【文章內容簡介】 事務交接記錄表 C：物品搬出（入）登 記表 D：日常事務巡視記錄 E：事務回訪登記表 維修資料 A：維修申報表 B：維修服務派工單 C：維修回訪記錄本 D：公共設施維修記錄 安全防范及交通管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄 C：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細資料、車輛出入記錄 設備管理資料 A：公用設施保養(yǎng)維修記錄 B：各項機電設備保養(yǎng)維修運行記錄 C：設備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設備檢查記錄 員工管理資料 A：員工個人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核及獎罰記錄 C：員工培訓計劃及實施記錄 D：員工培訓考核記錄 E：員工外出考評及參加演練記錄 F：員工住房及內務管理記錄 意見反饋資料 A：服務質量回訪記錄表 B：意見調查、統(tǒng)計記錄 C：投訴及處理記錄表 行政文件資料 A：管理處主任值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：物業(yè)公司及主管領導部門文件 D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件 E：管理處榮譽一覽表 F：管理處接待來訪參觀記錄表 會務資料 A：會務承辦實施方案 B：會務攝影及錄音、錄像資料 第六節(jié)：便民服務 當我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優(yōu)質服務，低價收費”的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務，包括無償服務項目和有償服務項目，以下面所列?？傊龅绞褂萌擞惺裁葱枨?，我們就想辦法滿足。 序號 項 目 服 務 收 費 標 準 備注 1 代理辦公物品維修 按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當服務費 2 代購車船航空票 除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費 3 代寄、代領郵件 加收適當服務費 4 配備急救箱、急救藥品 按藥品的實際收費，不加收服務費 5 建立活動組織，組織文體活動 活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務費 第七節(jié)：物業(yè)管理收費標準建議及收支測算 本項目物業(yè)管理采用包干制，廠房物業(yè)每平方米每月 元，辦公物業(yè)每平方米每月 2 元，宿舍物業(yè)每平方米每月 元，即：每月物業(yè)公司的收入為 42400m2 元 /m2+5950m2 2 元 /m2+20250m2 元 /m2=85625元，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表： 類別 序號 項目 計算式 月支出 備注 人 工 費 用 1 員工 工資 30 人 管理處主任： 3200 元 1 人＝3200 元 客服文員： 1400 元 1 人＝ 1400元 品管文員： 1400 元 1 人＝ 1400元 保安隊長： 2020 元 1 人＝ 2020元 保安： 1400 元 13 人＝ 18200元 環(huán)境管理部長： 2020 元 1 人＝2020 元 綠化技工： 800 元 2 人＝ 1600元 環(huán)衛(wèi)工： 700 元 8 人＝ 5600 元 維修技工： 2020 元 2 人＝ 4000元 39400元 工資中含伙食費和員工社保費 2 員工 保險 30 120 元 30247。 12 300 元 意外傷害險 3 福利費等各類% 39400 元 % 6895 元 經(jīng)費 小計 46595元 辦 公 費 用 1 交通費 綜合測算 3000 元 2 通訊費 3 辦公易耗品及辦公設備保養(yǎng) 4 勘察業(yè)務費、公關費 小計 3000 元 公 共 設 施 設 備 日 常 維 護 費 用 1 公共房屋 綜合測算，一般月費用計算式為：物業(yè)總面積 3 元 /m2247。 12月＝ 68600 3247。 12 17150元 2 室內外走道 3 化糞池清理維護 4 污、雨 水井清理維護 5 停車場道路維護 6 燈具（園林、路燈、樓道燈、高桿燈等） 7 標示牌、宣傳欄等維護 8 水泵（含水管閥門）日常維護 9 變壓器、配電房維護 10 消防設備維護 11 其它設備設施維護 12 電梯保養(yǎng)、維修、檢測等費用 13 發(fā)電機維護保養(yǎng)費 14 煤氣站維護 15 監(jiān)控系統(tǒng)維護 小計 17150元 環(huán) 境 管 理 費 用 1 園林綠化保養(yǎng)、修剪、施肥、噴藥、補種、機具損耗、用油等 綜合測算， 般月費用為綠化面積 元，故為≈ 8000m2 元 2400 元 不含室內綠化養(yǎng)護 2 辦公、生活垃圾轉運費 3 個桶 350 元247。 36 個月＝ 29元 3 個桶 180 元轉運費＝ 540 569 元 生產垃圾另定方案 3 除四害消殺費 180 元 /月與相關單位簽合同 180 元 用 4 保潔工具、清潔用品損耗、材料物資 綜合測算 2020 元 5 外墻清洗 費用與甲方單獨結算 小計 5149 元 共 用 水 電 費 1 所有用水用電費用（樓梯燈、路燈、園林燈、水泵運 行、綠化用水、其它） 由物業(yè)使用人直接繳付 無 物業(yè)公司可代收代繳，收取時加損耗費用 小計 無 其 它 支 出 費 用 1 文化宣傳費 500 元 2 物業(yè)管理責任保險 30000 元247。 12 月 2500 元 3 稅金 85625 % 4709 元 小計 7709 元 總計 79603 物業(yè)公司 85625－ 79603＝ 6022 元 利潤 第八節(jié)：日常物業(yè)管理 日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務功能的重要階段，我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分，在介入期 我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎。 常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋、設施、設備維護、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內容，其中有些項目已在前面相關章節(jié)體現(xiàn)。在此章節(jié)我們只是就其有關內容進行闡述。 一、介入期 在此階段，我們主要是進行調研、編寫方案、做好驗收接管工作。 （一）、調研、編寫方案工作 （二）、驗收接管 擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組。 對項目進行全面驗收、接管，包括資料接管，另附驗收接管相關表 格。 如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接。 二、常規(guī)期物業(yè)管理 （一）、安全管理 安全防范管理分為四個層次：第一層為督導層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門崗人員進行封閉控制；第三層為監(jiān)控系統(tǒng)；第四層為最里層，實行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行演練。 消防管理：我們將建立消防責任小組，分三級巡查：第一級為保安員巡查；第二級為維修人員巡查；第三級為管理層人員巡查。另外，我們將編制消防應急方案進行演練。 （二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃 執(zhí)行） 我們將根據(jù)規(guī)劃實行規(guī)范管理，包括標識規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。 合理使用停車場資源，使其資源利用最大化。 （三）、環(huán)境管理 對于內外綠化，我們將按照《綠化管護制度》嚴格執(zhí)行，這里不再細述。 環(huán)衛(wèi)管理上：我們首先實行垃圾分流，使工業(yè)園區(qū)凈化、美化。其次是實行人員培訓到位、工作到位、檢查評比到位、質量到位的“四個到位”，始終保持責任區(qū)域干凈、整潔。詳見清潔衛(wèi)生管理。 （四）、物業(yè)管理標的中各項目大、中型維修養(yǎng)護和日常小修管理： 管理處在每年年初，向貴公司上報年度各項目大、中型維 修計劃書，并按計劃執(zhí)行。對于日常的小型維修，管理處將在第一時間保質保量進行維修和按年度計劃進行養(yǎng)護。 （五）、客戶服務及品質管理： 設文員及品管各一人，負責整個管理處接待、內務、單位的服務品質等工作。我們將人員崗位職責上墻公布，并要求服務人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹，真正起到形象窗口的作用。 第四章 部分公眾制度及應急措施 （以下為節(jié)選的內容，供參考，在實際管理中將有調整） 第一節(jié)：公眾制度 精神文明公約 一、自覺 遵守國家法律及《市民行為道德規(guī)范》， 做遵紀守法公民。 二、所有人員互相尊重、互相關心、互相幫助、和睦相處。 三、不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動，不吸毒、販賣毒品，不將違禁品黃色淫穢的書刊、畫片等帶進本工業(yè)園區(qū)，不參加非法團體組織集會。 四、講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、瓜殼、紙屑、煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場所棄置及堆放雜物，共同維護公共衛(wèi)生。 五、愛護公共財物，維護水電、通訊、消防等公共設施。 六、愛護花草樹木及公益設施，不攀摘花果，不踐踏草坪。 七、加強安全防范意識，認真做好防盜防火工作。 八、積極參與公 益活動，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護兒童，關心幫助殘疾人。 九、積極維護工業(yè)園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項工作，為將工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項目而努力奮斗。 安全防范管理規(guī)定 為提供優(yōu)質保安服務、保障工業(yè)園區(qū)的公共設施及人員生命財產安全，特制定本規(guī)定。 一、工業(yè)園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成。管理處工作人員有權對違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正。 二、物業(yè)管理處的職責和權利 嚴格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機關維護工業(yè)園區(qū)公共設施及人員生命、財 產安全。 實行封閉式的安全管理辦法，保安人員 24 小時值班巡邏，處理所有緊急事項。 負責本區(qū)域的機動車輛、摩托車、自行車的管理，車內所載物品如有可疑須檢查明后方可放行。 夜間門崗負責出入登記等工作。貴重、大件物品離開本區(qū)域，須查驗委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行。 對不遵守制度的人員，應進行勸阻、制止，情節(jié)嚴重者移交有關部門處理。 三、工業(yè)園區(qū)嚴禁下列行為： 嚴禁非法攜帶、存放槍支彈藥，非法儲存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險品。 嚴禁非法制造、販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀 具。 嚴禁非法吸毒、販毒、嫖娼賣淫，制造、銷售各類毒具或聚毒。 禁止窩藏各類犯罪分子。 不得利用房間為盜竊活動提供方便。 禁止制造、復制、出售、出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品。 未經(jīng)批準不得擅自改裝、破壞正常供電線路。 不得損壞、移動消防器材、標志，挪用消防水泵。 9 不得故意損壞區(qū)域內各種公共設施、設備。 有上述行為，物業(yè)管理處有權按《治安管理條例》予以糾正，情節(jié)嚴重交公安機關處理。 四、工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員職責和義務： 遵守國家有關法律、法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項規(guī)章制度。 具備 足夠的安全意識，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作。 勇于制止、舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理。 正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關治安報警設施的完好及有效使用，并勇于承擔自己造成的相應事故責任。 消防安全管理規(guī)定 為了加強工業(yè)園區(qū)的消防管理，保障公共設施及人員生命財產安全，根據(jù)國家有關消防法律、法規(guī)制定本規(guī)定。 一、本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照執(zhí)行。 二、工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù)“預防為主，防消結合”的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防 局的領導和監(jiān)督。 三、工業(yè)園區(qū)的防火管理實行分工負責制，由產權單位組織管理，物業(yè)管理處具體負責，由消防部門監(jiān)督實施。 四、物業(yè)管理處的防火工作職責： 宣傳消防法律、法規(guī)和防火安全知識，對客戶進行經(jīng)常性的防火安全教育； 制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實施； 定期組織開展防火自查，及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調有關方面采取相應保障措施； 保證公共區(qū)域疏散通道的暢通； 定期對轄區(qū)公共消防設施、器材進行檢查和維修、保養(yǎng)，使其