【正文】 3 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 4 弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 6 消防系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 8 設(shè)備帳、卡物管理辦法 4． 9 房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法 培訓(xùn)課時(shí)： 20課時(shí) 三、規(guī)章制度的建立 規(guī)范系統(tǒng)的物業(yè)管理要以完善、科學(xué)的管理制度為基礎(chǔ)，在 花園的物業(yè)管理中，我們將嚴(yán)格按照 ISO9000質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)建立一套內(nèi)容全面、專業(yè)性強(qiáng)、靈活適度和可操作的管理規(guī)章制度。 作業(yè)指導(dǎo)書具體包括：保安、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等工作檢查制度和檢查評分標(biāo)準(zhǔn)，消防安全的檢 查規(guī)定和處理方法，還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定，員工培訓(xùn)大綱，員工考核及獎(jiǎng)懲辦法，房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與措施、文檔管理制度等。按日常巡視記錄及定期檢 查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門； d. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； d. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門； d. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。生活水泵 ?運(yùn)行?與 ?備用 ?每二周交替更換一次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； c. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； ?? 工程主管 g. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； g. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》 ； g. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； g. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； g. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 每周一次 * 對樓道、扶梯進(jìn)行巡查：每月一次 a. 扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動(dòng)； b. 樓梯臺(tái)階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂； c. 樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪 設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚（大理石）； * 樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。 每年一次 【雨污水窨井、下水道】 * 對區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。 每年一次 * 檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。 每年兩次 * 大門除銹、油漆。 二、安全管理目標(biāo) 1．人員進(jìn)出井然有序 2．日常居住、休閑環(huán)境安全、舒適 3．重大活動(dòng)順利進(jìn)行 4．突發(fā)事件迅速得到解決 5．交通 事故處理率 100%，無車輛失竊事件 6．治安案件發(fā)生率為 0 三、安全管理原則 堅(jiān)持外馳內(nèi)張， “人防、技防相結(jié)合 ”的原則。 五、組織建設(shè) 1．保安隊(duì)伍的組建 成立保安部，設(shè)主管 1名，下轄保安班長、 保安員。 （ 5）實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。 （ 1）崗位要求 1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。放行時(shí)須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時(shí)無其它違規(guī)行為。 6)有重大活動(dòng)安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。 7)為了營造小區(qū)環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，巡邏人員身著保安制服佩帶對講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。 （ 6）消防管理 貫徹 “預(yù)防為主，防消結(jié)合 ”的工作方針，實(shí) 行人防、技防的有效結(jié)合，做好日常消防防范工作。 （ 1）反應(yīng)時(shí)間限定 各類反應(yīng)人員 接到通知至趕到現(xiàn)場的最長時(shí)間 一級(jí)反應(yīng)力量 3分鐘趕到現(xiàn)場 二級(jí)反應(yīng)力量 5分鐘 三級(jí)反應(yīng)力量 5分鐘 四級(jí)反應(yīng)力量 5分鐘 當(dāng)班維修人員 5分鐘 七、突發(fā)事件處理 1．突發(fā)事件的處理 （ 1） 目的： 迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全。將報(bào)警信息分成兩類：非確切報(bào)警信息、確切報(bào)警信息。 3)標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識(shí)、行駛停放識(shí)別標(biāo)記 等。 4)巡視中思想集中， 做到 “看、聽、聞、問 ”，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向主管匯報(bào)。 3)遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源 與事由。 5)禮貌待人，熱情服務(wù)。 保安員訓(xùn)練、考核安排表 時(shí) 間 訓(xùn)練、學(xué)習(xí) 項(xiàng)目 內(nèi)容 地點(diǎn) 參加人員 每天 接班前 半小時(shí) 前二十分鐘 班前安全會(huì) 各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項(xiàng)。 通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時(shí)間不超過四小時(shí)，晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。 （ 3）交通管理： 維護(hù)花園的交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。 每年一次 * 檢查消防帶完好無損。 每月一次 * 對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。汛期前一個(gè)月 【屋頂避雷帶】 * 對屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在 12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測試，防雷測試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應(yīng)出具測試報(bào)告。 每年二次 * 對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 ?? 保安人員 h. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》； h. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、工程主管。 ?? 維修保養(yǎng) a. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。 第六章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理 一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新 2 根據(jù) 房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況 2 需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù) 2 屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時(shí)向開發(fā)商提出報(bào)告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修 2 編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全 2 合理使用，不任意拆動(dòng)原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變原建筑的用途 2 各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確，臺(tái)帳清楚 2 及時(shí)保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好 2 因房制宜，有計(jì)劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù) 2 完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度 2 完善的管理、檢查、考核 制度 2 各類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài) 2 建立和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 2 搞好維修保養(yǎng)計(jì)劃管理 ,科學(xué)安排施工進(jìn)度 二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定 【房屋、建筑設(shè)施】 ?? 維修工 b. 按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)； b. 每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對小區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查； b. 將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)； b. 房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； b. 房屋 、設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告工程主管，并在工程主管協(xié)同下排除異常。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責(zé)。 課程提綱： 收集資料，建立綠化檔案 園林綠化法律法規(guī)政策 綠化名詞解釋 怎樣驗(yàn)收小區(qū)綠化工程 怎樣對小區(qū)綠化環(huán)境進(jìn)行監(jiān)管 培訓(xùn)課時(shí)： 12課時(shí) [設(shè)備管理培訓(xùn)內(nèi)容 ] 課程概述： 物業(yè)設(shè)備管理模式是重于服務(wù)，又不輕于管理。 培訓(xùn)內(nèi)容： 業(yè)主服務(wù)的概念； 業(yè)主服務(wù)的內(nèi)容； 業(yè)主服務(wù)的基本要求； 入伙服務(wù)； 業(yè)主接待； 權(quán)籍管理； 裝 修管理； 培訓(xùn)課時(shí)： 16課時(shí) [保安服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容 ] 課程表述 ： 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的基本知識(shí)，保安服務(wù)門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車輛管理崗的服務(wù)要求，物業(yè)公司保安服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 [新進(jìn)員工培訓(xùn)方案 ] 培訓(xùn)目的 ：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項(xiàng)規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運(yùn)作模式，工作要求；提高工作效率。 設(shè)備工（值班水電工） * 對工程主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項(xiàng)規(guī)定和制度； * 負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)； * 負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修； * 負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動(dòng)力電源的正常供給； * 認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)； * 按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作； * 定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄； * 做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)工 作； * 發(fā)生事故時(shí)，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，重大事故及時(shí)上報(bào)，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障； * 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的機(jī)房設(shè)備的保潔工作。 * 負(fù)責(zé)員工考勤的核準(zhǔn)、工資的發(fā)放。 * 負(fù)責(zé)對當(dāng)班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 * 負(fù)責(zé)對當(dāng)值保安進(jìn)行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場予以糾正，對各班保安質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 * 負(fù)責(zé)對設(shè)備部的日常管理，檢查每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。 * 擬制小區(qū)的業(yè)主服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)的質(zhì)量控制。 [環(huán)境管理部 ] 環(huán)境管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好《裝修申報(bào)表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動(dòng)用明火許可證》、《安全責(zé)任書》等書面資料，業(yè)主服務(wù)人員會(huì)將《施工人員登記表》復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗(yàn)施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過程，督促施工隊(duì)文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時(shí)清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥 漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。在小區(qū)全部投入使用后： 一年內(nèi)通過 “市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) ”的考評； 二年內(nèi)通過 “山東省物業(yè)管理示范小區(qū) ”的考評； （二） 服務(wù)承諾 總體承諾指標(biāo) 1） 滿意度指數(shù) 90%以上； 2） 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大 安全責(zé)任事故， 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故， 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故； 3） 第一年度導(dǎo)入 ISO9000體系管理， 分類承諾指標(biāo) 1） 管理處設(shè)專線 24小時(shí)受理報(bào)修， 2） 業(yè)主接待時(shí)間： 365天 8:3018:30； 2 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到 100%； 4） 檔案歸檔率達(dá)到 100%， 檔案完整率達(dá)到 100%； 5） 維修及時(shí)率達(dá)到 100%； 6） 維修質(zhì)量合格率達(dá)到 95%以上； 7） 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到 100%； 8） 有效投訴處理率 95％，投訴人簽字滿 意率 95％以上； 9） 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到 95％以上； 10）房屋建筑完好率達(dá)到 95%以上； 11）綠化存活率達(dá)到 95%以上； 12）清潔管理無盲點(diǎn)，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清； 13）道路、停車場完好率達(dá)到 95%以上； 14）管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行 24小時(shí)保安立崗服務(wù) 第四章：擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況 一、擬采取的工作計(jì)劃 為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì) 不斷得到提升，達(dá)到 “雙贏 ”的目的。物業(yè)公司秉承 “物業(yè)， ”的服務(wù)理念，著力為花園的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè) 自然 、 尊貴 、 全方位 的居住和生活環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范，打造旗艦物業(yè)。如有問題，請?zhí)钊搿斗课蒡?yàn)收表》中，管理處將代表業(yè)主利益向開發(fā)商協(xié)商解決。此復(fù)。 『入伙通知書』 女士／先生： 您好 !您所認(rèn)購的