【正文】 月一次 * 油漆室外消防栓。 （ 2）消防管理： 防火及防止各種自然災害。 （ 3）建立應急分隊值勤制度。保安員是業(yè)主及外來客戶進入 花園 看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負責日常安全防范事務，更要擔負起傳遞物業(yè)形象的責任，維護、提升 花園 的形象。 4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現問題及時解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴格杜絕盲點。 2)進行安全有序的服務 對駛入車場、車庫的車輛，均限速 5公里以下，嚴防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務，防止亂停亂放現象發(fā)生。 六、安全狀態(tài)控制管理 我們將 花園 報警的應急處理納入安全狀態(tài)控制管理。 （ 2）適用范圍： 車禍、盜竊、匪警、斗毆、設備設施故障、水電系統(tǒng)發(fā)。 消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質。 （ 5）車輛管理工作要點 對停車場的管理，應突出以下幾個方面： 1)制定切實可行的管理制度及運行方案 我公司進駐現場后，首先進行調查模底， 合理規(guī)劃停車場的使用管理，防止亂停、亂放。 （ 4）巡視檢查工作要點 1)勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。 4)引導前來學習、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的客戶提供指引。 2)嚴格按崗位職責要求履行任務。 物業(yè)管理處保安部主管對保 安值班人員的工作進行督查、指導。 2．保安隊伍的管理 （ 1）保安隊伍實行準軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導指揮訓練，管理處定期組織安保隊伍考核 (保安員訓練安排見下頁 )。 四、安全管理內容與方式 1．安全管理內容 （ 1）治安管理： 防盜、防各種破壞活動，防止任何影響業(yè)主人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。 每年一次 * 檢查保養(yǎng)電動大門 ,應開啟靈活。 每周一次 【雕塑景觀、噴水池】 * 對雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現問題及時處理。 每季二次 * 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆 （油漆顏色為黑色）。 * 對樓面進行巡查： 每季一次 a. 內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致，窗戶玻璃、五金配件完好； b. 各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現象。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交主任審核后報公司主管部門； g. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報主任審核后，交公司主管部門； g. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表 》； g. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。 【消防設備】 ?? 日常巡視 a. 設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。 ◆管理人員考核制度及標準 管理人員考核制度 ——《員工考核及獎懲辦法》。 ◆公眾管理制度 為加強花園的物業(yè)管理，維護全體住戶的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務相結合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的小區(qū)環(huán)境，業(yè)主有義務遵守以下制度：業(yè)主委員會章程、業(yè)主（用戶）公約、樓宇使用管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定、禁止違章占地及違章亂搭建的暫行管理規(guī)定、用戶物品搬運管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車輛停放（停車 場）管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。園林綠化能保護和改善環(huán)境、調節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用?？蛻舴帐菍Ｖ肝飿I(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權籍管理、檔案資料管理等方面的服務。 “培訓中心 ”每年舉辦不定期的各類專業(yè)的培訓班。 門崗保安 * 對主管負責，服從上級命令； * 在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗； * 驗證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行； * 發(fā)現責任區(qū)域公物損壞向上級報告； * 負責外來人員的登記，備用鑰匙管理； * 協(xié)助主管進行緊急服務處理。 * 負責與綠化養(yǎng)護的業(yè)務聯(lián)絡。 * 負責對裝修施工隊 介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現場進行安全監(jiān)督和現場管理。 * 負責對房屋設備（設施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。 * 負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作 * 具體組織社區(qū)公益性活動。 * 負責組織小區(qū)公益性活動。 [財務部 ] 財務部主要負責權籍管理、收費管理、維修資金管理等事宜。 [保安、保潔人員休息、更衣室 ] 放置更衣箱、凳子、保潔工具等。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設備維修人員做好檢查工作，保證公共設備設施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。 （一）管理服務目標 根據委托管理事項和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準》一級標準執(zhí)行，對花園的房屋設備、公用設施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和管理。 采取形式多樣的便民服務措施，為業(yè)主提供多層次的服務。 如您委托他人來辦理，還應帶上： 您（業(yè)主）的委托書，應由律師見證； 您（業(yè)主）身份證（或護照）的復印件； 代理人的身份證或護照。 四、集中入伙期間，我公司有關部門和物業(yè)管理公司將派員現場接待辦公服務。 1）集中入伙時管理處主任每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現問題，分析原因予以解決。 入伙作業(yè)規(guī)程 * 由房產開發(fā)商或物業(yè)管理部門向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。 6）若業(yè)主驗房發(fā)現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交開發(fā)商，管理處應協(xié)助開發(fā)商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。另一方面根據接管有關物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 * 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議； * 分析物 業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力； * 審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； * 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見； * 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見； * 幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷； * 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能； * 檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定此處為花園項目概括 期碰面會等）； * 檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議； * 配合設備安裝 、管線布置，進行現場監(jiān)督，確保安裝質量； * 提出遺漏工程項目的建議； * 對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ ISO900 ISO1400 OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。前 言 首先，十分感謝局給予這次參加花園的物業(yè)管理工作。 建設施工階段 建設過程中，物業(yè)管理前期介入人員會經常到現場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現、早協(xié)調、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。 6）接管驗收的作用 a．明確交接雙方的責、權、利關系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一 方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況；代開發(fā)商與業(yè)主簽訂《業(yè)主公約》。 * 入伙按戶匯總，次月 5日前全部歸檔。 入伙作業(yè)檢查規(guī)范 為了保證鴻基花園入伙工作正常有序，管理處主任負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質量。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時間：上午 至 ，下午 至 。 您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件： 購房預售合同； 業(yè)主身份 證（或護照）及印章； 公司購買的還應帶公司法人證件和公章； 《入伙通知書》； 已繳款項的收據（調換正式發(fā)票）； 未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。 物業(yè)與物業(yè)管理檔案的建立與管理。 三、管理服務目標與服務承諾 物業(yè)公司在管理合同期內將對花園住宅區(qū)進行全方位管理，通過各種服務，保持物業(yè)保值增值，為業(yè)主營造一個 “安全、舒適、溫馨、親情 ”的生活環(huán)境， 讓業(yè)主安心、放心。同時協(xié)助開發(fā)商制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》等文件，同時準備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》 、《業(yè)主信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。 [工程維修作業(yè)工作室 ] 需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。 部門職責 [客戶服務部 ] 客戶服務部主要負責日常與業(yè)主之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務、業(yè)主接待、裝修管理、檔案管理、投訴、報修、社區(qū)文化等事宜，協(xié)調各部門工作。 * 負責協(xié)調與業(yè)委會、開發(fā)商、物業(yè)行 政主管部門、地方有關管理部門及有關專業(yè)公司之間的關系。 * 負責收集編排：管理信息、業(yè)主服務征詢單，及時張貼和收回，對反饋的業(yè)主見議和意見進行分析 、落實和安排處理，保持與業(yè)主的溝通。 * 編制（設備）突發(fā)事故 的應急處理預案，并適時組織預演。 * 負責對隊員考勤和請假審批及工作考核。 * 負責計劃和購置保潔材料及工器具。 出納員 * 負責管理處文書檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權籍等工作； * 負責管理費的收繳工作； * 負責與業(yè)主權籍資料的管理工作； * 完成主管交辦的 其它工作。為此，公司根據自身發(fā)展的需要，建立了自己的 “培訓中心 ”。 培訓時間為 23周 類別 科目 序號 培訓科目 課時 授課內容 物業(yè)管理 法規(guī) 1 物業(yè)管理現行 政策法規(guī) 6 物業(yè)管理的現行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理 基礎知識 2 物業(yè)管理常識 6 物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關知識； 3 不同類型的物業(yè)管理及運作模式 6 一般住宅管理實務；經濟適用房操作實務； 物業(yè)管理 運作實務 物業(yè)管理 運作實務 4 各類專業(yè)管理 設備工程管理；房屋（建筑知識）；機電設備；空調；電 梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務禮儀；特約性服務與兼營性服務；文檔管理； 5 企業(yè)的品牌建 設 3 物業(yè)管理與服務理念等 實習與考察 6 實地操作與實踐 45 （根據需要可適當延長） 注：一小時為一課時 [客戶服務培訓內容 ] 課程概述： 業(yè)主是物業(yè)業(yè)主 (產權人 )和物業(yè)租用戶 (使用人 )的統(tǒng)稱。 課程目標： 保潔服務操作規(guī)范化和服務質量標準化 課程提綱： 概述 保潔服務的內容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等 常用清潔劑的使用 其他 培訓課時： 8課時 [綠化服務培訓內容 ] 課程概述： 綠化養(yǎng)護管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個重要組成部分。 課程提綱： 2. 設備管理的內容 2． 1 設備檔案的建立 2． 1． 1 設備臺帳、卡與標識管理 2． 1． 2 設備機房管理 2． 1． 3 設備的運行管理 2． 1． 4 設備的維保管理 2． 1． 5 設備、設施中、大修管理 3. 設備管理的分類 3． 1 給排水系統(tǒng) 3． 2 消防系統(tǒng) 3． 3 暖通（空調）系統(tǒng) 3． 5 強電系統(tǒng) 3． 6 弱電系統(tǒng) 3． 7 智能化系統(tǒng) 4． 1 管理處中央監(jiān)控室管理辦法 4． 2 給排水系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 4．