣起來。這樣，一種新型的物業(yè)管理模式就誕生了。 物業(yè)管理雖然起源于英國，但不少人認為，真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理模式形成于 19世紀末期的美國。 （二）物業(yè)管理的概念 《物業(yè)管理條例》指出，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主（或物業(yè)使用人）與物業(yè)管理企業(yè) 按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修，養(yǎng)護，管理，維護相關(guān)區(qū)域的相關(guān)衛(wèi)生和秩序的活動。 業(yè)主是合法取得房屋所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）的法人或自然人。物業(yè)管理企業(yè)是指警告過主管部門資質(zhì)審批，并經(jīng)工商部部門注冊的專業(yè)物業(yè)管理單位。 3. 國內(nèi)外物業(yè)發(fā)展的情況 物業(yè)管理作為一種房屋管理里的模式，在世界上已有一百多年的歷史。由于國外的物業(yè)管理起步早，目前，西方發(fā)達國家的管理水平普遍很高國內(nèi)則相對落后。擬對英美幾個發(fā)達國家以及我國香港地區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀分析。 （一） 英美 的物業(yè)管理 英美物業(yè)管理起源最早，物業(yè)管理起源于 19世紀 60年代的英國，當時正值英國工業(yè)化的的管理措施，于是物業(yè)管理產(chǎn)生，自那以后，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國普遍的重視。 發(fā)展到今天，英國的物業(yè)管理作為一個成熟的行業(yè)，其整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的房屋維修，養(yǎng)護，清潔，保安外，物業(yè)的內(nèi)容已拓展到物業(yè)功能布局和劃分，市場行情調(diào)研和預(yù)測，物業(yè)租賃推廣代理，目標客戶群認定，工程咨詢和監(jiān)理，通訊及旅行安排，智能系統(tǒng)化服務(wù)，專門性社會保障服務(wù)等全方位服務(wù)。在積極推廣物業(yè)管理業(yè)務(wù)的同時，英國還加強對 這一業(yè)務(wù)的研究，成立了皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。 8 英國作為物業(yè)管理的誕生地，在物業(yè)管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特點尤令人關(guān)注。據(jù)了解，除了直接的物業(yè)管理法規(guī)外，一些房地產(chǎn)對此也有間接規(guī)定。英國常見的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律，法規(guī)有 50多種。英美的物業(yè)管理已成為社會化的服務(wù)行業(yè)，任何人從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可。這些公司或機構(gòu)絕大數(shù)都是自主經(jīng)營，自負盈虧的經(jīng)濟實體。管理公司（機構(gòu)）人員精干，效率高，固定人員少，一些項目可能臨時聘請，可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。 （二） 中國香港的物業(yè)管理 中國香港物業(yè)公司數(shù)量非常多，政府還沒有對管理公司采取發(fā)牌制度（類似內(nèi)地的資質(zhì)證書），物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù)。香港的物業(yè)管理市場已經(jīng)十分成熟，法制法規(guī)也很健全。實行大廈公契制度。物業(yè)公司的權(quán)力來源于大廈公契或物業(yè)管理委托合同。 物業(yè)公司的酬金有行規(guī)。香港的物業(yè)管理費用模式主要是代理人制，即管理費用成本支出 +酬金，酬金可以按固定數(shù)額提取，也可以按比例提取。另外，管理費用也有采取包干制的。他的投標機制也很完善，法律健全，操作性強，一切皆有章可循。 4. 城市環(huán)境與城市環(huán)境的問題 （一）城市環(huán)境 城市環(huán)境是與城市整體互相關(guān)聯(lián)的人文條件和自然條件的總和。包括社會壞境和自然環(huán)境。前者由經(jīng)濟、政治、文化、歷史、人口、民族、行為等基本要素構(gòu)成；后者包括地質(zhì)、地貌、水文、氣候、動植物、土壤等諸要素。城市形成、發(fā)展和布局一方面得利于城市環(huán)境條件，另一方面也受所在地域環(huán)境的制約。城市的不合理發(fā)展和過度膨脹會導(dǎo)致地域環(huán)境和城市內(nèi)部壞境的惡化。城市環(huán)境質(zhì)量好壞直接影響城市居民的生產(chǎn)和生活活動。它也是城市地理和城市規(guī)劃學研究的主要內(nèi)容之一。 （ 二 ）城市環(huán)境的問題 隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟的發(fā)展 ,人們生活水平的提高 ,人們對其生活的環(huán)境更為關(guān)注 ,人們的擇居理念不僅僅希冀于最基本的要求 ,而且對居住區(qū)環(huán)境提出了更高的要求。對此我們要運用新的理念、新的思維去創(chuàng)造新型的人居環(huán)境 ,提高人們的生活質(zhì)量。一 .居住區(qū)環(huán)境目前所面臨的問題隨著國家住宅建設(shè)步伐的加快 ,以及 “ 安居、康居、效益工程 ” 建設(shè) ,居住區(qū)環(huán)境迅速得到投資方、建設(shè)方、使用者等方面的重視。但由于部分開發(fā)商對環(huán)境認識的片面性和觀念上的落后 ,往往導(dǎo)致居住小區(qū)環(huán)境設(shè)計缺乏特色 ,綠地利用率低 ,空間序列不完整。環(huán)境是對住宅 建筑自然生態(tài)的恢復(fù) ,是對城市人工環(huán)境中自然氛圍的補充。由于某些開發(fā)商過度追求經(jīng)濟利益 ,僅憑個人喜好直接決定或間接影響環(huán)境設(shè)計 ,出現(xiàn)了諸如“ 柱廊、噴泉熱 ” 等缺乏自己特色和風格的現(xiàn)象 ,沒有整體概念 ,只能在建筑的夾縫中進行簡單的綠化 ,隨著居民居住時間的加長 ,居民對景觀的單調(diào)、室外曝曬、活動不便等弊病產(chǎn)生不滿?；顒訄龅氐墓δ茌^單一 ,中心綠地、組團綠地和樓宇缺乏有機的聯(lián)系 ,對兒童活動設(shè)施、老年人和其他居民的服務(wù)設(shè)施太少 ,隨意性太大 ,以致一部分設(shè)施形同虛設(shè) ,服務(wù)質(zhì)量降低。 9 5. 現(xiàn)代居住小區(qū)環(huán)境的構(gòu) 成與特點 （一） 現(xiàn)代居住小區(qū)環(huán)境的構(gòu)成 居住環(huán)境，即是人類聚居生活的地方，是與人類生存活動密切相關(guān)的空間，它是人類賴以生存的的基地，是人類利用自然，改造自然的主要場所。居住環(huán)境的核心是 “ 人 ” ，居住環(huán)境的研究以滿足 “ 人類居住 ” 需要為目的。即人的居住生活環(huán)境，它要求建筑必須將居住、生活、休憩、交通、管理、公共服務(wù)、文化等各個復(fù)雜的要求在時間和空間中結(jié)合起來。 （二） 現(xiàn)代居住小區(qū)環(huán)境的特點 城市環(huán)境特征由于人類活動對城市環(huán)境的多種影響，使城市環(huán)境表現(xiàn)出明顯的特征。 1．城市環(huán) 境具有最強烈的人為干預(yù)特征 由于城市是人口最集中，社會、經(jīng)濟活動最頻繁的地方，也是人類對自然環(huán)境干預(yù)最強烈、自然環(huán)境變化最大的地方。除了大氣環(huán)流、大的地貌類型、主要河流水文特征基本保持自然狀態(tài)外，其他自然要素都發(fā)生不同程度的變化，而且這種變化通常是不可逆的。城市建筑景觀、城市道路、城市各項生產(chǎn)、生活活動設(shè)施等，使城市的降水、徑流、蒸發(fā)、滲漏等都產(chǎn)生了再分配，也使城市水量與水質(zhì)以及地下水運動發(fā)生較大變化。 2．城市的環(huán)境質(zhì)量與城市社會經(jīng)濟的發(fā)展緊密相關(guān) 城市是由社會 經(jīng)濟 環(huán)境組成的復(fù)雜人工生 態(tài)系統(tǒng)，經(jīng)濟、社會的發(fā)展與環(huán)境發(fā)展相互依存，相互作用。社會為發(fā)展經(jīng)濟、滿足人民生活