【正文】 入伙是指業(yè)主收到書(shū)面入伙通知，并按規(guī)定時(shí)間辦理完相應(yīng)手續(xù)之時(shí)?！?fù)責(zé)使用各類清潔劑的安全使用?！?fù)責(zé)進(jìn)行住戶有償保潔服務(wù)?！?fù)責(zé)游泳池水的消毒、凈化處理工作的組織實(shí)施、質(zhì)量監(jiān)控。——負(fù)責(zé)墻面保潔、地毯清潔、保養(yǎng)工作的組織安排與質(zhì)量監(jiān)控?！?fù)責(zé)苗木繁殖、綠化災(zāi)害預(yù)防的具體操作。1環(huán)境服務(wù)綠化工職責(zé)：——負(fù)責(zé)病蟲(chóng)害治理?！?fù)責(zé)花木園林代管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定、代管工作的組織實(shí)施與監(jiān)控。環(huán)境服務(wù)綠化主管職責(zé)：——負(fù)責(zé)組織歸口年度、月度工作計(jì)劃、人事定編計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施與控制?！?fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施操作、運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)?！?fù)責(zé)組織監(jiān)督道閘的保養(yǎng)?！?fù)責(zé)對(duì)值班工作的監(jiān)控?！?fù)責(zé)制定轄區(qū)大型文體活動(dòng)的交通管理方案，組織監(jiān)督和指導(dǎo)車(chē)輛及交通設(shè)施的管理。——負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查消防系統(tǒng)各類設(shè)備的操作程序?！?fù)責(zé)應(yīng)收帳的的催繳。——負(fù)責(zé)實(shí)施托管鑰匙的日常管理?！?fù)責(zé)花木寄養(yǎng)手續(xù)的辦理?！?fù)責(zé)組織、安排鑰匙的管理?！?fù)責(zé)空置房管理的組織、監(jiān)督。小區(qū)管理員職責(zé)：——負(fù)責(zé)組織歸口的年度月度工作計(jì)劃、人事定編計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施與控制。——負(fù)責(zé)行政獎(jiǎng)罰工作跟進(jìn)?！瓿缮霞?jí)安排的其他工作?！?fù)責(zé)銀行存款的存、取、結(jié)算及余額的核對(duì)。——負(fù)責(zé)現(xiàn)金、物品的核算?！?fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)、保管、使用空白的收據(jù)、發(fā)票。——負(fù)責(zé)租金標(biāo)準(zhǔn)的審批?！?fù)責(zé)審定工資標(biāo)準(zhǔn)及工資結(jié)構(gòu)?！?fù)責(zé)報(bào)銷費(fèi)用的審批。物業(yè)管理人員各崗位職責(zé)管理公司經(jīng)理職責(zé)：——負(fù)責(zé)組織制定管理公司發(fā)展規(guī)劃。（7）根據(jù)實(shí)際情況，配備電梯管理人員，落實(shí)每臺(tái)電梯的責(zé)任人。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度1次測(cè)壓并做好記錄。4排水系統(tǒng)（1）每月巡查1次排污泵，每半年保養(yǎng)1次。2消防系統(tǒng)（1）消防泵、消火栓每季度檢查1次，每年保養(yǎng)1次。5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵圍欄表面無(wú)明顯銹蝕，保持完好。花壇花境12補(bǔ)種缺枝倒伏不超過(guò)15%。4灌、排水保持有效供水，基本無(wú)積水。11垃圾箱（桶）、果皮箱每天清運(yùn)2次，每周擦洗1次；垃圾無(wú)漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周?chē)孛鏌o(wú)垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。如有地毯，每天吸塵1次。單元門(mén)廳每天清掃2次，每周拖洗3次。8車(chē)輛疏導(dǎo)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放；非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)人員要求1人員配備公共秩序維護(hù)人員身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，定期接受培訓(xùn)。8規(guī)范服務(wù)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。2人員要求（1）分公司經(jīng)理有中級(jí)以上職稱或大專以上學(xué)歷，有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。AB．隨意拆掉陽(yáng)臺(tái)配重墻。U．隨意向窗外拋扔物品。M．擅自占用公共通道、天臺(tái)、屋面。F.D．秩序維護(hù)人員收回施工證，如有丟失，給予施工隊(duì)每證50元罰款。d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知機(jī)電維修人員開(kāi)通住戶水電，并告訴住戶可進(jìn)場(chǎng)裝修。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份，雙方各保存一份。H．資料發(fā)放：小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名：a）《住戶手冊(cè)》；b）《服務(wù)指南》；c）簽署后的《業(yè)主公約》；d）簽署后的《消防安全責(zé)任書(shū)》；e）《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；f）《住宅質(zhì)量保證書(shū)》； （6）開(kāi)通水電A．小區(qū)管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表中》。B．檢查無(wú)誤后，管理員將《購(gòu)房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主委托書(shū)存入業(yè)主檔案。（3）辦理入住手續(xù)流程圖 業(yè)主備齊入住資料 到小區(qū)管理公司辦理入住登記、驗(yàn)證手續(xù)d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。（三）入住及裝修期間的管理內(nèi)容入住管理（1）辦理入住手續(xù)的前提條件A．小區(qū)已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收，達(dá)到入住條件。4． 協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問(wèn)題5． （1）常見(jiàn)的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問(wèn)題包括：——屋面滲漏水；——有防水要求的地面滲水；——外墻面滲水；——室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面層松動(dòng)；——抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺；——門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大、缺件；——廁所、廚房、淋浴室、陽(yáng)臺(tái)積水、倒泛水；——供水管道堵塞，小區(qū)道路深陷；——其他常見(jiàn)的問(wèn)題。提供工程質(zhì)量的改進(jìn)建議物業(yè)公司在施工階段即派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程，機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試，管道線路和敷設(shè)走向，了解這些日后難以從外觀上察覺(jué)的工程施工質(zhì)量。以及物業(yè)的使用、維修和管理，如大門(mén)的位置、數(shù)量，管理服務(wù)用房、總臺(tái)及門(mén)衛(wèi)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)，車(chē)位、道路分布，保安與消防系統(tǒng)的落實(shí)，建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等等。按法規(guī)要求，定期將財(cái)務(wù)報(bào)表公示給業(yè)主，讓業(yè)主”明明白白的消費(fèi)。入伙手續(xù)辦理工作實(shí)行一站式服務(wù)，全程完成時(shí)間必須控制在15分鐘內(nèi)（不包含業(yè)主驗(yàn)收房屋），秩序維護(hù)人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動(dòng)作等等。對(duì)人員、物品進(jìn)出擬進(jìn)行分類控制。制度、規(guī)程在執(zhí)行中“雷聲大，雨點(diǎn)小”，建立制度時(shí)轟轟烈烈，不久就行同虛設(shè)，標(biāo)準(zhǔn)化管理很有效的解決了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問(wèn)題。二、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)及管理方式因此，本公司在實(shí)施物業(yè)的服務(wù)與管理時(shí)的單位成本較之一般物業(yè)管理公司相比大為降低，本公司有能力在較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中創(chuàng)造出良好業(yè)績(jī)，達(dá)到業(yè)主與物業(yè)管理公司“雙贏”的目標(biāo)。通過(guò)本公司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與服務(wù)水平為行業(yè)發(fā)展提供一個(gè)示范窗口。公示服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開(kāi)。在我們的項(xiàng)目策劃中，將分別闡述針對(duì)_________小區(qū)所采取的質(zhì)量管理目標(biāo)、管理服務(wù)內(nèi)容以及圍繞物業(yè)服務(wù)而制定的各項(xiàng)方案。40 / 40哈爾濱某小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理方案在此方案中，我們將從本項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析、質(zhì)量管理目標(biāo)、管理服務(wù)內(nèi)容、人員配備、規(guī)章制度、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)等方面進(jìn)行描述。零打擾服務(wù)：物管公司將認(rèn)真解決因自身工作給業(yè)主造成的二次干擾的問(wèn)題，努力將二次干擾降至最低，給業(yè)主一個(gè)寧?kù)o、悠閑、安逸的工作、生活環(huán)境。小區(qū)管理處禁止員工接受業(yè)主的任何恩賜。積極配合_________房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)展工作，多方參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建筑施工、物業(yè)銷售等各環(huán)節(jié)的可行性論證,通過(guò)獨(dú)具特色的物業(yè)服務(wù)為房屋銷售增加賣(mài)點(diǎn)和房地產(chǎn)發(fā)展商共創(chuàng)企業(yè)發(fā)展品牌。服務(wù)優(yōu)勢(shì)：本公司服務(wù)操作手法在全國(guó)行業(yè)獨(dú)特先進(jìn)，許多理念和手法均為國(guó)內(nèi)首創(chuàng)，如唱諾制、時(shí)效制、安全預(yù)案制、不均衡管理等，這些先進(jìn)的服務(wù)方法能夠滿足業(yè)主的不同需求，得到業(yè)主的認(rèn)可。（一）、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)本公司質(zhì)量管理的方針：以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客；以現(xiàn)代化的管理和良好的社會(huì)信譽(yù)面向國(guó)內(nèi)及國(guó)外市場(chǎng)。三是強(qiáng)調(diào)“時(shí)效性”，對(duì)不同的工作有不同的時(shí)效要求，能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問(wèn)題（詳見(jiàn)服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）。對(duì)業(yè)主采用“記憶+規(guī)范”的方法，對(duì)住戶采用憑住戶證出入，對(duì)于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。（2）“不均衡管理制”該項(xiàng)制度是本公司獨(dú)有的使用效果最顯著的特色制度。（4）“三米微笑制”：為住戶提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主展示周到的微笑，不能等到業(yè)主到了面前也不理會(huì)，雖然是點(diǎn)點(diǎn)滴滴的服務(wù)，但能化解很多矛盾。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議，如空地和綠地的分布、開(kāi)發(fā)與利用，公共活動(dòng)場(chǎng)所與道路循環(huán)，房型功能及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等，以提升物業(yè)的價(jià)值和整體效果。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)單位和施工單位共同磋商。（2）B．已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收，標(biāo)志著：a)（2）入住的準(zhǔn)備工作A．入住資料的準(zhǔn)備：a) 限 期 整 改到收費(fèi)處交納入住費(fèi)用C．將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。B．通知機(jī)電維修人員開(kāi)通該業(yè)主房屋的水電。b）不宜審批的情況——涉及有拆改承重墻的；——涉及有消防隱患的；——涉及有破壞預(yù)埋管線的；——涉及有破壞外墻體立面的。（3）施工期間的管理A．小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》每日巡查裝修施工情況。E．施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi)。隨意改變陽(yáng)臺(tái)功能。N．擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。V．隨意用電梯運(yùn)送裝修材料（散裝料和超長(zhǎng)重料）。AC．高層住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、娛樂(lè)廳等不按規(guī)定配置滅火器。 （2）分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書(shū)，持證上崗。9報(bào)修、投訴處理（1）公示服務(wù)電話， 24小時(shí)受理住戶的報(bào)修和投訴，有效報(bào)修處理率100%；急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。2技能訓(xùn)練公共秩序維護(hù)人員接受過(guò)安全技能訓(xùn)練（專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)）的比例為80%以上。巡邏崗9巡邏要求（1）對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每4小時(shí)至少巡查1次并做好巡查記錄，巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)；（2）看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等。（2）樓梯間墻面每月除塵1次。 （2）每月對(duì)電梯門(mén)壁打臘上光1次。12消滅鼠害蚊蠅（1）每月對(duì)窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次，（2）夏季（6月、7月、8月）每月滅鼠1次，其余每季滅鼠1次。5施肥每年施肥1次。13修剪、施肥及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施肥1次。6道路、場(chǎng)地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面基本平整無(wú)積水，路邊石平直無(wú)缺損。（2）配備煙感、噴淋系統(tǒng)的，每季度檢查1次，每年保養(yǎng)1次。（2）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)1次。6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。（8）配置必備的專業(yè)救助工具及24小時(shí)不間斷的通訊設(shè)備?！?fù)責(zé)公司年度工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、保險(xiǎn)計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃、用工計(jì)劃、社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃的審批，并組織監(jiān)控各部門(mén)總體工作質(zhì)量。——負(fù)責(zé)車(chē)輛保養(yǎng)、維修工作的評(píng)審?！?fù)責(zé)便民服務(wù)項(xiàng)目及相關(guān)便民服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批?！?fù)責(zé)組織對(duì)供方的評(píng)審與審批?！?fù)責(zé)備用金的核算?！?fù)責(zé)銀行存款、應(yīng)收賬款的核算。——負(fù)責(zé)員工工資與福利的發(fā)放。辦公室文員職責(zé)：——負(fù)現(xiàn)辦公區(qū)公共區(qū)域的日常管理工作?！?fù)責(zé)員工的入職、轉(zhuǎn)正、晉升、降級(jí)、調(diào)薪手續(xù)的辦理。——負(fù)責(zé)編制歸口年度、月度工作總結(jié)?！?fù)責(zé)樓宇巡查的組織、管理?！?fù)責(zé)組織實(shí)施文體設(shè)施的管理。——負(fù)責(zé)進(jìn)行文體設(shè)施的管理?！?fù)責(zé)實(shí)施裝修施工檢查、驗(yàn)收?！獏f(xié)助主管進(jìn)行違章事件的處理?！?fù)責(zé)進(jìn)行班組長(zhǎng)、秩序維護(hù)員的周檢。——負(fù)責(zé)制定轄區(qū)重點(diǎn)防火部位的滅火預(yù)案?！?fù)責(zé)檢查柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理工作的實(shí)施?！瓿缮霞?jí)安排的其他工作?！?fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的維修?！?fù)責(zé)編制歸口的年度、月度工作總結(jié)?！?fù)責(zé)進(jìn)行綠化工的日檢、周檢工作?！?fù)責(zé)殘花撤出處理?！?fù)責(zé)實(shí)施室內(nèi)觀葉植物管理的操作?！?fù)責(zé)進(jìn)行員工的日檢、周檢?！?fù)責(zé)制定地面清潔保養(yǎng)計(jì)劃、組織實(shí)施和質(zhì)量檢查。——負(fù)責(zé)進(jìn)行清潔設(shè)備具體操作及保養(yǎng)。——負(fù)責(zé)裝修垃圾的清運(yùn)。業(yè)主收到入伙通知后一個(gè)月內(nèi)不按規(guī)定辦理完入伙手續(xù)的，視為入住。二、按《哈爾濱市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、《關(guān)于