【正文】 環(huán)衛(wèi)工： 700 元 8 人＝ 5600 元 維修技工： 2020 元 2 人＝ 4000元 39400元 工資中含伙食費(fèi)和員工社保費(fèi) 2 員工 保險(xiǎn) 30 120 元 30247。 一、介入期 在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研、編寫方案、做好驗(yàn)收接管工作。 合理使用停車場(chǎng)資源，使其資源利用最大化。我們將人員崗位職責(zé)上墻公布，并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，真正起到形象窗口的作用。 八、積極參與公 益活動(dòng)，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護(hù)兒童，關(guān)心幫助殘疾人。 夜間門崗負(fù)責(zé)出入登記等工作。 禁止制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品。 正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任?？v火者，將依法追究刑事責(zé)任。 工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度 一、機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為 標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證、上崗證。 九、供配電設(shè)備房必須具備滅火器材。 八、嚴(yán)禁外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需 要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者。維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時(shí)，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說明情況。 水泵房運(yùn)行操作規(guī)程 一、水泵房為工業(yè)園區(qū)工作、生活、消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題。 二、啟動(dòng)水泵時(shí)嚴(yán)格按《水泵操作程序》進(jìn)行；“手動(dòng)”啟動(dòng)次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過 3 次，排污泵不 允許空載運(yùn)轉(zhuǎn)。 綠化養(yǎng)護(hù)制度 為搞好室內(nèi)、室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵?，長(zhǎng)勢(shì)良好，特制訂本制度。修剪下的枝葉要立刻清除。例如：地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時(shí)也是保護(hù)地板的一項(xiàng)重要工作。 七、客戶至上 這是我公司的服務(wù)宗旨，對(duì)我們的服務(wù)對(duì)象提供服務(wù)，如遇管理及作業(yè)上的重大問題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存的唯一條件： 貴公司的要求就是我們最重要的工作； 定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部的 5S 整頓； 內(nèi)部定期舉行內(nèi)部管理例會(huì)解決現(xiàn)場(chǎng)的工作； 定期舉行管理會(huì)議商討落實(shí)管理工作。（教育負(fù)責(zé)人：是指在獲得國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的資格證書或獲得職業(yè)訓(xùn)練指導(dǎo)等各領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)與指導(dǎo)技術(shù)等職稱的人才） 教育訓(xùn)練對(duì)象 一般員工，各現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人以及本地教育指導(dǎo)者。 清潔概念 工業(yè)園區(qū)的清潔因其建材、場(chǎng)所、使用者、用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有“千變?nèi)f化”之稱，正是這樣的變化對(duì)作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識(shí)。清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因?yàn)橐话阋煌ㄟ^肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高工業(yè)園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜。基本保證春、夏季草皮不長(zhǎng)于 15 厘米，秋、冬季不長(zhǎng)于 10 厘米； （ 2）澆水：旱季喬、灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次；室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水 1－ 2 次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水 1－ 2 次，室內(nèi)盆栽每周澆水 1－ 2 次；草皮澆水時(shí)要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤(rùn)土層 5 厘米以下，澆水以早晚為主； （ 3）花木除雜：及時(shí)消除 雜草、雜物，經(jīng)常拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、紙屑等雜物，時(shí)刻保持綠地、花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥； （ 4）松土、擴(kuò)穴、施肥：原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時(shí)每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時(shí)根據(jù)苗木的具體需要施肥一次； （ 5）病蟲防治：建立病蟲害防治動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生；冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲、防病等保護(hù)工作； （ 6）花木補(bǔ)植：如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須 在兩天內(nèi)完成補(bǔ)植； （ 7）植保：提倡生物防治、人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時(shí)必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后 4 小時(shí)內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴；使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器噴灑，以免藥液擴(kuò)散； （ 8）自然災(zāi)害的防御：雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺(tái)風(fēng)、霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時(shí)做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失； （ 9）草皮養(yǎng)護(hù)：雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于 5 棵高度超過8 厘米的雜草。 六、發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運(yùn)轉(zhuǎn)，必要時(shí)切斷電源檢查原因，消除故障后方可運(yùn)行。 四、發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班。如果問題嚴(yán)重則應(yīng)聯(lián)系公司評(píng)定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行處理，必要時(shí)可切斷電源暫停使用電梯。 10%； 檢查三相電流是否平衡、是否超過額定電流； 檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍 100～ 150pa； 檢查進(jìn)出冷卻水溫度 (進(jìn)水溫度＜ 35℃，出水溫度＜ 40℃ )； 檢查進(jìn)出冷凍水溫度 (冷凍水進(jìn)水溫度＜ 0～ 18℃，溫度 6～ 8℃ )； 主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動(dòng)或噪音； 冷 卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常； 檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好； 檢查控制柜各元件運(yùn)作是否正常，有無異常的氣味或噪聲； 各種標(biāo)識(shí)工具是否完好等。 六、智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報(bào)警、調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送。 七、在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌。 二、停車場(chǎng)管理規(guī)定 服從保安員指揮，嚴(yán)格按照標(biāo)識(shí)有序行駛及停放； 工程車、履帶式車 輛不得駛?cè)胪＼噲?chǎng)； 不得損壞車場(chǎng)設(shè)施，正確使用停車卡，對(duì)沖關(guān)者一律嚴(yán)懲； 嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒、易燃物品、槍支火藥和其它危險(xiǎn)物質(zhì)的車輛進(jìn)場(chǎng)； 車輛有滴漏機(jī)油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈； 車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi)； 管理處對(duì)車輛只提供車位及對(duì)車輛秩序進(jìn)行管理。 五、工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)人員的消防職責(zé)和義務(wù)： 遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器； 不得隨意堆放、晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾； 室內(nèi)不得存放超 過 公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃品； 嚴(yán)禁占用、堵塞任何消防通道、樓梯走道、天臺(tái)出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道、天臺(tái)進(jìn)行噴油漆的危險(xiǎn)作業(yè)； 嚴(yán)禁損壞、盜用消防設(shè)施、器材，挪用消防設(shè)施及消防水源； 嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)、事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志； 遇強(qiáng)雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi)； 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處或撥打 119，并關(guān)閉電閘，迅速離開現(xiàn)場(chǎng)。 具備 足夠的安全意識(shí)，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作。 禁止窩藏各類犯罪分子。 實(shí)行封閉式的安全管理辦法，保安人員 24 小時(shí)值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng)。 六、愛護(hù)花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪。對(duì)于日常的小型維修，管理處將在第一時(shí)間保質(zhì)保量進(jìn)行維修和按年度計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。另外，我們將編制消防應(yīng)急方案進(jìn)行演練。 常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。 四、檔案資料的分類 接管移交資料： 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 A：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證 C：拆遷安置資料 工程技術(shù)資料 A：紅線圖、總平面圖 B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告 C：工程合同、工程預(yù)決算 D：工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單 E：竣工圖： 、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F：房屋、消防、智能化、中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書 G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 I：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 J：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料 K：砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告 L：綠化工程竣工圖 M：其它技術(shù)資料 管理檔案資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料 A：基本資料 B：標(biāo)識(shí)資料 事務(wù)管理資料 A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表 C：物品搬出（入）登 記表 D：日常事務(wù)巡視記錄 E：事務(wù)回訪登記表 維修資料 A：維修申報(bào)表 B：維修服務(wù)派工單 C：維修回訪記錄本 D：公共設(shè)施維修記錄 安全防范及交通管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄 C：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車輛出入記錄 設(shè)備管理資料 A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B：各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄 C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設(shè)備檢查記錄 員工管理資料 A：?jiǎn)T工個(gè)人資料、聘用表 B：?jiǎn)T工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄 C：?jiǎn)T工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D：?jiǎn)T工培訓(xùn)考核記錄 E：?jiǎn)T工外出考評(píng)及參加演練記錄 F：?jiǎn)T工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 意見反饋資料 A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B：意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 C：投訴及處理記錄表 行政文件資料 A：管理處主任值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D：管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 E：管理處榮譽(yù)一覽表 F：管理處接待來訪參觀記錄表 會(huì)務(wù)資料 A：會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案 B：會(huì)務(wù)攝影及錄音、錄像資料 第六節(jié)：便民服務(wù) 當(dāng)我公司接管本項(xiàng)目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針，盡量開展各項(xiàng)便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目，以下面所列。我們擬對(duì)項(xiàng)目所有 物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。 培訓(xùn)計(jì)劃（不具體闡述） 培訓(xùn)的評(píng)估考核 （ 1）培訓(xùn)中考核：根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)、邊考察、理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正。 環(huán)衛(wèi)工人： 8 名負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生。 （一）、管理處人員配備圖 （二）、物業(yè)管理處人員崗位分布說明 管理處 主任： 1 名，負(fù)責(zé)全面工作。 接管驗(yàn)收后開始 7 客戶服務(wù)管理 設(shè)立服務(wù)員和保安；人員形象及服務(wù)意 識(shí)管理。 企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。 每二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 一、擬采取的管理方式 對(duì)于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為：專業(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化、品牌化、經(jīng)營(yíng)型的管理方式。針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部（環(huán)衛(wèi)、綠化），養(yǎng)護(hù)工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美、干凈整潔。 四、 五個(gè)重點(diǎn)： 針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn)： 樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象 通過環(huán)境形象、工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。該項(xiàng)目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔。我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶 100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報(bào)，我們相信的是“只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強(qiáng)大”。在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路。一期占地面積 69800 平方米，總建筑面積約 70000 平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積42400 平方米，辦公面積 5950 平方米，宿舍 20250 平方米，園區(qū)道路面積18000 平方米，綠化面積 8000 平方米，公共衛(wèi)生面積 8000 平方米（不含建筑物內(nèi)樓道走廊 面積），園區(qū)配套有路燈、水泵房、配電房、發(fā)電機(jī)房、煤氣站、圍墻（周界）智能防范系統(tǒng)、電梯