【正文】 環(huán)衛(wèi)工： 700 元 8 人＝ 5600 元 維修技工： 2020 元 2 人＝ 4000元 39400元 工資中含伙食費和員工社保費 2 員工 保險 30 120 元 30247。 一、介入期 在此階段，我們主要是進行調(diào)研、編寫方案、做好驗收接管工作。 合理使用停車場資源，使其資源利用最大化。我們將人員崗位職責(zé)上墻公布，并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴謹，真正起到形象窗口的作用。 八、積極參與公 益活動，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護兒童，關(guān)心幫助殘疾人。 夜間門崗負責(zé)出入登記等工作。 禁止制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品。 正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任。縱火者，將依法追究刑事責(zé)任。 工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運行制度 一、機電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為 標準，機電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由專業(yè)技術(shù)人員實施，維修人員須持相應(yīng)的操作證、上崗證。 九、供配電設(shè)備房必須具備滅火器材。 八、嚴禁外人進入智能控制中心，如因工作需 要必須經(jīng)消防主管批準，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者。維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴重時，可按操作程序停機，并通知相關(guān)人員，說明情況。 水泵房運行操作規(guī)程 一、水泵房為工業(yè)園區(qū)工作、生活、消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題。 二、啟動水泵時嚴格按《水泵操作程序》進行；“手動”啟動次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過 3 次，排污泵不 允許空載運轉(zhuǎn)。 綠化養(yǎng)護制度 為搞好室內(nèi)、室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵L勢良好，特制訂本制度。修剪下的枝葉要立刻清除。例如：地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時也是保護地板的一項重要工作。 七、客戶至上 這是我公司的服務(wù)宗旨，對我們的服務(wù)對象提供服務(wù)，如遇管理及作業(yè)上的重大問題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場競爭中生存的唯一條件： 貴公司的要求就是我們最重要的工作； 定期進行現(xiàn)場內(nèi)部的 5S 整頓； 內(nèi)部定期舉行內(nèi)部管理例會解決現(xiàn)場的工作； 定期舉行管理會議商討落實管理工作。（教育負責(zé)人：是指在獲得國家標準的資格證書或獲得職業(yè)訓(xùn)練指導(dǎo)等各領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)與指導(dǎo)技術(shù)等職稱的人才） 教育訓(xùn)練對象 一般員工，各現(xiàn)場負責(zé)人以及本地教育指導(dǎo)者。 清潔概念 工業(yè)園區(qū)的清潔因其建材、場所、使用者、用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有“千變?nèi)f化”之稱，正是這樣的變化對作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識。清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因為一般一通過肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高工業(yè)園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜?；颈ＷC春、夏季草皮不長于 15 厘米，秋、冬季不長于 10 厘米； （ 2）澆水：旱季喬、灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次；室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水 1－ 2 次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水 1－ 2 次，室內(nèi)盆栽每周澆水 1－ 2 次；草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層 5 厘米以下，澆水以早晚為主； （ 3）花木除雜：及時消除 雜草、雜物，經(jīng)常拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、紙屑等雜物，時刻保持綠地、花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥； （ 4）松土、擴穴、施肥：原則上每年冬季必須深耕擴穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次； （ 5）病蟲防治：建立病蟲害防治動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生；冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲、防病等保護工作； （ 6）花木補植：如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須 在兩天內(nèi)完成補植； （ 7）植保：提倡生物防治、人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后 4 小時內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴；使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴散； （ 8）自然災(zāi)害的防御：雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺風(fēng)、霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失； （ 9）草皮養(yǎng)護：雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于 5 棵高度超過8 厘米的雜草。 六、發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運轉(zhuǎn)，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運行。 四、發(fā)生事故時，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班。如果問題嚴重則應(yīng)聯(lián)系公司評定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進行處理，必要時可切斷電源暫停使用電梯。 10%； 檢查三相電流是否平衡、是否超過額定電流； 檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍 100～ 150pa； 檢查進出冷卻水溫度 (進水溫度＜ 35℃，出水溫度＜ 40℃ )； 檢查進出冷凍水溫度 (冷凍水進水溫度＜ 0～ 18℃，溫度 6～ 8℃ )； 主機運轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪音； 冷 卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常； 檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好； 檢查控制柜各元件運作是否正常，有無異常的氣味或噪聲； 各種標識工具是否完好等。 六、智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報警、調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送。 七、在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌。 二、停車場管理規(guī)定 服從保安員指揮，嚴格按照標識有序行駛及停放； 工程車、履帶式車 輛不得駛?cè)胪＼噲觯? 不得損壞車場設(shè)施，正確使用停車卡，對沖關(guān)者一律嚴懲； 嚴禁運載劇毒、易燃物品、槍支火藥和其它危險物質(zhì)的車輛進場； 車輛有滴漏機油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈； 車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi)； 管理處對車輛只提供車位及對車輛秩序進行管理。 五、工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責(zé)和義務(wù)： 遵守電器安全使用規(guī)定，嚴禁亂拉臨時電氣線路，嚴禁超負荷使用電器； 不得隨意堆放、晾曬易燃物，嚴禁亂扔煙頭，嚴禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾； 室內(nèi)不得存放超 過 公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃品； 嚴禁占用、堵塞任何消防通道、樓梯走道、天臺出品或其他疏散口，嚴禁在樓道、天臺進行噴油漆的危險作業(yè)； 嚴禁損壞、盜用消防設(shè)施、器材，挪用消防設(shè)施及消防水源； 嚴禁封閉或損壞安全疏散標識、事故照明設(shè)施及消防標志； 遇強雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi)； 發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)及時告知物業(yè)管理處或撥打 119，并關(guān)閉電閘，迅速離開現(xiàn)場。 具備 足夠的安全意識，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作。 禁止窩藏各類犯罪分子。 實行封閉式的安全管理辦法，保安人員 24 小時值班巡邏，處理所有緊急事項。 六、愛護花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪。對于日常的小型維修，管理處將在第一時間保質(zhì)保量進行維修和按年度計劃進行養(yǎng)護。另外，我們將編制消防應(yīng)急方案進行演練。 常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。 四、檔案資料的分類 接管移交資料： 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證 C：拆遷安置資料 工程技術(shù)資料 A：紅線圖、總平面圖 B：地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告 C：工程合同、工程預(yù)決算 D：工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單 E：竣工圖： 、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F：房屋、消防、智能化、中央空調(diào)等竣工驗收證明書 G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 I：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書 J：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料 K：砂漿、混凝土試塊、試壓報告 L：綠化工程竣工圖 M：其它技術(shù)資料 管理檔案資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料 A：基本資料 B：標識資料 事務(wù)管理資料 A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表 C：物品搬出（入）登 記表 D：日常事務(wù)巡視記錄 E：事務(wù)回訪登記表 維修資料 A：維修申報表 B：維修服務(wù)派工單 C：維修回訪記錄本 D：公共設(shè)施維修記錄 安全防范及交通管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄 C：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細資料、車輛出入記錄 設(shè)備管理資料 A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B：各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄 C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設(shè)備檢查記錄 員工管理資料 A：員工個人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核及獎罰記錄 C：員工培訓(xùn)計劃及實施記錄 D：員工培訓(xùn)考核記錄 E：員工外出考評及參加演練記錄 F：員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 意見反饋資料 A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B：意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄 C：投訴及處理記錄表 行政文件資料 A：管理處主任值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件 E：管理處榮譽一覽表 F：管理處接待來訪參觀記錄表 會務(wù)資料 A：會務(wù)承辦實施方案 B：會務(wù)攝影及錄音、錄像資料 第六節(jié)：便民服務(wù) 當(dāng)我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費”的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項目和有償服務(wù)項目，以下面所列。我們擬對項目所有 物業(yè)管理與服務(wù)的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。 培訓(xùn)計劃（不具體闡述） 培訓(xùn)的評估考核 （ 1）培訓(xùn)中考核：根據(jù)實情，邊培訓(xùn)、邊考察、理論與實踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標準指導(dǎo)工作，對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正。 環(huán)衛(wèi)工人： 8 名負責(zé)工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生。 （一）、管理處人員配備圖 （二）、物業(yè)管理處人員崗位分布說明 管理處 主任： 1 名，負責(zé)全面工作。 接管驗收后開始 7 客戶服務(wù)管理 設(shè)立服務(wù)員和保安；人員形象及服務(wù)意 識管理。 企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業(yè)文化的凝聚力、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來。同時充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。 每二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計劃和物質(zhì)需求情況 一、擬采取的管理方式 對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為：專業(yè)化、規(guī)范化、精細化、品牌化、經(jīng)營型的管理方式。針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部（環(huán)衛(wèi)、綠化），養(yǎng)護工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美、干凈整潔。 四、 五個重點： 針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點： 樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象 通過環(huán)境形象、工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。該項目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔。我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶 100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是“只有最認真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強大”。在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路。一期占地面積 69800 平方米，總建筑面積約 70000 平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積42400 平方米，辦公面積 5950 平方米，宿舍 20250 平方米，園區(qū)道路面積18000 平方米，綠化面積 8000 平方米，公共衛(wèi)生面積 8000 平方米（不含建筑物內(nèi)樓道走廊 面積），園區(qū)配套有路燈、水泵房、配電房、發(fā)電機房、煤氣站、圍墻（周界）智能防范系統(tǒng)、電梯