【正文】 ）、公司利潤低，威利服務(wù)。二、管理期限建議管理合同期為五年三、管理原則XX物業(yè)管理有限公司如委托合作XX，無論期限長短，無論管理中遇到什么困難，公司將會鍥而不舍地堅持以下原則：社會效益高于經(jīng)濟效益的原則。因此，為了使小區(qū)的物業(yè)管理工作發(fā)揮最大的潛能，充分提高和展示物業(yè)的對外形象和美譽度，我司建議采用全權(quán)委托管理模式，既全權(quán)委托我司成立管理處，通過我司從各管理處成熟項目抽調(diào)管理精英人員，憑借強大的品牌優(yōu)勢，全新的服務(wù)理念，先進成熟的管理方法和模式，訓(xùn)練有素，經(jīng)驗豐富的管理專家對小區(qū)實施管理，在較短的時間內(nèi)將小區(qū)物業(yè)管理提升到一定水平。顧問管理模式：由發(fā)展商自建管理公司，并全權(quán)負責(zé)管理工作。這種合作方式的最大優(yōu)點在于可以將業(yè)主委員會從瑣碎的物業(yè)管理工作中解脫出來，將全部精力放在自己的工作、生活上；對于我公司來說也能最大程度發(fā)揮我們的品牌管理效應(yīng)。有項目管理基地，能及時提供XX所需的援助。我司是一家兼具酒店管理與物業(yè)管理雙重功能的兩棲管理公司，把酒店高標(biāo)準(zhǔn)管理引入到物業(yè)管理中來，細化和豐富了物業(yè)管理的服務(wù)智能，這對我司今后做好管理工作并協(xié)助業(yè)主開展經(jīng)營將起到很積極的作用。公司總經(jīng)理經(jīng)常參加行業(yè)法規(guī)制度的建設(shè)，做為廣州物業(yè)管理協(xié)會的會員，參與廣州市內(nèi)優(yōu)秀小區(qū)考評工作，并在行內(nèi)周刊上發(fā)表了多部文章，在業(yè)界內(nèi)享有很高的聲譽。具有各類高檔物業(yè)的管理經(jīng)驗。綜合實力強，公司已實現(xiàn)多元化、集約化管理。通過現(xiàn)代化物業(yè)管理培訓(xùn)，建立完善的管理框架和完整規(guī)范操作系統(tǒng)，培訓(xùn)一支高水平的物業(yè)管理隊伍，創(chuàng)建一個“安全、舒適、和諧”的居住環(huán)境。為配合XX領(lǐng)先的設(shè)計理念和硬件條件，我們堅持“專業(yè)化、規(guī)范化、制度化、系統(tǒng)化”的管理方針，實行統(tǒng)一的科學(xué)管理，為業(yè)戶提供更優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)和管理，從而樹立良好的管理口碑。我司相信，互相了解、相互信任的合作，無疑是值得信賴，是零風(fēng)險的。我司智能化電腦管理系統(tǒng)將使XX實現(xiàn)業(yè)戶管理、設(shè)備維修及管理處人事、財務(wù)的統(tǒng)一電腦管理。做為前身為軍隊出生的物業(yè)管理公司，我司繼承了嚴格守紀，團結(jié)向上的軍人作風(fēng)，把對員工的嚴格要求，和星級式高標(biāo)準(zhǔn)管理導(dǎo)入到物業(yè)管理中來，這種意識觀念的轉(zhuǎn)變和管理模式的實施是我司的競爭優(yōu)勢。根據(jù)物業(yè)類型和管理要求不同，設(shè)計安全管理的不同側(cè)重點，這是我司多年來的經(jīng)驗總結(jié)，也是我司對業(yè)主的承諾。我司將充分發(fā)揮我們的品牌優(yōu)勢，以國家一級資質(zhì)物業(yè)管理公司的良好聲譽，讓業(yè)主感受到一個可靠、可信、可親的管理形象！充分發(fā)揮我公司在物業(yè)管理方面的豐富經(jīng)驗，讓業(yè)主有一個“安全、舒適、優(yōu)雅”的居住環(huán)境。 廣州長城物業(yè)某豪華居住小區(qū)物業(yè)管理方案第一章 總體概述第二章 管理優(yōu)勢第三章 管理方式和管理目標(biāo)第四章 管理架構(gòu)第五章 管理人員培訓(xùn)第六章 安全管理第七章 工程管理第八章 清潔管理第九章 綠化管理第十章 服務(wù)管理第十一章 社區(qū)文化建設(shè)第十二章 管理制度和服務(wù)程序第一章 總體概述（XX小區(qū)的定位）我司認為，XX豪華居住小區(qū)的經(jīng)典式物業(yè)管理唯有與高品質(zhì)的物業(yè)管理相匹配，開發(fā)商與管理公司實現(xiàn)強強聯(lián)合才能更完美地發(fā)揮XX的優(yōu)勢。放心是貫穿XX管理全過程的核心理念。導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的管理模式，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)換來業(yè)主舒心。規(guī)范化、智能化的管理，提供讓業(yè)主省心而又舒適的服務(wù)。愉快的合作，貼心的管家。總之，我公司有信心通過我們的管理，為XX帶來以下益處：有利于物業(yè)銷售和租賃。可延長物業(yè)使用壽命，使物業(yè)保值、升值。第二章 XX物業(yè)管理有限公司的管理優(yōu)勢XX物業(yè)管理有限公司有信心、有能力管理XX，這是因為與其他管理公司相比，我司具有如下的管理優(yōu)勢：物業(yè)管理起步早，專業(yè)化、市場化程度高。經(jīng)過多年的發(fā)展，我司已發(fā)展成為一家具有物業(yè)管理、酒店管理、物業(yè)管理咨詢、房地產(chǎn)代理、清潔綠化保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程服務(wù)等多元化、專業(yè)化的服務(wù)公司。我司在高檔物業(yè)管理方面已經(jīng)培養(yǎng)了一大批優(yōu)秀的管理人才，積累了豐富的管理經(jīng)驗，為XX實施優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，我司可從幾個項目基地陸續(xù)選派一批素質(zhì)高，經(jīng)驗豐富的中高級管理人員對管理處的全體員工進行專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)知識和技能培訓(xùn)，也可選送管理骨干到以上的項目基地進行掛職鍛練。建立了一整套管理程序和操作規(guī)程。管理規(guī)范。我司儲備了大量管理人才，可以做為項目管理的大本營。合作管理模式：由業(yè)主委員會與我公司合作成立項目管理公司，雙方共同負責(zé)項目的管理服務(wù)工作，我公司派員一般是擔(dān)任項目公司負責(zé)人，具體負責(zé)項目的管理工作。我公司受聘擔(dān)任管理顧問，提供一整套管理制度和服務(wù)程序，提出具體的管理方案和建議合作方負責(zé)人參考。具體的合作方式是：由我司成立XX管理處并委派具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗和較高理論素養(yǎng)的資深管理人員任管理處主任和各部門主管，全面負責(zé)項目的物業(yè)管理工作。我公司認為，XX做為天元區(qū)高級物業(yè)，如能參與管理，對擴大品牌的知名度有深遠影響。推行品牌質(zhì)量的原則我公司是最早從事物業(yè)管理的企業(yè)之一，在十幾年的管理實踐中，廣泛吸納了境外先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)，結(jié)合自身實踐經(jīng)驗的積累，逐漸形成了一套品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并成功運用到委托管理的物業(yè)項目中。致力于服務(wù)的原則我公司認為，最能體現(xiàn)管理水平差異的是服務(wù)。具體管理目標(biāo)：（1）、房屋的完好率100%；（2）、房屋維修及時率100%；（3）、維修質(zhì)量合格率100%；（4）、設(shè)備保養(yǎng)率100%；（5）、設(shè)備完好率98%以上，大型及重要機電設(shè)備100%；（6）、用戶滿意率90%以上；（7）、零修急修及時率100%，返修率不高于1%，有維修回訪記錄；（8）、清潔保潔率98%以上；（9）、綠化完好率98%以上；（10）、管理范圍照明完好率98%以上；（11）、無因管理失職而造成的刑事案件和火災(zāi)事故；以上各項是依照我公司其他項目達到的標(biāo)準(zhǔn)制定的，全部標(biāo)準(zhǔn)皆達到或高于“全國物業(yè)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細則”。（2）、思想進步，作風(fēng)正派，敬業(yè)精神強。工程維修部（人）：負責(zé)對XX設(shè)施設(shè)備的運行管理，維修保養(yǎng)和故障維修，對外判工程進行監(jiān)督。建議業(yè)主監(jiān)督機構(gòu)我公司建議，業(yè)主委員會成立監(jiān)督機構(gòu)，代表業(yè)主行使對管理處的監(jiān)督權(quán)，定期與管理處一起召開管理會議商討管理工作中存在的問題及提出改進要求。第五章 管理人員培訓(xùn)為保證XX的管理水平，我公司擬選派顧問小組成員、業(yè)務(wù)骨干及物業(yè)管理專家對管理處員工進行系統(tǒng)培訓(xùn)。（二）、提高員工考核的準(zhǔn)確性要達到考核目的，提高考核準(zhǔn)確性，關(guān)鍵是要做好如下幾方面的工作：制定切合實際的考核方案。管理處則成立由經(jīng)理、和各部門主管在內(nèi)并有員工代表參加的考核領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)統(tǒng)籌，監(jiān)管各部門考核工作，制訂考核總體方案等。增加考核工作的透明度。對員工例行考核最好每半年進行一次。培訓(xùn)考核指對現(xiàn)職工進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)而進行的考核，以檢驗員工是否掌握培訓(xùn)要求。既是說，XX如果出現(xiàn)了安全事故，不但會造成較大的經(jīng)濟損失，而且會在業(yè)主引起很大反響，這就是XX功能和所處地理位置的特殊要求所在。二、軍事化的內(nèi)部管理安全管理歷來是物業(yè)管理的重頭戲，也是業(yè)主和經(jīng)營商家關(guān)注的焦點問題，物業(yè)的安全保衛(wèi)能力將直接影響到物業(yè)價值和管理公司品牌聲譽。著裝：戴帽時，帽檐前緣與眉同高，以帽徽與鼻梁同在一直線為準(zhǔn)，武裝帶扎緊于三、四顆衣扣之間。（2）、拳術(shù)訓(xùn)練：訓(xùn)練隊員的防衛(wèi)能力主要內(nèi)容：武術(shù)基礎(chǔ)、擒敵拳、擒敵基本套路。出入口的安全管理：（2）、居住區(qū)出入口實行全封閉式管理，出入人員車輛需憑業(yè)主證或登記進入。因此，嚴格控制這類勞務(wù)人員進入XX是確保安全的重要內(nèi)容。清場管理：根據(jù)小區(qū)情況，我公司可確定晚上某一些時間對裝修場地進行清場，由保安員逐片地毯式的清場。（4）、清場后實施有無存放易燃易爆的物品。（3）、防止有人破壞小區(qū)周圍的設(shè)施設(shè)備、裝飾品、綠化、廣告宣傳物等。一是建立管理單位的消防責(zé)任制，從管理處經(jīng)理—部門負責(zé)人—員工，按職責(zé)范圍建立消防責(zé)任制，使管理處每個員工對消防工作都有責(zé)任。商場商鋪裝修裝飾審批XX裝修裝飾須報一份管理處，由管理處檢查是否有違規(guī)接線、裝飾材料是否符合安全要求等消防隱患。長假節(jié)日前（五一、國慶、春節(jié)|組織消防檢查。（2）、增強XX每一個工作人員對火警的敏感性及指導(dǎo)如何逃生。為保證這一系列的良好運作，我公司建議：可將消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)由專業(yè)消防公司來承擔(dān)，特別是消防報警的干式系統(tǒng)，涉及到產(chǎn)品的密碼一般只能由廠家維保。對XX內(nèi)可能出現(xiàn)的上述突發(fā)事件，我公司有整套處理辦法，并向所有員工進行培訓(xùn)，防患于未然。做好車輛檢查登記工作。（1）、引導(dǎo)車輛泊位時，管理員應(yīng)站在車的左側(cè)或右側(cè)，不能站在車的正面，以防倒車是被撞。車內(nèi)有貴重物品時，管理員應(yīng)立即報告上級前來處理，不得私自進入車內(nèi)檢查或觸動車內(nèi)物品。（5）、停車場內(nèi)應(yīng)配置足夠的滅火器材，以應(yīng)付初期火警。七、保安工作標(biāo)準(zhǔn)保證全天24小時監(jiān)控主要出入口、電梯、通道，確保治安安全。出現(xiàn)火警電話報警時，3分鐘內(nèi)到達火警現(xiàn)場組織撲救和疏散。接到用戶求救援助的電話，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理或協(xié)助用戶報警（視情而定）。設(shè)備管理對XX的意義（1）、良好的設(shè)備管理能夠延長設(shè)備的使用壽命，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價值。設(shè)備管理的組織架構(gòu)工程部的組織架構(gòu)根據(jù)XX的性質(zhì)、特點來確定。二、日常運行管理建立設(shè)備運行管理制度（1）、根據(jù)XX的工作特點，制定各種設(shè)施設(shè)備的運行制度。設(shè)備運行人員的管理根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實行持證上崗。有上崗證的員工，不得進行操作。（2）、住戶一般維修在接到通知后10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理，遇到特殊情況，不能及時到達現(xiàn)場，用電話通知用戶，另約上門維修時間。維修單處理程序（1）、設(shè)立維修電話維修電話日班設(shè)在工程部維修班，中、夜班及節(jié)假日設(shè)在工程部運行班。（3）、維修工作驗收及統(tǒng)計規(guī)定室內(nèi)維修部分由用戶驗收。對XX的門窗每季度進行一次檢查、維修。為確保設(shè)備保養(yǎng)質(zhì)量達到規(guī)定要求，又能從成本費用方面達到最優(yōu)的控制，最大限度的減少業(yè)權(quán)單位費用支出，我公司擬采取如下管理措施：做好設(shè)備日常的維修養(yǎng)護工作，提高自我保養(yǎng)能力，盡量減少外判費用發(fā)生。第八章 清潔管理一、整體設(shè)想XX的清潔及保潔狀況直接影響到XX的外在形象。（三）、走廊地面拖抹 每日二次指示牌抹凈 每日一次內(nèi)玻璃抹塵、抹手印