【正文】 6) J區(qū)裝飾面瓷磚剝落70平方米。 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施情況小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺被損需要檢測。 四、 小區(qū)公共設(shè)施損壞具體情況：216。⑥ J區(qū)裝飾面瓷磚剝落70平方米。 小區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)是采用環(huán)回式供水，供水管道的閥門已壞不能關(guān)閉，需要更換，而且小區(qū)水管網(wǎng)存在漏水現(xiàn)象，白天用水量的約2000噸，夜間用水量400噸（0~6時）需要檢查漏水點。15火災(zāi)發(fā)生率1‰年‰年發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)/住宅區(qū)總戶數(shù)100%采取多種途徑向住戶宣傳消防安全；培訓(xùn)一批較好素質(zhì)和經(jīng)驗的巡查人員，及時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；管理到位，合理使用土地、設(shè)施、設(shè)備等；組織部分住戶形成住宅區(qū)義務(wù)消防宣傳，分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性到住戶家中檢查消防安全，提示注意防火。7道路完好率及使用率95%95%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積100%嚴格公共設(shè)施管理養(yǎng)護制度，治安管理員加強巡查和疏導(dǎo)；向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)，培養(yǎng)熱愛家園意識，合理使用道路；住戶培訓(xùn)指引，減少人為損壞道路；定期進行一次全面檢查，排除不安全因素。同時，為了使我處駐“廣地花園”管理處的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及管理服務(wù)更符合 “廣地花園”的實際情況。 其它管理、 財務(wù)管理：收費項目合理、收費標(biāo)準(zhǔn)公開。（二） 其后加強小區(qū)綠化養(yǎng)護，對綠化帶、小區(qū)轉(zhuǎn)換層花園、道路兩側(cè)花草及小品建筑專人養(yǎng)、修、護，保持小區(qū)的綠化美色，根據(jù)季節(jié)及天氣情況確定進行草地花木全面噴水的周期，要求水分充足，土壤濕潤。觀察門機對講設(shè)備門機對講主機；副機工作狀態(tài)及門鎖工作是否可靠。 設(shè)備更新改造的程序 管理處主任將項目改造的技術(shù)方案、報價及計劃與工程主管反復(fù)協(xié)商以后成文呈送分管經(jīng)理審批，審批后，將計劃呈送產(chǎn)權(quán)交易中心或籌委會批復(fù)，資金到位之后，由管理處主任與工程主管組織實施，安排施工。2） 主管人員每周將《工程維修單》整理一次，以檢查服務(wù)的及時性和業(yè)戶的反映，對服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)不合格和安全隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。5） 避雷裝置由政府規(guī)定部門或業(yè)主指定承包商每兩年進行一次檢測。4） 應(yīng)用計算機進行設(shè)備臺賬管理，備件管理，技術(shù)狀態(tài)管理及經(jīng)濟指標(biāo)的統(tǒng)計分析。1） 建立專業(yè)化隊伍，提高辦事效率；2） 制定嚴格的規(guī)章制度和工作操作程序，降低工作誤差；3） 加強隊伍訓(xùn)練，增強專業(yè)素質(zhì)，“精兵簡政”。⑤ J7對面小橋護欄側(cè)塌。2. 小區(qū)內(nèi)有二十個噴水池周圍長期停用，水池有滲漏現(xiàn)象和缺損電機，需要重新進行檢測補漏。清潔服務(wù)細則要求 清潔范圍清潔內(nèi)容清潔要求（一）“廣地花園”總體服務(wù) 清理“廣地花園”內(nèi)的所有垃圾 收集及清理所有垃圾箱、煙灰盅及花槽內(nèi)的垃圾。管理處主任每月重點抽查。帶：無破損、無霉潮，帶柜完好。 準(zhǔn)確記憶報警時間及位置； 消音、復(fù)位正常； 準(zhǔn)確顯示故障位置、類型； 自檢功能正常； 指示燈正常工作； 記錄故障的數(shù)量、位置及早處理； 記錄誤報火警數(shù)量、位置及早處理的問題； 攝像頭、顯示屏、錄像帶工作正常； 滅火器正常潔凈；10工作時間無垃圾，無雜物，門窗干凈，無灰塵。然后，將參加人員的人數(shù)、單位等情況記錄清楚。所以在三防中的技防這一環(huán)節(jié)，暫時不能起作用。小區(qū)具體崗位定編、定責(zé)待我司進入后再詳細報發(fā)展商。采取不間斷巡邏方式，全面負責(zé)公共區(qū)域的治安管理工作。n 巡邏人員巡視時，還應(yīng)對公共設(shè)備、消防設(shè)施的外觀是否完好進行檢查，填寫巡查記錄表，發(fā)現(xiàn)時，及時通知管理處負責(zé)人。做到一處有事環(huán)環(huán)相連動，在任何一個部位發(fā)生情況，除該片區(qū)保安人員第一時間到達現(xiàn)場外，其它片區(qū)的保安也立即與之相呼應(yīng)（要求1分鐘內(nèi)采取相應(yīng)的行動）。住戶憑住戶卡或業(yè)主卡進入小區(qū)，是確保小區(qū)安全的保障。培訓(xùn)的安排培訓(xùn)類別培訓(xùn)天數(shù)培訓(xùn)方式負責(zé)部門（人）培訓(xùn)記錄培訓(xùn)考核備注入職培訓(xùn)二天課授人事培訓(xùn)部人事培訓(xùn)部保存培訓(xùn)部考核崗位培訓(xùn)上崗培訓(xùn)入職后的第一個月以老帶新現(xiàn)場講解，記錄部門主管人事培訓(xùn)部保存人事培訓(xùn)部考核人事培訓(xùn)部發(fā)放培訓(xùn)提綱，用人部門派專人負責(zé)講解或培訓(xùn)。 成本核算。178。日常管理培訓(xùn)主管級以上每日兩次（周工作會議） 工作方式、方法、要求 工作總結(jié)、討論 布置、檢查、協(xié)調(diào)工作。（5） 舉辦培訓(xùn)班：加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。通過培訓(xùn)，加強或改進員工的日常行為規(guī)范和工作態(tài)度、表現(xiàn)、技能等。要使住戶了解房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計基本概念，對住宅裝修首先應(yīng)在預(yù)防違章上下功夫，在審批裝修工程的同時，實行與業(yè)主簽訂《裝修管理協(xié)議》，使業(yè)主自覺按照裝修規(guī)定進行裝修。2） 施工隊進入小區(qū)進行施工裝修要嚴格執(zhí)行建設(shè)部第110號文規(guī)定。2） 每天對會所、賓館的設(shè)備、設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向上級主管報告3） 執(zhí)行會所、賓館管理規(guī)定，對違規(guī)的客人要進行勸告，嚴重的報告會所主管及相關(guān)部門處理。 保證車庫的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施完好。 要求新商戶與本處簽定“物業(yè)管理協(xié)議”，共同維護公共區(qū)域的秩序及消防安全，明確雙方的權(quán)、利、責(zé)所在。讓喜歡飼養(yǎng)寵物的業(yè)主在飼養(yǎng)寵物時既要顧及自己、又要顧及不喜歡飼養(yǎng)寵物業(yè)主的人身安全。我處將加強對外來人員的嚴密盤查，“廣地花園”廣大業(yè)租戶出入小區(qū)憑“業(yè)/住戶卡”進出小區(qū)。 設(shè)想每天在樓層、通道、公共區(qū)域進行兩次清掃（使用加蓋的三輪車每天不定期在公共區(qū)域進行巡回清掃、保潔），做到地面基本無雜物、無積水、無污漬、無泥沙、無衛(wèi)生死角。我司在“廣地花園”的物管其性質(zhì)也比較明確，主要是“服務(wù)性”的。小區(qū)巡邏崗管理員56人熟悉整個基地廈環(huán)境，設(shè)定重點巡邏部位，對大廈實施定期、定時的巡邏監(jiān)控。服務(wù)中心助理1人負責(zé)小區(qū)用戶投訴受理、跟蹤，小區(qū)清潔衛(wèi)生、設(shè)備、外觀等是否符合公司要求，定期上門征求基地用戶意見，建立良好的工作關(guān)系。（一） 在日常管理中管理處將堅持“三全管理”的服務(wù)原則：全能：要求管理處全體員工具有全方位的能力，既要知曉設(shè)備安全運行的常識，又要了解對客服務(wù)的技巧。優(yōu)化管理體制 在管理體制上，實行行政管理權(quán)、財務(wù)管理權(quán)以及監(jiān)督管理權(quán)的三權(quán)分立制度，強化財務(wù)和監(jiān)督管理，保證公司在費用開支方面的公開、廉潔、節(jié)省，確保制度執(zhí)行，并有效、及時地彌補管理上的漏洞。管理服務(wù)除了依照慣例所提供的客戶服務(wù)、保安、保潔、綠化、園藝、工程設(shè)備設(shè)施及維修保養(yǎng)，垃圾處理和清運服務(wù)、停車場管理的基本配置服務(wù)外，我司還將物業(yè)管理公共服務(wù)以“人性化、個性化”，“貼身、貼心”來體現(xiàn)“廣地花園物業(yè)管理服務(wù)項目”服務(wù)特色，使用戶享受著 “藝術(shù)”服務(wù)的“增值”這一特色。 在我司接管后，整體的清潔衛(wèi)生方面做到地潔窗明，在公共區(qū)域做到無漬、無污、無塵。二、物業(yè)管理服務(wù)的方針：質(zhì)量方針、環(huán)境方針 通過“標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、效率化、優(yōu)質(zhì)化”的管理，為客戶提供安全、舒適、優(yōu)美、清潔的生活環(huán)境和五星級的服務(wù)，我司將以質(zhì)量方針與環(huán)境方針作為開展物業(yè)管理服務(wù)的指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)為：（一）質(zhì)量方針——“殫思竭慮，追求卓越”全心全意為業(yè)/租戶服務(wù)，滿足業(yè)/租戶符合法律法規(guī)的要求，盡我們所能調(diào)動的力量，達到最佳水平；與其他客觀條件和收費水平相近的大廈相比較，我們的管理標(biāo)準(zhǔn)保持在優(yōu)秀水平，每一位員工都深刻了解質(zhì)量方針，并通過卓有成效的工作，達到最佳效果，并隨著社會的發(fā)展而同步調(diào)整。（二）環(huán)境方針——“遵守國家環(huán)境法律法規(guī)，加強綠色管理，提供綠色服務(wù)，建設(shè)綠色家園”三、物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)“營造舒適、和諧、安全的生活環(huán)境，打造番禺地區(qū)優(yōu)秀小區(qū)”通過全體員工的努力，確保小區(qū)市政、園林綠化設(shè)備、設(shè)施正常運作，確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、顧客滿意度不斷提高。（二） 中長目標(biāo)（半年）； 廣地花園空置房及出租房較多，我處計劃對其進行清點。全面提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，打造“廣地花園物業(yè)管理服務(wù)項目”的品牌。加強監(jiān)督管理，強化公司與分管部門（業(yè)主）的溝通① 建立健全溝通反饋機制，及時與業(yè)主進行溝通。全員：要求管理處全體員工全員化。服務(wù)區(qū)助理3人負責(zé)小區(qū)用戶投訴受理、跟蹤，巡查小區(qū)清潔衛(wèi)生、設(shè)備、外觀等是否符合公司要求，定期上門征求基地用戶意見，建立良好的工作關(guān)系。大廈固定崗管理員24人維持基地正常的出/入秩序，對可疑人員進行盤查，完善用戶、來訪人員的出入登記制度。寓管理——對小區(qū)的日常事務(wù)性管理，亦即是對人、事、物的管理、經(jīng)營——小區(qū)內(nèi)停車場、會所內(nèi)康體設(shè)施，為業(yè)/租戶提供有償服務(wù)等。每天定時收集生活垃圾，及時清運到指定地點。我司將嚴格實施“租戶資料檔案”管理制度，在實施管理的過程中，將與番禺區(qū)南村鎮(zhèn)政府密切聯(lián)系，除按政府有關(guān)《關(guān)于臨時居住人員管理辦法》中有關(guān)要求進行辦理臨時暫住證外，還要求他們到管理處辦理“租戶資料登記”，同時辦理“臨時住戶出入證”以便進出小區(qū)，以確保小區(qū)的安全，通過“絲絲入微、貼心、貼身”的服務(wù)來體現(xiàn)我司的核心理念。 制定寵物飼養(yǎng)守則：n 按規(guī)定區(qū)域，規(guī)定時段放養(yǎng)；n 按規(guī)定登記；n 定期保?。籲 注意寵物的清潔衛(wèi)生；n 不得影響他人生命安全與工作生活；n 在他人提合理意見時，須予以接受改正。 每天派駐固定的清潔人員，在商鋪上班前2小時開始對公共區(qū)域進行清潔，上班時間巡回保潔，商鋪下班后，再進行清潔一次。 保持停車場環(huán)境整潔，地面平整，無積水、無滲漏水。4） 掌握在會所、賓館活動的客人動態(tài)。填寫《裝修申請表》，出具裝修公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。出現(xiàn)違章后則應(yīng)堅決予以制止，確立本小區(qū)整體形象的統(tǒng)一。使我司“盡心盡力，做到最后”這一管理核心得以在“廣地花園”實現(xiàn)。（6） 專題討論：針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例等，聘請有關(guān)專家舉行專題研討，探討具有超前意識的管理途徑和管理措施。 案例分析。 溝通協(xié)調(diào)技巧。178。換崗培訓(xùn)在職培訓(xùn)日常工作培訓(xùn)不少于20分鐘集隊、訓(xùn)話部門主管日常管理培訓(xùn)不少于1小時會議部門主任、經(jīng)理部門保存，培訓(xùn)部抽查全員培訓(xùn)每次不少于1個小時會議部門主任、經(jīng)理部門保存，培訓(xùn)部備案人事培訓(xùn)部統(tǒng)一出題專項培訓(xùn)課授培訓(xùn)部安排培訓(xùn)部保存人事培訓(xùn)部演習(xí)課授、實操部門主任、經(jīng)理部門保存，培訓(xùn)部、督察部備案部門考核，人事培訓(xùn)部抽查晉升培訓(xùn)晉升主管每次至少一周課授、小組討論培訓(xùn)部兼職培訓(xùn)員人事培訓(xùn)部保存人事培訓(xùn)部考核晉升主任每次至少一周輪崗培訓(xùn)不少于一個月以老帶新現(xiàn)場講解部門主管人事培訓(xùn)部保存人事培訓(xùn)部考核員工經(jīng)過培訓(xùn)后，參加培訓(xùn)的人員要進行即時考核，考核分為實操和書面兩種形式。對裝修及施工人員憑證出入小區(qū)區(qū)域，沒有臨時出/入證者不得放行，禁止各類修補、收買破爛，推銷人員或閑雜人員出入。遇流竄犯時，除采取堵攔行動外，全區(qū)所有路口在2分鐘內(nèi)關(guān)閉。3） 各區(qū)崗位的負責(zé)的區(qū)域：廣地花園占地面積大，住宅區(qū)連接空檔較大，根據(jù)這樣的地理特性，將區(qū)內(nèi)劃分為A、B、C三個區(qū)域，每個區(qū)域設(shè)定一名組長，每班由一個總組長負責(zé)具體事務(wù)。n B區(qū)巡邏設(shè)2人，1名巡A1—AB1—B5，另一負責(zé)E1—E1C1C8的巡邏工作，方式為往復(fù)式不間斷巡邏。2） 工地管理方案：（1） 交由物管公司管理。2） 硬件防范：包括充分利用已有大樓防盜門、防盜窗花、通透式圍欄等硬件防范能力。 若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應(yīng)耐心做好解釋工作，盡可能消除其不滿情緒。11著裝整齊，語言清晰，使用禮貌用語，敬禮、微笑、問候。滅火器放置合理，無缺失，無過期，表面清潔100％完好。管理處領(lǐng)導(dǎo)每月抽查。 清潔垃圾箱、煙灰盅及花槽外表面 清潔所有告示牌窗櫥及指示牌 清潔所有花盆及植物 清潔所有出口大門 清除所有手印及污漬，包括樓梯墻壁，防煙門 清潔所有扶手、欄桿及玻璃表面 清潔所有通風(fēng)窗口 打掃所有調(diào)風(fēng)口百葉及照明燈片1 拖擦地臺表面，包括花崗巖、大理石等1 抹凈積聚塵埃包括電燈箱、燈罩及風(fēng)口1 清潔所有樓梯、走廊及窗戶1 清洗所有燈飾每天2次每天4次每天4次每天2次每天2次每天4次每天2次每天4次每天1次每周1次每周2次每季1次每月2次每日1次每月2次（二）公共區(qū)域的男女衛(wèi)生間 抹凈所有門 抹、沖及洗凈所有洗手間設(shè)備 抹凈所有洗手間內(nèi)鏡面 抹凈地臺表面 天花板及照明設(shè)備表面除塵 抹凈抽氣扇 更換廁紙、毛巾、肥皂及清潔液 清理衛(wèi)生桶臟物每天1次每天4次每天4次每天4次每天2次每天2次每天2次每天4次（三）人行樓梯 掃凈及拖抹所有樓梯 抹凈扶手及欄桿 洗擦扶手及欄桿 洗擦樓梯表面每天2次每天2次每天2次每月1次清潔范圍清潔內(nèi)容清潔要求（四）“廣地花園”住宅大堂 掃凈及洗刷大堂入口地臺及梯級 抹凈住宅大堂內(nèi)墻壁表面 抹凈住宅大堂內(nèi)所有玻璃門窗及裝備 拍打天花板塵埃每天2次每天1次每天2次每天1次（五）天臺地方 清理積聚于天臺地方的垃圾，避免渠道阻塞 抹凈天臺大門表面每天1次每天1次(六)地面起漬打蠟 大堂地面起漬打蠟 公共地面起漬打蠟 寫字樓地面起漬打蠟每季1次每季1次每季1次垃圾分類收集處理實施辦法垃圾分類收集處理是環(huán)境保護、利國利民的有效措施，我司駐“廣地花園”管理處計劃在“廣地花園”實施垃圾分類處理： 可回收垃圾箱——如紙張、塑料制品、玻璃制品、橡膠、皮革、金屬、紡織物