【正文】 手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式。一期占地面積 69800 平方米，總建筑面積約 70000 平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積42400 平方米，辦公面積 5950 平方米，宿舍 20250 平方米，園區(qū)道路面積18000 平方米，綠化面積 8000 平方米，公共衛(wèi)生面積 8000 平方米（不含建筑物內(nèi)樓道走廊 面積），園區(qū)配套有路燈、水泵房、配電房、發(fā)電機(jī)房、煤氣站、圍墻（周界）智能防范系統(tǒng)、電梯 9 部，園區(qū)設(shè)有出入口一個(gè)。廣州市房產(chǎn)局的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在物業(yè)管理工作會(huì)議上多次提出：要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場(chǎng)化運(yùn)作，我們應(yīng)按“國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定 —— 鼓勵(lì)和支持專業(yè)物業(yè)管理公司的成立，逐步扭轉(zhuǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系現(xiàn)狀，從而改變廣州物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進(jìn)物管行業(yè)發(fā)展。在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路。 廣州眾信物業(yè)某工業(yè)園物業(yè)管理方案 目 錄 第一章 前言 第二章 眾信物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介 第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案 第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃 第二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 第三節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施 第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理 第五節(jié) 管理規(guī)章制度、 建筑及附屬物檔案、設(shè)施、設(shè)備、（拓荒）方案及報(bào)價(jià) 第七章 結(jié)束語 第一章 前言 物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平 起到了積極的作用。我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶 100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報(bào)，我們相信的是“只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強(qiáng)大”?！? 公司自注冊(cè)前，就從公司的規(guī)范、專業(yè)、發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了“全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神；追求卓越 ，贏萬從口碑創(chuàng)品牌”的公司理念。該項(xiàng)目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔。 在我公司進(jìn)駐后，要將公司“全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神；正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌”的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守：“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠(chéng)摯服務(wù)”。 四、 五個(gè)重點(diǎn)： 針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn)： 樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象 通過環(huán)境形象、工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。 樹立管理公司自身良好形象，使該項(xiàng)目成為口碑 該項(xiàng)目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業(yè)園因我們的管理服務(wù)增加附加值。針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部（環(huán)衛(wèi)、綠化），養(yǎng)護(hù)工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美、干凈整潔。 實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法。 每二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 一、擬采取的管理方式 對(duì)于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為：專業(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化、品牌化、經(jīng)營(yíng)型的管理方式。 管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任、文員、品管、各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工。同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。獎(jiǎng)勵(lì)分為物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)。 企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。 開始，部分待施工單位保修期滿 位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 3 安保管理 24 小時(shí)值班及巡查、監(jiān)控等安全防范管理； 違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理； 消防管理； 來人來訪管理； 物品出入管理。 接管驗(yàn)收后開始 7 客戶服務(wù)管理 設(shè)立服務(wù)員和保安；人員形象及服務(wù)意 識(shí)管理。并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本， 24 實(shí)行小時(shí)值班制度 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立維修回訪制度，及時(shí)征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以 確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行 24 小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)、消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心 監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用 6 停車場(chǎng)完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設(shè)備完好率 98% 9 治安案件發(fā)生率 1%以下 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)行 24 小時(shí)保安巡查制度，分快速、中速、慢速巡查， 24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防、技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人10 財(cái)產(chǎn)被盜率 1%以下 身財(cái)產(chǎn)安全 11 違章發(fā) 生率 1%以下 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對(duì)私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 12 違章處理率 90%以下 13 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下（年） 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全 14 綠化完好 率 無 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例、全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露；室內(nèi)綠化常青。 （一）、管理處人員配備圖 （二）、物業(yè)管理處人員崗位分布說明 管理處 主任： 1 名，負(fù)責(zé)全面工作。 保安隊(duì)中隊(duì)長(zhǎng)： 1 名，負(fù)責(zé)保安隊(duì)全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作。 環(huán)衛(wèi)工人： 8 名負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生。 （ 2）崗位專業(yè)技能培訓(xùn)： A、基本 技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)、 ISO9001 文件（包括質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、工作指示、記錄表格等）； B、新技術(shù)（能）培訓(xùn)：智能化技術(shù)、新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。 培訓(xùn)計(jì)劃（不具體闡述） 培訓(xùn)的評(píng)估考核 （ 1）培訓(xùn)中考核：根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)、邊考察、理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正。為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照 ISO9001 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人、及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化管理。我們擬對(duì)項(xiàng)目所有 物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。在收集時(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集。 四、檔案資料的分類 接管移交資料： 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 A：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證 C：拆遷安置資料 工程技術(shù)資料 A：紅線圖、總平面圖 B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告 C：工程合同、工程預(yù)決算 D：工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單 E：竣工圖： 、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F：房屋、消防、智能化、中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書 G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 I：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 J：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料 K：砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告 L：綠化工程竣工圖 M：其它技術(shù)資料 管理檔案資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料 A：基本資料 B：標(biāo)識(shí)資料 事務(wù)管理資料 A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表 C：物品搬出（入）登 記表 D：日常事務(wù)巡視記錄 E：事務(wù)回訪登記表 維修資料 A：維修申報(bào)表 B：維修服務(wù)派工單 C：維修回訪記錄本 D：公共設(shè)施維修記錄 安全防范及交通管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄 C：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車輛出入記錄 設(shè)備管理資料 A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B：各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄 C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設(shè)備檢查記錄 員工管理資料 A：?jiǎn)T工個(gè)人資料、聘用表 B：?jiǎn)T工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄 C：?jiǎn)T工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D：?jiǎn)T工培訓(xùn)考核記錄 E：?jiǎn)T工外出考評(píng)及參加演練記錄 F：?jiǎn)T工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 意見反饋資料 A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B：意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 C：投訴及處理記錄表 行政文件資料 A：管理處主任值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D：管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 E：管理處榮譽(yù)一覽表 F：管理處接待來訪參觀記錄表 會(huì)務(wù)資料 A：會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案 B：會(huì)務(wù)攝影及錄音、錄像資料 第六節(jié)：便民服務(wù) 當(dāng)我公司接管本項(xiàng)目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針，盡量開展各項(xiàng)便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目，以下面所列。 12月＝ 68600 3247。 常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收、接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表 格。另外，我們將編制消防應(yīng)急方案進(jìn)行演練。 環(huán)衛(wèi)管理上：我們首先實(shí)行垃圾分流，使工業(yè)園區(qū)凈化、美化。對(duì)于日常的小型維修，管理處將在第一時(shí)間保質(zhì)保量進(jìn)行維修和按年度計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。 二、所有人員互相尊重、互相關(guān)心、互相幫助、和睦相處。 六、愛護(hù)花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪。 安全防范管理規(guī)定 為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)、保障工業(yè)園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定。 實(shí)行封閉式的安全管理辦法，保安人員 24 小時(shí)值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng)。 對(duì)不遵守制度的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻、制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門處理。 禁止窩藏各類犯罪分子。 不得損壞、移動(dòng)消防器材、標(biāo)志，挪用消防水泵。 具備 足夠的安全意識(shí)，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作。 一、本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照?qǐng)?zhí)行。 五、工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)人員的消防職責(zé)和義務(wù)： 遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器； 不得隨意堆放、晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾； 室內(nèi)不得存放超 過 公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃品； 嚴(yán)禁占用、堵塞任何消防通道、樓梯走道、天臺(tái)出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道、天臺(tái)進(jìn)行噴油漆的危險(xiǎn)作業(yè)； 嚴(yán)禁損壞、盜用消防設(shè)施、器材，