【正文】 月一次 * 油漆室外消防栓。 （ 2）消防管理： 防火及防止各種自然災(zāi)害。 （ 3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。保安員是業(yè)主及外來(lái)客戶進(jìn)入 花園 看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護(hù)、提升 花園 的形象。 4)建立崗位記事本，對(duì)異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報(bào)。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，遇重大問(wèn)題告知主管及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 2)進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對(duì)駛?cè)胲噲?chǎng)、車庫(kù)的車輛，均限速 5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 六、安全狀態(tài)控制管理 我們將 花園 報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。 （ 2）適用范圍： 車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)。 消防管理工作必須常抓不懈，通過(guò)各種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和員工的消防意識(shí)，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。 （ 5）車輛管理工作要點(diǎn) 對(duì)停車場(chǎng)的管理，應(yīng)突出以下幾個(gè)方面： 1)制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，首先進(jìn)行調(diào)查模底， 合理規(guī)劃停車場(chǎng)的使用管理，防止亂停、亂放。 （ 4）巡視檢查工作要點(diǎn) 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過(guò)任何一處非正常點(diǎn)。 4)引導(dǎo)前來(lái)學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的客戶提供指引。 2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。 物業(yè)管理處保安部主管對(duì)保 安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。 2．保安隊(duì)伍的管理 （ 1）保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，管理處定期組織安保隊(duì)伍考核 (保安員訓(xùn)練安排見(jiàn)下頁(yè) )。 四、安全管理內(nèi)容與方式 1．安全管理內(nèi)容 （ 1）治安管理： 防盜、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響業(yè)主人員身心健康和工作、娛樂(lè)休閑環(huán)境的行為。 每年一次 * 檢查保養(yǎng)電動(dòng)大門 ,應(yīng)開(kāi)啟靈活。 每周一次 【雕塑景觀、噴水池】 * 對(duì)雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 每季二次 * 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆 （油漆顏色為黑色）。 * 對(duì)樓面進(jìn)行巡查： 每季一次 a. 內(nèi)墻表面粉刷層無(wú)剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好； b. 各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無(wú)剝落、破損現(xiàn)象。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門； g. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門； g. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表 》； g. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 【消防設(shè)備】 ?? 日常巡視 a. 設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。 ◆管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn) 管理人員考核制度 ——《員工考核及獎(jiǎng)懲辦法》。 ◆公眾管理制度 為加強(qiáng)花園的物業(yè)管理，維護(hù)全體住戶的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的小區(qū)環(huán)境，業(yè)主有義務(wù)遵守以下制度：業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主（用戶）公約、樓宇使用管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定、禁止違章占地及違章亂搭建的暫行管理規(guī)定、用戶物品搬運(yùn)管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車輛停放（停車 場(chǎng)）管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。園林綠化能保護(hù)和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用?？蛻舴?wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。 “培訓(xùn)中心 ”每年舉辦不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。 門崗保安 * 對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令； * 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； * 驗(yàn)證《物品出門證》，施工人員《臨時(shí)出入證》后放行； * 發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)報(bào)告； * 負(fù)責(zé)外來(lái)人員的登記，備用鑰匙管理； * 協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。 * 負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。 * 負(fù)責(zé)對(duì)裝修施工隊(duì) 介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全監(jiān)督和現(xiàn)場(chǎng)管理。 * 負(fù)責(zé)對(duì)房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計(jì)劃實(shí)施和記錄備案，對(duì)一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長(zhǎng)期保存。 * 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作 * 具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。 * 負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動(dòng)。 [財(cái)務(wù)部 ] 財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)權(quán)籍管理、收費(fèi)管理、維修資金管理等事宜。 [保安、保潔人員休息、更衣室 ] 放置更衣箱、凳子、保潔工具等。另一方面，做好小區(qū)的開(kāi)荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。 （一）管理服務(wù)目標(biāo) 根據(jù)委托管理事項(xiàng)和《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)花園的房屋設(shè)備、公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。 采取形式多樣的便民服務(wù)措施，為業(yè)主提供多層次的服務(wù)。 如您委托他人來(lái)辦理，還應(yīng)帶上： 您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見(jiàn)證； 您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件； 代理人的身份證或護(hù)照。 四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場(chǎng)接待辦公服務(wù)。 1）集中入伙時(shí)管理處主任每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因予以解決。 入伙作業(yè)規(guī)程 * 由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理部門向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。 6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交開(kāi)發(fā)商，管理處應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 * 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議； * 分析物 業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； * 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)； * 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)； * 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)； * 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷； * 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； * 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定此處為花園項(xiàng)目概括 期碰面會(huì)等）； * 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議； * 配合設(shè)備安裝 、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； * 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議； * 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ ISO900 ISO1400 OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。前 言 首先，十分感謝局給予這次參加花園的物業(yè)管理工作。 建設(shè)施工階段 建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。 6）接管驗(yàn)收的作用 a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一 方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂《業(yè)主公約》。 * 入伙按戶匯總，次月 5日前全部歸檔。 入伙作業(yè)檢查規(guī)范 為了保證鴻基花園入伙工作正常有序，管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時(shí)間：上午 至 ，下午 至 。 您來(lái)辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件： 購(gòu)房預(yù)售合同； 業(yè)主身份 證（或護(hù)照）及印章； 公司購(gòu)買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章； 《入伙通知書》； 已繳款項(xiàng)的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）； 未繳的購(gòu)房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。 物業(yè)與物業(yè)管理檔案的建立與管理。 三、管理服務(wù)目標(biāo)與服務(wù)承諾 物業(yè)公司在管理合同期內(nèi)將對(duì)花園住宅區(qū)進(jìn)行全方位管理，通過(guò)各種服務(wù)，保持物業(yè)保值增值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè) “安全、舒適、溫馨、親情 ”的生活環(huán)境， 讓業(yè)主安心、放心。同時(shí)協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊(cè)》等文件，同時(shí)準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》 、《業(yè)主信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。 [工程維修作業(yè)工作室 ] 需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)等。 部門職責(zé) [客戶服務(wù)部 ] 客戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)主之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)主接待、裝修管理、檔案管理、投訴、報(bào)修、社區(qū)文化等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。 * 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會(huì)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)行 政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。 * 負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)主服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼和收回，對(duì)反饋的業(yè)主見(jiàn)議和意見(jiàn)進(jìn)行分析 、落實(shí)和安排處理，保持與業(yè)主的溝通。 * 編制（設(shè)備）突發(fā)事故 的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。 * 負(fù)責(zé)對(duì)隊(duì)員考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。 * 負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置保潔材料及工器具。 出納員 * 負(fù)責(zé)管理處文書檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權(quán)籍等工作； * 負(fù)責(zé)管理費(fèi)的收繳工作； * 負(fù)責(zé)與業(yè)主權(quán)籍資料的管理工作； * 完成主管交辦的 其它工作。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的 “培訓(xùn)中心 ”。 培訓(xùn)時(shí)間為 23周 類別 科目 序號(hào) 培訓(xùn)科目 課時(shí) 授課內(nèi)容 物業(yè)管理 法規(guī) 1 物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī) 6 物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析； 物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識(shí) 2 物業(yè)管理常識(shí) 6 物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)； 3 不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式 6 一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù)； 物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù) 物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù) 4 各類專業(yè)管理 設(shè)備工程管理；房屋（建筑知識(shí)）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電 梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；文檔管理； 5 企業(yè)的品牌建 設(shè) 3 物業(yè)管理與服務(wù)理念等 實(shí)習(xí)與考察 6 實(shí)地操作與實(shí)踐 45 （根據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng)） 注：一小時(shí)為一課時(shí) [客戶服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容 ] 課程概述： 業(yè)主是物業(yè)業(yè)主 (產(chǎn)權(quán)人 )和物業(yè)租用戶 (使用人 )的統(tǒng)稱。 課程目標(biāo)： 保潔服務(wù)操作規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化 課程提綱： 概述 保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等 常用清潔劑的使用 其他 培訓(xùn)課時(shí)： 8課時(shí) [綠化服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容 ] 課程概述： 綠化養(yǎng)護(hù)管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個(gè)重要組成部分。 課程提綱： 2. 設(shè)備管理的內(nèi)容 2． 1 設(shè)備檔案的建立 2． 1． 1 設(shè)備臺(tái)帳、卡與標(biāo)識(shí)管理 2． 1． 2 設(shè)備機(jī)房管理 2． 1． 3 設(shè)備的運(yùn)行管理 2． 1． 4 設(shè)備的維保管理 2． 1． 5 設(shè)備、設(shè)施中、大修管理 3. 設(shè)備管理的分類 3． 1 給排水系統(tǒng) 3． 2 消防系統(tǒng) 3． 3 暖通（空調(diào)）系統(tǒng) 3． 5 強(qiáng)電系統(tǒng) 3． 6 弱電系統(tǒng) 3． 7 智能化系統(tǒng) 4． 1 管理處中央監(jiān)控室管理辦法 4． 2 給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4．