【正文】 九、教育理念 樓宇清潔業(yè)務(wù)的目的在于給工業(yè)園區(qū)使用者提供舒適的使用環(huán)境，因此，以提供最佳的作業(yè)技術(shù)為主要目標(biāo)，遵守樓宇管理的有關(guān)法規(guī) ，實施以提高作業(yè)質(zhì)量、效率，包括服務(wù)等的性教育訓(xùn)練。 在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準(zhǔn)、作業(yè)實施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計劃到判斷，評價都作為有機整體來考核實施。修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀。 常規(guī)性養(yǎng)護工作： （ 1）修剪：修 剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長茂盛。 四、注意電動機發(fā)熱、通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機周圍的清潔，及時排除泵坑積水。各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓。 電梯巡視監(jiān)控管理制度 為確保電梯安全、可靠運行，電梯管理員負(fù)責(zé)對電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行： 一、值班人員每日對電梯機房、轎廂、井道、底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》。 二、啟動檢查消防泵加壓是否可靠 轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動位置； 打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動； 消防泵安全運行 5 分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達(dá)到正常壓力值時，消防泵是否停止運行； 如發(fā)生消防泵不能安全啟動、運行，保養(yǎng)人應(yīng)及時報告主管，由主管組織相關(guān)人員進(jìn)行處理。 三、控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核實信號真?zhèn)吻闆r，如報警屬實，按相關(guān)“應(yīng)急措施”處理，如屬誤報應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中。 四、值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修。 八、公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行。 二、工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防 局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。 9 不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施、設(shè)備。 三、工業(yè)園區(qū)嚴(yán)禁下列行為： 嚴(yán)禁非法攜帶、存放槍支彈藥，非法儲存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險品。 一、工業(yè)園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成。 三、不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動，不吸毒、販賣毒品，不將違禁品黃色淫穢的書刊、畫片等帶進(jìn)本工業(yè)園區(qū)，不參加非法團體組織集會。其次是實行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評比到位、質(zhì)量到位的“四個到位”，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。 如有整改，在整改完畢后對整改項目進(jìn)行接管，屆時另列清單交接。 12 17150元 2 室內(nèi)外走道 3 化糞池清理維護 4 污、雨 水井清理維護 5 停車場道路維護 6 燈具（園林、路燈、樓道燈、高桿燈等） 7 標(biāo)示牌、宣傳欄等維護 8 水泵（含水管閥門）日常維護 9 變壓器、配電房維護 10 消防設(shè)備維護 11 其它設(shè)備設(shè)施維護 12 電梯保養(yǎng)、維修、檢測等費用 13 發(fā)電機維護保養(yǎng)費 14 煤氣站維護 15 監(jiān)控系統(tǒng)維護 小計 17150元 環(huán) 境 管 理 費 用 1 園林綠化保養(yǎng)、修剪、施肥、噴藥、補種、機具損耗、用油等 綜合測算， 般月費用為綠化面積 元，故為≈ 8000m2 元 2400 元 不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護 2 辦公、生活垃圾轉(zhuǎn)運費 3 個桶 350 元247。 資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)、特點進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理。我們還將根據(jù)該項目實際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整。 （ 3）素質(zhì)提高培訓(xùn)： A、操作層自我開發(fā)培訓(xùn)：進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷、職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、消防、環(huán)保等相關(guān)知識講座； B、管理人員實行“四個一”常規(guī)培訓(xùn)，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書、參加一次講座、參與一次競賽。 保 安： 13 名，分三班 24 小時值班（其中一名輪休），負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作。 第四節(jié)：管理人員的配備、人員培訓(xùn) 一、物業(yè)管理處人員配備 該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備配置情況，幫我們在人員配備上堅持以公司“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。 接管驗收后開始 4 車輛管理 進(jìn)出車輛管理； 停車場管理； 車輛行駛管理。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。 （二）、運作程序系統(tǒng)： 整體運作程序 內(nèi)部運作流程 **公司 廣州 市 眾信物業(yè) 管理公司 項目物業(yè)管理處 客戶服務(wù)中心 保 安 隊 環(huán)境管理部 維 修 部 物管標(biāo)的 調(diào)研 擬定物業(yè)管理方案 組建機構(gòu) 崗位培訓(xùn) 接管驗收 整改 日常管理 說明： 在內(nèi)部運作流程 設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。這種方法體現(xiàn)在人員安排、治安、消防、衛(wèi)生設(shè)施、設(shè)備管理等各方面。 五大措施： 根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng) 一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷。公司理念體現(xiàn)了這個年輕公司，即朝氣勃勃、勇于創(chuàng)新，又腳踏實地以服務(wù)為本的精神。 《物業(yè)管理條例》的頒布和實施更是有力的促進(jìn)了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時，也使更多商、產(chǎn)、住、用物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場。 第二章 眾信物業(yè)管理公司簡介 眾信物業(yè)管理公司簡介 眾信物業(yè)管理有限公司是在廣州市物業(yè)管理市場逐漸走向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化之時應(yīng)運而生。 一、認(rèn)識與定位 該工業(yè)園區(qū)作為一個大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市、全省，乃至于全國、全世界。我們相信只要通過對內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對使用人人情化服務(wù)，通過技防、人防、物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安、消防事件發(fā)生率為零。 保證車輛有序停放。具體我們的管理分組織系統(tǒng)、運作程序系統(tǒng)、激勵系統(tǒng)三個部分說明。 思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工 作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心、座談等。 （一）前期管理工作計劃 序號 項目 內(nèi)容 時間 備注 1 物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研 全面了解物業(yè)管理標(biāo)的 05年 12月 31日 盡量提前 2 擬訂管理方案 結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案 06 年 1 月 5日 盡量提前 3 接管合同簽訂 方案送審 簽訂合同 方案確認(rèn)時止 盡量縮短時間 4 組建管理隊伍 選拔 培訓(xùn) 上崗 方案確認(rèn)至進(jìn)場 5 整改及完善辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 物質(zhì)裝備到位 方案確認(rèn)至進(jìn)場 6 制訂管理制度 制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度 導(dǎo)入 ISO9001－ 2020 7 物業(yè)接管驗收 辦理書面移交手續(xù) （二）常規(guī)期管理工作計劃 序號 項目 內(nèi)容 時間 備注 1 房屋及公用部位維修保養(yǎng) 制定大、中修計劃方案； 日常零修、急修管理； 日常保養(yǎng)巡查管理； 維修質(zhì)量管理。 接管 驗收后開始 （三）物質(zhì)資金積累計劃 序號 項目 數(shù)量 金額 用途 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 摩托車 電腦、含顯示器 打印機 復(fù)印機 傳真機 保險柜 照像機 電話 寢具和服裝（套） 疏通機 1 1 1 1 1 1 1 1 按編制配 1 1 2020 4000 1800 6000 1000 800 2020 400 10000 2020 1000 用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù) 辦公用 辦公用 辦公用 辦公用 辦公用 用于文化活動 辦公用 估算價 維修用 電焊機 序號 項目 數(shù)量 金額 用途 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 沖擊鉆 切割機 電工工具 水工工具 木工工具 泥工工具 高空作業(yè)用工具 鋁合金梯 常用材料備件 吸塵機 垃圾箱 清潔工具（套） 清潔車（專用） 手推平板車 手推斗車 剪草機 綠籬機 人工噴霧器 綠化工具（套） 1 1 2 1 1 1 1 2（一大一小） 一批 1 10 18 4 1 2 1 1 1 7 1500 2020 800 500 700 300 1000 2020 3000 1000 4000 5000 3200 1500 1000 3200 150 700 8000 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 安全管理用 32 33 34 35 對講機 防毒面具 鋼盔 消防靴 訓(xùn)練用具（套） 8 4 10 10 1 800 800 500 2020 安全管理用 安全管理用 安全管理用 合計：￥ 74650 元 第三節(jié)：各項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施 本節(jié)參照《全國物業(yè)管理條例》、《全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》及 ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對項目之物業(yè)管理要求的各項指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實施措施。 品 管： 1 名，負(fù)責(zé)各部門、各崗位的工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督。 培訓(xùn)的目標(biāo)： 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效。 第五節(jié)：管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案、 設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)完善、合理量化。 三、檔案管理運作環(huán)節(jié) 資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心。 序號 項 目 服 務(wù) 收 費 標(biāo) 準(zhǔn) 備注 1 代理辦公物品維修 按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費 2 代購車船航空票 除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費 3 代寄、代領(lǐng)郵件 加收適當(dāng)服務(wù)費 4 配備急救箱、急救藥品 按藥品的實際收費，不加收服務(wù)費 5 建立活動組織，組織文體活動 活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務(wù)費 第七節(jié)：物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算 本項目物業(yè)管理采用包干制，廠房物業(yè)每平方米每月 元，辦公物業(yè)每平方米每月 2 元，宿舍物業(yè)每平方米每月 元，即：每月物業(yè)公司的收入為 42400m2 元 /m2+5950m2 2 元 /m2+20250m2 元 /m2=85625元，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表： 類別 序號 項目 計算式 月支出 備注 人 工 費 用 1 員工 工資 30 人 管理處主任： 3200 元 1 人＝3200 元 客服文員： 1400 元 1 人＝ 1400元 品管文員： 1400 元 1 人＝ 1400元 保安隊長： 2020 元 1 人＝ 2020元 保安： 1400 元 13 人＝ 18200元 環(huán)境管理部長： 2020 元 1 人＝2020 元 綠化技工： 800 元 2 人＝ 1600元