【文章內容簡介】 閉式管理，出入人員車輛需憑業(yè)主證或登記進入。（3）、對大件物品或貨物搬入要做登記并進行安全檢查。（4）、無論居住區(qū)、商場或辦公樓運出大件物品或批量貨物要憑業(yè)主或用戶開出的物品放行條，保安人員核對搬出物品與放行條上是否一致。勞務人員的管理：XX有可能因各種需要有一些社會勞務人員如裝修工、送貨員、送餐員、推銷員等進入小區(qū)，有的勞務人員可能順手牽羊。因此，嚴格控制這類勞務人員進入XX是確保安全的重要內容。我公司認為：（1）、對勞務人員（除施工人員外）原則上不準進入XX，送餐、送貨進入小區(qū)要憑臨時出入證或身份證，且只能送到所到區(qū)域的入口處。（2）、禁止推銷人員進入XX，尤其防止名為辦事、實為推銷的人員混入XX。（3）、對施工人員辦理出入證，出入證要貼上相片，并對XX內的施工人員進行動態(tài)監(jiān)控。清場管理：根據小區(qū)情況，我公司可確定晚上某一些時間對裝修場地進行清場，由保安員逐片地毯式的清場。（1）、杜絕裝修人員在小區(qū)內過夜。（2）、檢查房間是否鎖好。（3）、檢查房間是否鎖好。（4）、清場后實施有無存放易燃易爆的物品。（5）、清場后實施紅外線布控。XX外圍的管理外圍管理應重點做好：（1）、防止盲流人員在小區(qū)周邊安營扎寨。（2）、防止有人從外圍進入XX破壞（放置易然易爆品等）。（3）、防止有人破壞小區(qū)周圍的設施設備、裝飾品、綠化、廣告宣傳物等。四、消防管理我公司認為，消防管理是各項管理中的重中之重。我公司對XX的消防工作重點放在消防預防上，通過多種舉措使XX不存在消防隱患。建立落實兩個系統(tǒng)的消防層級責任制。一是建立管理單位的消防責任制，從管理處經理—部門負責人—員工，按職責范圍建立消防責任制，使管理處每個員工對消防工作都有責任。二是建立XX業(yè)戶內部消防責任制，具體層級責任范圍接管后確定。建立日常巡檢制度每日保安員例巡XX的一個重要內容是認真查看XX內有沒有火情隱患，消防設施是否完好。裝修審批XX內如有裝修工程，須經管理處審批，以保證裝修符合消防規(guī)范要求，尤其是燒焊工程要嚴格控制，采取足夠消防措施才可進行。商場商鋪裝修裝飾審批XX裝修裝飾須報一份管理處，由管理處檢查是否有違規(guī)接線、裝飾材料是否符合安全要求等消防隱患。消防警報監(jiān)視XX監(jiān)控室24小時當值，密切注意消防警報；一旦發(fā)生消防報警，即刻趕往報警地點，即使是誤報，也要當真。消防檢查管理處每月組織一次XX消防大檢查，檢查XX的消防設備設施是否完好。每半年組織一次用戶室內消防安全檢查。長假節(jié)日前（五一、國慶、春節(jié)|組織消防檢查。通過檢查，對可能構成消防隱患的蛛絲馬跡的問題予以清除。消防演習管理處擬在每年11月份（秋冬季節(jié)）組織XX的消防演習。其目的：（1）、檢閱管理處遇到火警時的應變能力。（2）、增強XX每一個工作人員對火警的敏感性及指導如何逃生。消防宣傳管理處將在XX內開辟消防宣傳欄，組織觀看消防宣傳的錄象帶，以及請消防局人員來XX作消防教育報告，目的是強化XX每個人的消防意識。尤其在業(yè)主、用戶或商戶入住前，發(fā)消防宣傳冊，以強化業(yè)主的消防意識。消防設施的維護保養(yǎng)消防設施的完好是XX消防安全的有力保障，尤其是XX消防自動報警及消防自控系統(tǒng)要時刻保持在工作狀況。為保證這一系列的良好運作，我公司建議：可將消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)由專業(yè)消防公司來承擔，特別是消防報警的干式系統(tǒng)，涉及到產品的密碼一般只能由廠家維保。五、緊急事故的處理再完善的管理不排除出現突發(fā)的緊急事故。緊急事故一般有兩種情況：一是人為造成的，二是自然造成的。XX內可能出現的突發(fā)事件有：（1）、噴淋爆裂、泄水（2）、電梯困人（3）、煤氣泄漏（4）、爆炸（5）、水浸（暴雨排水不暢）（6）、不明物體（懷疑爆炸物）（7）、尋畔滋事等治安糾紛等等。對XX內可能出現的上述突發(fā)事件，我公司有整套處理辦法，并向所有員工進行培訓，防患于未然。六、停車的管理我公司將XX的管理列入保安工作，是因為：停車影響到車流的暢通停車影響到XX外觀形象停車影響到車主的財產安全因此，加強停車的管理，確保紅外線內交通順暢是物業(yè)管理的份內之責。我公司會致力于：所有居民和商戶的機動車輛需要在指定停車場停放，以便提高車場的利用率。到XX臨時送貨車輛應在送貨后馬上離開小區(qū)，以免影響車流暢通。做好車輛檢查登記工作。車輛進入車場停泊，管理員在司機離開前，須繞車輛仔細檢查一圈，檢查車燈、車輪、車身、車標志是否完好。如有問題，應填寫檢查表，叫司機簽名確認：如司機不愿簽名，管理員應通知主管到場見證，并做好詳細記錄，以便劃分車輛損壞賠償責任。做好車輛的安全防范工作。（1）、引導車輛泊位時，管理員應站在車的左側或右側，不能站在車的正面，以防倒車是被撞。（2）、管理員指揮泊位時的手勢要讓司機能夠看到，一般要與反光鏡持平，不能過高或過低；泊放的位置應在停車位正中，不可跨位停放，以免影響相鄰車輛的正常出入及造成車輛相互碰撞。（3）、司機離開時，管理員應提醒其帶走貴重物品，關鎖好門窗，以防車輛及財務被盜。（4）、司機離開時，檢查車門窗是否關嚴。車內有貴重物品時，管理員應立即報告上級前來處理，不得私自進入車內檢查或觸動車內物品。上級主管檢查后，能關鎖好門窗的，替其關鎖；關鎖不了的，定鏡監(jiān)控錄象。如發(fā)現有巨額現金的提包，管理員及上級主管、車場收費員等一起清點，列出清單，在場人員簽名確認后，由上級主管保存。車主簽領時，要認真核對其駕駛證、行駛證、復印身份證，與車主簽名的領條一起存檔。（5）、停車場內應配置足夠的滅火器材，以應付初期火警。此外，車場內應配備一些裝有干沙的桶，用于處理漏油車輛；并在顯眼處掛放禁止吸煙的標志牌，以防火災事故發(fā)生。（6）、負責車場的管理員定期進行軍事化訓練，對管理員的手勢、舉止統(tǒng)一標準，并總結出一套行之有效、簡單易懂的手勢，體現我管理員過硬的素質及會場標準化的管理。我公司對智能停車場的管理有一套制度，根據XX的實際情況移植到XX車場管理中。七、保安工作標準保證全天24小時監(jiān)控主要出入口、電梯、通道，確保治安安全。當車場出、入車道阻塞時，3分鐘內到達現場，采取措施，設法在10分鐘內恢復正常通車。車輛安全檢查時，10分鐘內完成提醒客人鎖好門窗，帶走貴重物品及登記工作。出現煙感警鈴報警的情況，3分鐘內到達報警地點核實情況，迅速組織撲救和疏散人員（如屬火警）。出現火警電話報警時，3分鐘內到達火警現場組織撲救和疏散。出現用戶被搶或生命財產受到威脅時，5分鐘內到達現場。組織人員布控堵截，現場控制并調查處理嫌疑人等，協助用戶報案，協助用戶將傷員送到醫(yī)院搶救。出現用戶報失竊的情況，5分鐘內趕到現場，組織人員布控堵截，現場調查處理，協助用戶報警。接到用戶求救援助的電話，5分鐘內到達現場處理或協助用戶報警（視情而定）?？蛻粲嘘P于治安消防的問題咨詢，當面答復用戶的疑問。接報有可疑人員活動，5分鐘內趕到現場處理。第七章 工程管理 一、整體設想工程管理是物業(yè)管理的重要組成部分，關系到XX的整體形象，對XX安全便利的居住和商務環(huán)境起著舉足輕重的作用，搞好工程管理是XX優(yōu)質服務的保證。設備管理對XX的意義（1）、良好的設備管理能夠延長設備的使用壽命，充分發(fā)揮設備的使用價值。（2）、良好的設備管理能夠保證設備的安全運行，保證XX設備安全無事故。（3）、良好的設備管理能夠給客戶提供優(yōu)質的服務，提高XX的社會形象。工程管理的目標工程管理的目標為：三個確保，五個完好，一個正常三個確保：保證供電設備正常運行，確保供電不中斷；保證空調設備正常運行，確?？照{正常供冷；保證供水設備正常運行，確保供水正常供給；五個完好：保證XX電梯設施完好； 保證XX消防設施完好； 保證XX監(jiān)控設施完好； 保證XX通訊設施完好； 保證供水排污設施完好一個正常：及時有效排除XX用戶的設備故障，保證各項設備正常。設備管理的組織架構工程部的組織架構根據XX的性質、特點來確定。既要保證設備的正常運作，又要盡量節(jié)省人員，提供高效優(yōu)質的服務。（1）工程部的組織架夠： 工程部 運行技工 維修技工 （2）、工程部技工任職資格。工程部負責XX的工程管理：A、具有高中以上學歷；B、具有相關技術職稱的證件；C、有三年以上工程管理的工作經驗。二、日常運行管理建立設備運行管理制度（1）、根據XX的工作特點，制定各種設施設備的運行制度。電 梯： 07：00——22：00；居住區(qū)一部電梯24小時運行公共照明： 07：00——22：30 22：30——07：00（只設事故照明）空調/設備：根據需要確定供暖設備：根據需要確定射 燈：根據需要確定風 機：根據需要確定生活水泵：自動控制污水處理設備：根據需要確定（2）、設備的開啟和關閉：電 梯：運行班負責啟閉，維修班負責檢查，負責維修空 調：運行班負責啟閉，檢查和維修供暖系統(tǒng)：運行班負責啟閉，檢查和維修公共照明：保安部負責啟閉、負責檢查，維修班負責維修射 燈：運行班負責啟閉，維修班負責檢查，負責維修風 機：運行班負責啟閉，維修班負責檢查，負責維修生活水泵：維修班負責檢查，負責維修污水處理設備：維修班負責啟閉，負責檢查，負責維修供暖設備：運行班負責啟閉，檢查和維修。設備房的管理及巡檢建立一系列設備房的管理制度，建立XX各項設備巡檢制度，確保XX的設備運行安全。常用的制度：工程部機房管理規(guī)定；工程部機房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部交接班管理規(guī)定；工程部機房防火規(guī)定；工程部機房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部巡檢規(guī)定。設備運行人員的管理根據政府部門的要求，有關工種員工都應具有上崗證，實行持證上崗。沒有上崗證的員工，不得進行操作。運行工負責高、低壓設備的運行；負責冷凍機組的運行。任職條件：A、具有電工證、高壓證、進網證、電梯證、空調證；B、有一年以上運行工作的實踐經驗三、維修與保養(yǎng)管理維修人員的管理根據政府部門的要求，有關工種員工都應具有上崗證，實行持證上崗。有上崗證的員工，不得進行操作。維修技工負責設備的維修。任職條件：A、具有電工證、高壓證、電梯證、空調證；B、機管焊工具有焊工證；C、有一年以上維修工作的實踐經驗。維修工作的范圍公共區(qū)域：電梯的維修空氣處理機和風機盤管的維修公共照明設施和電氣設施的維修各種風機的維修各種水泵的維修污水處理設備的維修給排水設備的維修監(jiān)控設備的維修綜合布線