【正文】 入伙是指業(yè)主收到書面入伙通知，并按規(guī)定時間辦理完相應(yīng)手續(xù)之時?！撠?zé)使用各類清潔劑的安全使用?！撠?zé)進行住戶有償保潔服務(wù)?！撠?zé)游泳池水的消毒、凈化處理工作的組織實施、質(zhì)量監(jiān)控?！撠?zé)墻面保潔、地毯清潔、保養(yǎng)工作的組織安排與質(zhì)量監(jiān)控?！撠?zé)苗木繁殖、綠化災(zāi)害預(yù)防的具體操作。1環(huán)境服務(wù)綠化工職責(zé)：——負責(zé)病蟲害治理?！撠?zé)花木園林代管收費標準制定、代管工作的組織實施與監(jiān)控。環(huán)境服務(wù)綠化主管職責(zé)：——負責(zé)組織歸口年度、月度工作計劃、人事定編計劃、培訓(xùn)計劃的制定、實施與控制?！撠?zé)給排水設(shè)備設(shè)施操作、運行管理和維修保養(yǎng)。——負責(zé)組織監(jiān)督道閘的保養(yǎng)?！撠?zé)對值班工作的監(jiān)控。——負責(zé)制定轄區(qū)大型文體活動的交通管理方案，組織監(jiān)督和指導(dǎo)車輛及交通設(shè)施的管理?！撠?zé)監(jiān)督檢查消防系統(tǒng)各類設(shè)備的操作程序?！撠?zé)應(yīng)收帳的的催繳?！撠?zé)實施托管鑰匙的日常管理?！撠?zé)花木寄養(yǎng)手續(xù)的辦理?！撠?zé)組織、安排鑰匙的管理。——負責(zé)空置房管理的組織、監(jiān)督。小區(qū)管理員職責(zé)：——負責(zé)組織歸口的年度月度工作計劃、人事定編計劃、培訓(xùn)計劃的制定、實施與控制?！撠?zé)行政獎罰工作跟進?！瓿缮霞壈才诺钠渌ぷ鳌！撠?zé)銀行存款的存、取、結(jié)算及余額的核對?！撠?zé)現(xiàn)金、物品的核算?！撠?zé)購買、保管、使用空白的收據(jù)、發(fā)票?！撠?zé)租金標準的審批?！撠?zé)審定工資標準及工資結(jié)構(gòu)?！撠?zé)報銷費用的審批。物業(yè)管理人員各崗位職責(zé)管理公司經(jīng)理職責(zé)：——負責(zé)組織制定管理公司發(fā)展規(guī)劃。（7）根據(jù)實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責(zé)任人。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度1次測壓并做好記錄。4排水系統(tǒng)（1）每月巡查1次排污泵，每半年保養(yǎng)1次。2消防系統(tǒng)（1）消防泵、消火栓每季度檢查1次，每年保養(yǎng)1次。5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵圍欄表面無明顯銹蝕，保持完好?；▔ň?2補種缺枝倒伏不超過15%。4灌、排水保持有效供水，基本無積水。11垃圾箱（桶）、果皮箱每天清運2次，每周擦洗1次；垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。如有地毯，每天吸塵1次。單元門廳每天清掃2次，每周拖洗3次。8車輛疏導(dǎo)對進出小區(qū)的機動車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；非機動車輛停放整齊。公共區(qū)域秩序維護服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標準人員要求1人員配備公共秩序維護人員身體健康，工作認真負責(zé)，定期接受培訓(xùn)。8規(guī)范服務(wù)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。2人員要求（1）分公司經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學(xué)歷，有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。AB．隨意拆掉陽臺配重墻。U．隨意向窗外拋扔物品。M．擅自占用公共通道、天臺、屋面。F.D．秩序維護人員收回施工證，如有丟失，給予施工隊每證50元罰款。d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知機電維修人員開通住戶水電，并告訴住戶可進場裝修。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份，雙方各保存一份。H．資料發(fā)放：小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名：a）《住戶手冊》；b）《服務(wù)指南》；c）簽署后的《業(yè)主公約》；d）簽署后的《消防安全責(zé)任書》；e）《住宅使用說明書》；f）《住宅質(zhì)量保證書》； （6）開通水電A．小區(qū)管理員應(yīng)邀請業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗房表中》。B．檢查無誤后，管理員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。（3）辦理入住手續(xù)流程圖 業(yè)主備齊入住資料 到小區(qū)管理公司辦理入住登記、驗證手續(xù)d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。（三）入住及裝修期間的管理內(nèi)容入住管理（1）辦理入住手續(xù)的前提條件A．小區(qū)已經(jīng)通過接管驗收，達到入住條件。4． 協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問題5． （1）常見的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題包括：——屋面滲漏水；——有防水要求的地面滲水；——外墻面滲水；——室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動；——抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺；——門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件；——廁所、廚房、淋浴室、陽臺積水、倒泛水；——供水管道堵塞，小區(qū)道路深陷；——其他常見的問題。提供工程質(zhì)量的改進建議物業(yè)公司在施工階段即派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場，熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程，機電設(shè)備安裝調(diào)試，管道線路和敷設(shè)走向，了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質(zhì)量。以及物業(yè)的使用、維修和管理，如大門的位置、數(shù)量，管理服務(wù)用房、總臺及門衛(wèi)等的設(shè)置與標準，車位、道路分布，保安與消防系統(tǒng)的落實，建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等等。按法規(guī)要求，定期將財務(wù)報表公示給業(yè)主，讓業(yè)主”明明白白的消費。入伙手續(xù)辦理工作實行一站式服務(wù)，全程完成時間必須控制在15分鐘內(nèi)（不包含業(yè)主驗收房屋），秩序維護人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動作等等。對人員、物品進出擬進行分類控制。制度、規(guī)程在執(zhí)行中“雷聲大，雨點小”，建立制度時轟轟烈烈，不久就行同虛設(shè)，標準化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問題。二、質(zhì)量管理方針、目標及管理方式因此，本公司在實施物業(yè)的服務(wù)與管理時的單位成本較之一般物業(yè)管理公司相比大為降低，本公司有能力在較低的收費標準中創(chuàng)造出良好業(yè)績，達到業(yè)主與物業(yè)管理公司“雙贏”的目標。通過本公司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與服務(wù)水平為行業(yè)發(fā)展提供一個示范窗口。公示服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開。在我們的項目策劃中，將分別闡述針對_________小區(qū)所采取的質(zhì)量管理目標、管理服務(wù)內(nèi)容以及圍繞物業(yè)服務(wù)而制定的各項方案。40 / 40哈爾濱某小區(qū)項目物業(yè)管理方案在此方案中，我們將從本項目管理特點及難點分析、質(zhì)量管理目標、管理服務(wù)內(nèi)容、人員配備、規(guī)章制度、物業(yè)管理經(jīng)費等方面進行描述。零打擾服務(wù)：物管公司將認真解決因自身工作給業(yè)主造成的二次干擾的問題，努力將二次干擾降至最低，給業(yè)主一個寧靜、悠閑、安逸的工作、生活環(huán)境。小區(qū)管理處禁止員工接受業(yè)主的任何恩賜。積極配合_________房地產(chǎn)開發(fā)公司開展工作，多方參與房地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計、建筑施工、物業(yè)銷售等各環(huán)節(jié)的可行性論證,通過獨具特色的物業(yè)服務(wù)為房屋銷售增加賣點和房地產(chǎn)發(fā)展商共創(chuàng)企業(yè)發(fā)展品牌。服務(wù)優(yōu)勢：本公司服務(wù)操作手法在全國行業(yè)獨特先進，許多理念和手法均為國內(nèi)首創(chuàng)，如唱諾制、時效制、安全預(yù)案制、不均衡管理等，這些先進的服務(wù)方法能夠滿足業(yè)主的不同需求，得到業(yè)主的認可。（一）、質(zhì)量管理方針、目標本公司質(zhì)量管理的方針：以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客；以現(xiàn)代化的管理和良好的社會信譽面向國內(nèi)及國外市場。三是強調(diào)“時效性”，對不同的工作有不同的時效要求，能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問題（詳見服務(wù)作業(yè)標準）。對業(yè)主采用“記憶+規(guī)范”的方法，對住戶采用憑住戶證出入，對于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。（2）“不均衡管理制”該項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。（4）“三米微笑制”：為住戶提供服務(wù)時，應(yīng)主動向業(yè)主展示周到的微笑，不能等到業(yè)主到了面前也不理會，雖然是點點滴滴的服務(wù)，但能化解很多矛盾。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議，如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用，公共活動場所與道路循環(huán)，房型功能及內(nèi)外裝修標準等，以提升物業(yè)的價值和整體效果。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項目則可在現(xiàn)場建設(shè)單位和施工單位共同磋商。（2）B．已經(jīng)通過接管驗收，標志著：a)（2）入住的準備工作A．入住資料的準備：a) 限 期 整 改到收費處交納入住費用C．將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。B．通知機電維修人員開通該業(yè)主房屋的水電。b）不宜審批的情況——涉及有拆改承重墻的；——涉及有消防隱患的；——涉及有破壞預(yù)埋管線的；——涉及有破壞外墻體立面的。（3）施工期間的管理A．小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標準》每日巡查裝修施工情況。E．施工隊當(dāng)日清場離開。隨意改變陽臺功能。N．擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。V．隨意用電梯運送裝修材料（散裝料和超長重料）。AC．高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。 （2）分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書，持證上崗。9報修、投訴處理（1）公示服務(wù)電話， 24小時受理住戶的報修和投訴，有效報修處理率100%；急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。2技能訓(xùn)練公共秩序維護人員接受過安全技能訓(xùn)練（專項培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)）的比例為80%以上。巡邏崗9巡邏要求（1）對重點區(qū)域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄，巡邏過程中對可疑人員進行詢問；（2）看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。（2）樓梯間墻面每月除塵1次。 （2）每月對電梯門壁打臘上光1次。12消滅鼠害蚊蠅（1）每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次，（2）夏季（6月、7月、8月）每月滅鼠1次，其余每季滅鼠1次。5施肥每年施肥1次。13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施肥1次。6道路、場地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面基本平整無積水，路邊石平直無缺損。（2）配備煙感、噴淋系統(tǒng)的，每季度檢查1次，每年保養(yǎng)1次。（2）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)1次。6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國家標準。（8）配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷的通訊設(shè)備?！撠?zé)公司年度工作計劃、培訓(xùn)計劃、保險計劃、采購計劃、用工計劃、社區(qū)文化活動計劃的審批，并組織監(jiān)控各部門總體工作質(zhì)量?！撠?zé)車輛保養(yǎng)、維修工作的評審。——負責(zé)便民服務(wù)項目及相關(guān)便民服務(wù)的收費標準的審批。——負責(zé)組織對供方的評審與審批?！撠?zé)備用金的核算?！撠?zé)銀行存款、應(yīng)收賬款的核算?！撠?zé)員工工資與福利的發(fā)放。辦公室文員職責(zé)：——負現(xiàn)辦公區(qū)公共區(qū)域的日常管理工作?！撠?zé)員工的入職、轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪手續(xù)的辦理?！撠?zé)編制歸口年度、月度工作總結(jié)?！撠?zé)樓宇巡查的組織、管理。——負責(zé)組織實施文體設(shè)施的管理。——負責(zé)進行文體設(shè)施的管理?！撠?zé)實施裝修施工檢查、驗收。——協(xié)助主管進行違章事件的處理?！撠?zé)進行班組長、秩序維護員的周檢。——負責(zé)制定轄區(qū)重點防火部位的滅火預(yù)案?！撠?zé)檢查柴油發(fā)電機運行管理工作的實施。——完成上級安排的其他工作?！撠?zé)弱電系統(tǒng)的維修。——負責(zé)編制歸口的年度、月度工作總結(jié)?！撠?zé)進行綠化工的日檢、周檢工作?！撠?zé)殘花撤出處理。——負責(zé)實施室內(nèi)觀葉植物管理的操作?！撠?zé)進行員工的日檢、周檢。——負責(zé)制定地面清潔保養(yǎng)計劃、組織實施和質(zhì)量檢查?！撠?zé)進行清潔設(shè)備具體操作及保養(yǎng)。——負責(zé)裝修垃圾的清運。業(yè)主收到入伙通知后一個月內(nèi)不按規(guī)定辦理完入伙手續(xù)的，視為入住。二、按《哈爾濱市住宅物業(yè)管理條例》及其實施細則、《關(guān)于