【正文】 小區(qū)文化活動(dòng)需要一定的資金支持，資金來(lái)源一是由管理處每年從管理經(jīng)費(fèi)中劃撥；二是等到用戶單位和個(gè)人贊助品；三是由參加者繳納一定費(fèi)用。 第十一章 社區(qū)文化建設(shè)我公司將通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)來(lái)加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，主要活動(dòng)的內(nèi)容有：體育活動(dòng)。建立并在實(shí)踐中完善一整套清晰有序，易于操作的服務(wù)制度，從而使管理服務(wù)工作由人治到法治，由自發(fā)的分散管理轉(zhuǎn)為自覺(jué)系統(tǒng)的綜合管理。除了確保XX設(shè)備運(yùn)行正常這一基本任務(wù)外，還要為XX用戶提供各種優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使他們享受到無(wú)微不至的關(guān)懷和熱情周到的服務(wù)。高效——精干的管理隊(duì)伍，簡(jiǎn)明的工作程序，快捷的辦事效率。檢查驗(yàn)收盆栽植物，所有送至XX的盆栽植物必須整齊、鮮艷、無(wú)黃葉、無(wú)積塵、無(wú)蟲(chóng)口，株型健康，驗(yàn)收結(jié)果記錄于《盆栽植物更換驗(yàn)收記錄表》內(nèi)。保持花木正常生長(zhǎng)，水量、肥料施用適度，花色均一。第九章 綠化管理一、整體設(shè)想XX占地面積廣，綠化面積大，其主要綠化管理可分兩部分，一是室外綠化，包括草坪、綠地的布置、養(yǎng)護(hù)，觀賞性植物的擺放和養(yǎng)護(hù)，閭里、花球造型和養(yǎng)護(hù)；另外，作為新建成的XX，在主要區(qū)域適當(dāng)?shù)牡胤綌[放一些綠色植物可對(duì)XX起到點(diǎn)綴美化的作用，尤其節(jié)日期間，在XX主要出入口或大堂擺放鮮花植物，能鮮明地烘托氣氛。因此，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理必須將XX的清潔保潔提升到較高的水平。對(duì)XX的屋面的金屬樓梯、廣告支架、燈柱和霹雷網(wǎng)每年進(jìn)行一次處銹和油漆翻新。24小時(shí)值班，隨時(shí)準(zhǔn)備為用戶服務(wù)。維修技工負(fù)責(zé)設(shè)備的維修。電 梯： 07：00——22：00；居住區(qū)一部電梯24小時(shí)運(yùn)行公共照明： 07：00——22：30 22：30——07：00（只設(shè)事故照明）空調(diào)/設(shè)備：根據(jù)需要確定供暖設(shè)備：根據(jù)需要確定射 燈：根據(jù)需要確定風(fēng) 機(jī)：根據(jù)需要確定生活水泵：自動(dòng)控制污水處理設(shè)備：根據(jù)需要確定（2）、設(shè)備的開(kāi)啟和關(guān)閉：電 梯：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修空 調(diào)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修供暖系統(tǒng)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修公共照明：保安部負(fù)責(zé)啟閉、負(fù)責(zé)檢查，維修班負(fù)責(zé)維修射 燈：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修風(fēng) 機(jī)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修生活水泵：維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修污水處理設(shè)備：維修班負(fù)責(zé)啟閉，負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修供暖設(shè)備：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修。（2）、良好的設(shè)備管理能夠保證設(shè)備的安全運(yùn)行，保證XX設(shè)備安全無(wú)事故。出現(xiàn)用戶被搶或生命財(cái)產(chǎn)受到威脅時(shí)，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。此外，車場(chǎng)內(nèi)應(yīng)配備一些裝有干沙的桶，用于處理漏油車輛；并在顯眼處掛放禁止吸煙的標(biāo)志牌，以防火災(zāi)事故發(fā)生。（2）、管理員指揮泊位時(shí)的手勢(shì)要讓司機(jī)能夠看到，一般要與反光鏡持平，不能過(guò)高或過(guò)低；泊放的位置應(yīng)在停車位正中，不可跨位停放，以免影響相鄰車輛的正常出入及造成車輛相互碰撞。六、停車的管理我公司將XX的管理列入保安工作，是因?yàn)椋和＼囉绊懙杰嚵鞯臅惩ㄍ＼囉绊懙絏X外觀形象停車影響到車主的財(cái)產(chǎn)安全因此，加強(qiáng)停車的管理，確保紅外線內(nèi)交通順暢是物業(yè)管理的份內(nèi)之責(zé)。消防宣傳管理處將在XX內(nèi)開(kāi)辟消防宣傳欄，組織觀看消防宣傳的錄象帶，以及請(qǐng)消防局人員來(lái)XX作消防教育報(bào)告，目的是強(qiáng)化XX每個(gè)人的消防意識(shí)。消防警報(bào)監(jiān)視XX監(jiān)控室24小時(shí)當(dāng)值，密切注意消防警報(bào)；一旦發(fā)生消防報(bào)警，即刻趕往報(bào)警地點(diǎn)，即使是誤報(bào)，也要當(dāng)真。四、消防管理我公司認(rèn)為，消防管理是各項(xiàng)管理中的重中之重。（1）、杜絕裝修人員在小區(qū)內(nèi)過(guò)夜。（3）、對(duì)大件物品或貨物搬入要做登記并進(jìn)行安全檢查。行為規(guī)范：做到舉止文明、精神振奮、用語(yǔ)規(guī)范，固定崗保安員跨力值勤，敬禮姿勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)，巡邏崗保安員反應(yīng)靈敏、業(yè)務(wù)嫻熟。因此，我公司如接管XX一定高度重視XX的安全管理，把安全工作提升到管理工作的重點(diǎn)地位來(lái)對(duì)待?？己藭r(shí)間太長(zhǎng)，不利于公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)員工表現(xiàn)的全面了解，而考核時(shí)間間隔太短，則既浪費(fèi)時(shí)間，也容易成為走過(guò)場(chǎng)式的例行公事。員工若對(duì)本部門的考核工作不滿意，可向公司領(lǐng)導(dǎo)小組反映，亦可向管理處領(lǐng)導(dǎo)反映。培訓(xùn)內(nèi)容員工實(shí)際和接管時(shí)間有針對(duì)性確定，主要包括服務(wù)知識(shí)、工程管理知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、法律法規(guī)知識(shí)、房地產(chǎn)知識(shí)等等。保安部（人）：負(fù)責(zé)做好“防火、防盜、防破壞、防爆”的四防工作，維護(hù)小區(qū)的治安消防安全。第四章 管理架構(gòu)設(shè)立XX管理處，實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制由我公司設(shè)XX管理處，并派出的員工任管理處主任，代表我公司實(shí)施具體的日常管理與服務(wù)。我們已在市內(nèi)物業(yè)界有很好的口碑和一定的影響力，推行品牌質(zhì)量的原則，意味著XX的管理至少：（1）、推行我們的服務(wù)方針。XX對(duì)管理處的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。采用這種合作方式時(shí)，雙方都承擔(dān)管理職責(zé)。我司是全國(guó)最早期走向市場(chǎng)的現(xiàn)代化專業(yè)物業(yè)管理公司之一，通過(guò)借鑒境外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)國(guó)情的實(shí)際情況，建立起我們的模式，形成一套行之有效的規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理規(guī)章制度和操作程序。管理人才素質(zhì)高、人才充裕。管理項(xiàng)目多，具有各類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。我們對(duì)高尚社區(qū)有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，有一大批經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才，現(xiàn)代化的物業(yè)管理以先進(jìn)的管理手段，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的物業(yè)環(huán)境，在消費(fèi)者心中樹(shù)立起可信、可靠的物業(yè)形象有利于提升物業(yè)的品牌價(jià)值，吸引更多客戶。現(xiàn)代化物業(yè)追求規(guī)范化、智能化的管理，只有充分運(yùn)用樓宇智能化的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)管理上的數(shù)據(jù)化、無(wú)紙化，才能從速度上、費(fèi)用上真正提供現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務(wù)。我司將把安全管理將作為物業(yè)管理的重中之重來(lái)抓。對(duì)XX小區(qū)的管理，我司有以下設(shè)想：樹(shù)立信心保證。但隨著業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，物業(yè)管理的真正內(nèi)涵不斷擴(kuò)展，從原來(lái)對(duì)“物”的機(jī)械管理提升到對(duì)“人”的服務(wù)，對(duì)業(yè)主的服務(wù)放在第一位，讓業(yè)主感到投資的真情回報(bào)。這也是我司致力于打造精品管理品牌的理念基礎(chǔ)?？膳嘤?xùn)處一支高水平的物業(yè)管理隊(duì)伍。公司通過(guò)對(duì)旗下各版塊企業(yè)的集約化管理，達(dá)到了系統(tǒng)整合公司資源的目的，從而能夠在經(jīng)濟(jì)性、規(guī)范化的前提下實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶的全方位立體服務(wù)。兼具酒店管理和物業(yè)管理雙重優(yōu)勢(shì)。第三章 管理方式和管理目標(biāo)一、管理方式通常情況下，我公司與客戶主要有如下三種合作模式：委托管理模式：業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)全權(quán)委托給我公司管理，既由我公司成立項(xiàng)目管理處或項(xiàng)目管理公司，承擔(dān)所有的管理職責(zé)，并享有相應(yīng)的權(quán)力。XX是大型商業(yè)住宅小區(qū)，配套設(shè)施完善，業(yè)務(wù)種類繁多，因此，需要有一支高效、精干且配合默契的資深管理隊(duì)伍。這種社會(huì)效益，不僅僅表現(xiàn)在擴(kuò)大我公司的社會(huì)影響度，更主要體現(xiàn)在：通過(guò)對(duì)XX的管理，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)走向市場(chǎng)化、社會(huì)化、多元化。我公司如管理XX，將把“溫馨服務(wù)、親情管理”作為服務(wù)主題，不僅要通過(guò)精心的管理保證小區(qū)內(nèi)安全、舒適、美觀、便利的居住環(huán)境，還要讓小區(qū)用戶感受到專業(yè)管理熱情溫馨的服務(wù)，比如：快截維修、代繳費(fèi)用、社區(qū)活動(dòng)、物品搬運(yùn)、免費(fèi)咨詢、非長(zhǎng)住業(yè)主房屋代管等等。（4）、年齡在26—40歲之間。建立高級(jí)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)為確保XX的管理體現(xiàn)我公司品牌水平，我公司擬建立支援管理處的高級(jí)顧問(wèn)小組，由管理服務(wù)、工程管理、財(cái)務(wù)管理等方面專家組成，定期檢查小區(qū)的管理，監(jiān)督小區(qū)管理處工作，有針對(duì)性地對(duì)管理處員工進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高小區(qū)管理水平。建立完善的考核機(jī)制。在考核過(guò)程中，應(yīng)廣泛發(fā)揚(yáng)民主，認(rèn)真聽(tīng)取員工意見(jiàn)，增加考核工作的透明度。第六章 安全管理一、整體設(shè)想XX的安全管理包括公共安全和消防安全。我司對(duì)物業(yè)的安全部門的內(nèi)部管理歷來(lái)以嚴(yán)謹(jǐn)、周密、軍事化為原則，致力于打造威武之師、物業(yè)的子弟兵隊(duì)伍，多個(gè)項(xiàng)目的保安隊(duì)伍曾容獲過(guò)市保安先進(jìn)單位稱號(hào)。宿舍參照部隊(duì)營(yíng)房管理。（2）、禁止推銷人員進(jìn)入XX，尤其防止名為辦事、實(shí)為推銷的人員混入XX。XX外圍的管理外圍管理應(yīng)重點(diǎn)做好：（1）、防止盲流人員在小區(qū)周邊安營(yíng)扎寨。建立日常巡檢制度每日保安員例巡XX的一個(gè)重要內(nèi)容是認(rèn)真查看XX內(nèi)有沒(méi)有火情隱患，消防設(shè)施是否完好。消防演習(xí)管理處擬在每年11月份（秋冬季節(jié)）組織XX的消防演習(xí)。緊急事故一般有兩種情況：一是人為造成的，二是自然造成的。如有問(wèn)題，應(yīng)填寫(xiě)檢查表，叫司機(jī)簽名確認(rèn)：如司機(jī)不愿簽名，管理員應(yīng)通知主管到場(chǎng)見(jiàn)證，并做好詳細(xì)記錄，以便劃分車輛損壞賠償責(zé)任。如發(fā)現(xiàn)有巨額現(xiàn)金的提包，管理員及上級(jí)主管、車場(chǎng)收費(fèi)員等一起清點(diǎn)，列出清單，在場(chǎng)人員簽名確認(rèn)后，由上級(jí)主管保存。車輛安全檢查時(shí)，10分鐘內(nèi)完成提醒客人鎖好門窗，帶走貴重物品及登記工作。接報(bào)有可疑人員活動(dòng)，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。（1）工程部的組織架夠： 工程部 運(yùn)行技工 維修技工 （2）、工程部技工任職資格。運(yùn)行工負(fù)責(zé)高、低壓設(shè)備的運(yùn)行；負(fù)責(zé)冷凍機(jī)組的運(yùn)行。（4）、住戶區(qū)域影響XX形象的維修沒(méi)有特殊情況，當(dāng)天完成。四、房屋本體的維修保養(yǎng)對(duì)XX的主體梁，柱等結(jié)構(gòu)每年進(jìn)行一次檢查。指定工程技術(shù)人員，對(duì)承判商提供設(shè)備保養(yǎng)服務(wù)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，并及時(shí)向業(yè)權(quán)單位主管部門呈報(bào)質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。（五）停車場(chǎng)地面打掃 每日二次指示牌、標(biāo)志牌抹凈 每日一次巡回保潔 每日多次隔水溝、防盜門等清潔 每周一次照明燈具、管道表面抹塵 每季一次地面沖洗 每月一次地面污垢、膠漬等清理 巡回進(jìn)行清理標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)垃圾、無(wú)雜物；基本無(wú)油污、無(wú)膠漬；燈具、管道表面無(wú)嚴(yán)重積塵、無(wú)蛛網(wǎng)。三、XX綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)督花農(nóng)進(jìn)行澆水、抹葉、除塵、修剪、清除雜物等日常性綠化養(yǎng)護(hù)的工作情況，并記錄于《綠化工作每日安排表》內(nèi)。一、服務(wù)宗旨：文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效文明——具備文明人的基本素質(zhì)，既有社會(huì)公德和職業(yè)道德，有理想抱負(fù)，有文化修養(yǎng)，有現(xiàn)代意識(shí)。服務(wù)技能——嫻熟。服務(wù)收費(fèi)——合理。（二）有償服務(wù)有償服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)設(shè)的原因：日常生活類的優(yōu)先開(kāi)設(shè)；消費(fèi)周期短的優(yōu)先開(kāi)設(shè)；易損易耗的優(yōu)先開(kāi)設(shè)；優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先開(kāi)設(shè)；中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先開(kāi)設(shè)。組織開(kāi)展如美容化妝、股票、房地產(chǎn)投資、法律、經(jīng)濟(jì)、管理、時(shí)事政治、旅游等方面專題講座。我公司欲將這套較規(guī)范的制度應(yīng)用與XX的工作中，使其在短期內(nèi)達(dá)到較高的管理水平。組織跳交誼舞、唱卡拉ok、舉辦聯(lián)歡會(huì)、聯(lián)誼會(huì)、游藝活動(dòng)等。三、服務(wù)方