【正文】 分滿意的答卷。 確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā) 生率為零 從我們管理的經(jīng)驗來看，治安、消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵。 五大措施： 根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng) 一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。第一：維護保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青、常新，始終煥發(fā)勃勃生機；第 二：加強和引導環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境；第三：垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四：開展環(huán)境文化建設和環(huán)境形象建設。這種方法體現(xiàn)在人員安排、治安、消防、衛(wèi)生設施、設備管理等各方面。 基本思路是： 嚴格選人、謹慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)； 提供 24 小時服務； 嚴格法規(guī)和標準制約、規(guī)范組織和個人的管理服務行為； 致力精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略； 軍事化 管理加現(xiàn)代化管理。 （二）、運作程序系統(tǒng)： 整體運作程序 內(nèi)部運作流程 **公司 廣州 市 眾信物業(yè) 管理公司 項目物業(yè)管理處 客戶服務中心 保 安 隊 環(huán)境管理部 維 修 部 物管標的 調(diào)研 擬定物業(yè)管理方案 組建機構(gòu) 崗位培訓 接管驗收 整改 日常管理 說明： 在內(nèi)部運作流程 設計中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。 （三）、激勵系統(tǒng)： 說明： 激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊戰(zhàn)斗力，服務用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。 工作計劃 依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理、常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下。 接管驗收后開始 4 車輛管理 進出車輛管理； 停車場管理； 車輛行駛管理。 8 標識系統(tǒng)管理 標識日常維護管理 9 檔案管理 建立房屋共用設施設備檔案資料； 建立用戶檔案、房屋及其配套設施權(quán)屬清冊； 建立嚴格的檔案管理制度。 第四節(jié)：管理人員的配備、人員培訓 一、物業(yè)管理處人員配備 該管理處人員配備因考慮對外形象和設備配置情況，幫我們在人員配備上堅持以公司“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學歷也重能力、重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關(guān)。 文 員：負責前臺服務，和處理行政、物業(yè)事務等工作，并協(xié)助管理處主任 1 人 文員（ 1 人）品管（ 1 人） （共 30 人） 服務中心 保安隊： 14 人 隊長： 1 人 戰(zhàn)士 ： 13 人 其中輪休一人 環(huán)境管理部 11 人 部長： 1 人 綠化技師： 2 人 環(huán)衛(wèi)隊： 8 人 維修部： 2 人 管理接待等工作，及負責檔案管理、會務管理等工作。 保 安： 13 名，分三班 24 小時值班（其中一名輪休），負責當班期間的安保工作。 （三）、人員培訓 企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略 ，我們確定了“全員培訓，全過程考核”的培訓方針，使培訓真正落實到實處。 （ 3）素質(zhì)提高培訓： A、操作層自我開發(fā)培訓：進行有關(guān)學歷、職稱的外送培訓，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、消防、環(huán)保等相關(guān)知識講座； B、管理人員實行“四個一”常規(guī)培訓，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書、參加一次講座、參與一次競賽。 （ 2）培訓后考核：分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓績效、把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。我們還將根據(jù)該項目實際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當調(diào)整。并樹立檔案管理的財富觀、資源觀和服務觀，使檔案管理真正為管理服務。 資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)、特點進行細分，做到條理清晰，分類合理?？傊龅绞褂萌擞惺裁葱枨?，我們就想辦法滿足。 12 17150元 2 室內(nèi)外走道 3 化糞池清理維護 4 污、雨 水井清理維護 5 停車場道路維護 6 燈具（園林、路燈、樓道燈、高桿燈等） 7 標示牌、宣傳欄等維護 8 水泵（含水管閥門）日常維護 9 變壓器、配電房維護 10 消防設備維護 11 其它設備設施維護 12 電梯保養(yǎng)、維修、檢測等費用 13 發(fā)電機維護保養(yǎng)費 14 煤氣站維護 15 監(jiān)控系統(tǒng)維護 小計 17150元 環(huán) 境 管 理 費 用 1 園林綠化保養(yǎng)、修剪、施肥、噴藥、補種、機具損耗、用油等 綜合測算， 般月費用為綠化面積 元，故為≈ 8000m2 元 2400 元 不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護 2 辦公、生活垃圾轉(zhuǎn)運費 3 個桶 350 元247。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進行闡述。 如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接。 （二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃 執(zhí)行） 我們將根據(jù)規(guī)劃實行規(guī)范管理，包括標識規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。其次是實行人員培訓到位、工作到位、檢查評比到位、質(zhì)量到位的“四個到位”，始終保持責任區(qū)域干凈、整潔。 （五）、客戶服務及品質(zhì)管理： 設文員及品管各一人，負責整個管理處接待、內(nèi)務、單位的服務品質(zhì)等工作。 三、不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動，不吸毒、販賣毒品，不將違禁品黃色淫穢的書刊、畫片等帶進本工業(yè)園區(qū)，不參加非法團體組織集會。 七、加強安全防范意識，認真做好防盜防火工作。 一、工業(yè)園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成。 負責本區(qū)域的機動車輛、摩托車、自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行。 三、工業(yè)園區(qū)嚴禁下列行為： 嚴禁非法攜帶、存放槍支彈藥，非法儲存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險品。 不得利用房間為盜竊活動提供方便。 9 不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設施、設備。 勇于制止、舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理。 二、工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù)“預防為主，防消結(jié)合”的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防 局的領(lǐng)導和監(jiān)督。使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈； 學習 消防常識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時報警，積極撲救； 發(fā)現(xiàn)他人違章用火、用電、用電焊、氣焊或有損壞消防設施、器材的行為，應及時勸阻、制止或向物業(yè)管理處報告； 1所有人員必須服從消防機關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務。 八、公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行。停車場內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負責協(xié)助車主進行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險公司索賠； 凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負責處理。 四、值班員和維修人員應嚴格按照安全操作管理規(guī)程進行操作和維修。 八、做好設備運行和維修記錄，建立設備臺帳，定期對設備進行清潔衛(wèi)生。 三、控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核實信號真?zhèn)吻闆r，如報警屬實，按相關(guān)“應急措施”處理，如屬誤報應進行復位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中。 七、智能控制中心內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械。 二、啟動檢查消防泵加壓是否可靠 轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動位置； 打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動； 消防泵安全運行 5 分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達到正常壓力值時，消防泵是否停止運行； 如發(fā)生消防泵不能安全啟動、運行，保養(yǎng)人應及時報告主管，由主管組織相關(guān)人員進行處理。 二、值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設備有缺陷存在時，立即通知維修部主管。 電梯巡視監(jiān)控管理制度 為確保電梯安全、可靠運行，電梯管理員負責對電梯設備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行： 一、值班人員每日對電梯機房、轎廂、井道、底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》。 四、值班時發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可 離開。各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應擰緊相應的螺栓。 水泵房運行注意事項 一、值班員巡查時應認真仔細檢查機組運行情況，做到“三勤” (勤聽聲音、勤看儀表、勤測溫表 )。 四、注意電動機發(fā)熱、通風情況，經(jīng)常保持電機周圍的清潔，及時排除泵坑積水。 電流突然升高超過允許范圍時； 水泵有不正常聲音或發(fā)出強烈振動時； 電動機內(nèi)或變頻 控制柜內(nèi)有火花或冒煙時； 壓力表突然升高或降至不正常范圍時； 水泵軸承和電動機溫度超過允許范圍時； 水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時； 危及設備或人身安全時。 常規(guī)性養(yǎng)護工作： （ 1）修剪：修 剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進生長茂盛。每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷、鉀肥和有機肥，施 后澆透水或在雨后施肥； （ 10）綠籬、花球養(yǎng)護：綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量。修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀。 如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務的一般常識，清掃作業(yè)可以防止建筑的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，在保護建筑方面的作 用更為顯著。 在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準、作業(yè)實施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計劃到判斷，評價都作為有機整體來考核實施。 1）針對不同的建材采用 不同的清潔方法（如石材、金屬、毛織物、膠等） 2）針對不同的場所采用不同的清潔方法（洗手間、走廊、停車場等） 3）針對清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等） 4）不同的用途采用不同的清潔方法（辦公樓、住宅等） 清潔的特點：正如前所述工業(yè)園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實施也相對不同： 進行詳細的調(diào)查； 制定完善的作業(yè)計劃； 劃分作業(yè)不同的區(qū)域進行； 制定全面的建材保護措施及方法； 提高建筑美觀 延長建筑壽命 注重環(huán)境衛(wèi)生 六、重大問題處理 我司設有專人負責各現(xiàn)場的重大問題及突發(fā)事件的應急處理，并配有機動小組。 九、教育理念 樓宇清潔業(yè)務的目的在于給工業(yè)園區(qū)使用者提供舒適的使用環(huán)境，因此，以提供最佳的作業(yè)技術(shù)為主要目標，遵守樓宇管理的有關(guān)法規(guī) ，實施以提高作業(yè)質(zhì)量、效率，包括服務等的性教育訓練。 清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng) 場所 每日清潔內(nèi)容 次數(shù) 每周清潔內(nèi)容 次數(shù) 每月清潔內(nèi)容 次數(shù) 每季清潔內(nèi)容 次數(shù) 所有大堂及走廊通道 地面清掃、拖凈、推塵 垃圾處理 煙灰筒、垃圾箱、花盆清理擦凈 裝飾、指示牌、排風口、消防設備清潔 所有門、玻璃清潔 污漬、手 印處理 燈飾設備 地墊吸塵、掃凈 防盜門擦拭 1 1 1 1 1 1 1 1 1 墻面除塵 煙灰缸、垃圾桶消毒清洗 防火門全面清潔 入口大門玻璃清洗 不銹鋼打保護劑 地腳線擦凈 地墊洗凈 1 1 1 1 1 1 2 天花除塵 排風口、頂部分清潔 墻面清洗 大理石、打蠟保養(yǎng) 照明燈具擦拭 裝飾面除塵 1 1 1 1 1 1 照明燈 罩 清洗 （ 高處） 1 洗手間 地面垃圾清掃、拖凈 洗手盆、便器清洗 鏡面擦拭并保2 4 1 1 門、隔板全面清洗 水管道擦拭 墻面擦拭 1 1 1 1 墻面清洗 天花除塵 送排風口擦凈 1 1 1 照明燈 罩 擦拭 1 潔 門、隔板清潔、玻璃窗清潔 地面沖洗并保潔 附屬配件擦拭 7 垃圾處理 2 2 2 窗玻璃擦拭 園區(qū) 地面垃圾清掃、拖凈 草坪、綠化帶、花池盆景的垃圾清掃 桌椅擦拭、除塵 燈飾設備除塵