【正文】 故障及時(shí)排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對道路、路燈及停車場、消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心 監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用 6 停車場完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設(shè)備完好率 98% 9 治安案件發(fā)生率 1%以下 全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)行 24 小時(shí)保安巡查制度，分快速、中速、慢速巡查， 24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防、技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人10 財(cái)產(chǎn)被盜率 1%以下 身財(cái)產(chǎn)安全 11 違章發(fā) 生率 1%以下 全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 12 違章處理率 90%以下 13 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下（年） 全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全 14 綠化完好 率 無 全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露；室內(nèi)綠化常青。獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵。 實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法。 在我公司進(jìn)駐后，要將公司“全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神；正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌”的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守：“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù)”。 廣州眾信物業(yè)某工業(yè)園物業(yè)管理方案 目 錄 第一章 前言 第二章 眾信物業(yè)管理公司簡介 第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案 第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃 第二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 第三節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施 第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理 第五節(jié) 管理規(guī)章制度、 建筑及附屬物檔案、設(shè)施、設(shè)備、（拓荒）方案及報(bào)價(jià) 第七章 結(jié)束語 第一章 前言 物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平 起到了積極的作用。給該項(xiàng)目整體形象定位是：開放、高效、規(guī)范 開放 體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公、生產(chǎn)方式 高效 展示該工業(yè)園進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的 運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制 規(guī)范 體現(xiàn)該工業(yè)園作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、運(yùn)作規(guī)范高效、管理精細(xì)的風(fēng)貌 二、一種模式 作為國際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn)：開放、高效、規(guī)范、安全、文明、有序、舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務(wù)模式為：一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式。為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理、提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊、規(guī)范停車和秩序井然的目的。 眾信物業(yè)公司 管理處 反饋監(jiān)督 各業(yè)務(wù)塊員工 指揮 指揮 管理層 操作層 工資福利機(jī)制 激 勵 機(jī) 制 培養(yǎng)提升機(jī)制 思想工作機(jī)制 獎懲機(jī)制 企業(yè)文化機(jī)制 獎懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個(gè)個(gè)有壓力。 序號 指標(biāo)名稱 工作標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)測定依據(jù) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 95% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任 到人，建立完善的區(qū)域日檢、周檢、月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修、急修及時(shí)率 96% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 到維修單后攜帶工具 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜。 培訓(xùn)內(nèi)容： （ 1）新員工入職培訓(xùn)： A、企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、企業(yè)理念、企業(yè)精神等； B、員工手冊培訓(xùn)：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等； C、管理處概況培訓(xùn)：工業(yè)園區(qū)概況、公眾管理制度、內(nèi)部規(guī)章制度、管理架構(gòu)等； D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強(qiáng)化服務(wù)意識的專題培訓(xùn)； E、軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理。 （一）、調(diào)研、編寫方案工作 （二）、驗(yàn)收接管 擬定驗(yàn)收接管方案，組建驗(yàn)收接管小組。 第四章 部分公眾制度及應(yīng)急措施 （以下為節(jié)選的內(nèi)容，供參考，在實(shí)際管理中將有調(diào)整） 第一節(jié)：公眾制度 精神文明公約 一、自覺 遵守國家法律及《市民行為道德規(guī)范》， 做遵紀(jì)守法公民。貴重、大件物品離開本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行。 消防安全管理規(guī)定 為了加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律、法規(guī)制定本規(guī)定。 二、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄。 消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度 消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財(cái)產(chǎn)安全；為此，維修部每月必須對消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好。運(yùn)行操作人員必須將設(shè)備的安全運(yùn)行放在首位。 一、室內(nèi)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)： 澆水：根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進(jìn)行澆水，保證苗木不缺水； 花木除雜：及時(shí)消除雜草、雜物及枯枝爛葉，時(shí)刻保持盆內(nèi)無明顯雜草、雜物； 修剪整形：根據(jù)生長情況不定期修剪、整形，使苗木保持青綠、美觀大方； 施肥：根據(jù)苗木各類及生長 情況進(jìn)行施肥，每次松土后需施肥一次； 病蟲防治：春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作； 長勢不良、觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時(shí)通知更換。 四、確定清潔作業(yè)基準(zhǔn) 制定清掃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況（場所）、季節(jié)、時(shí)間等因素。 教育訓(xùn)練負(fù)責(zé)人 由專業(yè)技術(shù)教育負(fù)責(zé)人和經(jīng)理負(fù)責(zé)進(jìn)行教育訓(xùn)練。建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響。如儲水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時(shí)查明原因后對水池儲水進(jìn)行調(diào)整，并做好記錄。 三、巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時(shí)，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯管理員，由電位管理采取措施進(jìn)行調(diào)整。 五、智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報(bào)表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維修。 道路及車輛管理規(guī)定 為了加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)交通管理，維護(hù)交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定： 一、各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定： 遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路、共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施； 機(jī)動車輛在本區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車； 車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全； 車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù)； 不準(zhǔn)在行車道、消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進(jìn)人行道； 不得在區(qū)域任何路段試剎車、練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈； 除執(zhí)行任務(wù)的消防車、警車、軍車、救護(hù)車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。 四、工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù)： 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度。 二、物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利 嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)工業(yè)園區(qū)公共設(shè)施及人員生命、財(cái) 產(chǎn)安全。 （四）、物業(yè)管理標(biāo)的中各項(xiàng)目大、中型維修養(yǎng)護(hù)和日常小修管理： 管理處在每年年初，向貴公司上報(bào)年度各項(xiàng)目大、中型維 修計(jì)劃書，并按計(jì)劃執(zhí)行。 12 月 2500 元 3 稅金 85625 % 4709 元 小計(jì) 7709 元 總計(jì) 79603 物業(yè)公司 85625－ 79603＝ 6022 元 利潤 第八節(jié)：日常物業(yè)管理 日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期 我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)。 二、檔案建立與管理 隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時(shí)廣開信息渠道，存儲時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富，收集時(shí)盡可能地完整。 綠化技師： 2 名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作。 接管驗(yàn)收后開始 6 綠化管理 室內(nèi)綠化管理； 室外綠化管理。 各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。 精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。一期占地面積 69800 平方米，總建筑面積約 70000 平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積42400 平方米，辦公面積 5950 平方米，宿舍 20250 平方米，園區(qū)道路面積18000 平方米，綠化面積 8000 平方米，公共衛(wèi)生面積 8000 平方米（不含建筑物內(nèi)樓道走廊 面積），園區(qū)配套有路燈、水泵房、配電房、發(fā)電機(jī)房、煤氣站、圍墻（周界）智能防范系統(tǒng)、電梯 9 部，園區(qū)設(shè)有出入口一個(gè)。我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶 100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報(bào)，我們相信的是“只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強(qiáng)大”。 四、 五個(gè)重點(diǎn)： 針對該項(xiàng)目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn)： 樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象 通過環(huán)境形象、工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。 每二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 一、擬采取的管理方式 對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為：專業(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化、品牌化、經(jīng)營型的管理方式。 企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。 （一）、管理處人員配備圖 （二）、物業(yè)管理處人員崗位分布說明 管理處 主任： 1 名，負(fù)責(zé)全面工作。 培訓(xùn)計(jì)劃（不具體闡述） 培訓(xùn)的評估考核 （ 1）培訓(xùn)中考核：根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)、邊考察、理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對沒有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正。 四、檔案資料的分類 接管移交資料： 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 A：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證 C：拆遷安置資料 工程技術(shù)資料 A：紅線圖、總平面圖 B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會審報(bào)告 C：工程合同、工程預(yù)決算 D：工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單 E：竣工圖： 、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F：房屋、消防、智能化、中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書 G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 I：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書