【正文】 針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的應(yīng)急反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級應(yīng)對，限時到位。 5)規(guī)范化的人性管理 關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 5)巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。 4)進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 管理處 值班室 非值班保安 周三 業(yè)務(wù)知識學(xué) 習(xí) 法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。 （ 4）實(shí)行值班人員報(bào)崗制度。小區(qū)安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防 “盲點(diǎn) ”為準(zhǔn)則，根據(jù)花園的實(shí)際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗等；流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查。 每年二次 * 檢查消防報(bào)警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次 * 對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年二次 【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】 * 夜間應(yīng)對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 * 對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證； c. 每周巡視弱電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄； c. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。 ?? 工程主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、 設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視消防設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。 c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； c. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； c. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報(bào)告工程主管 ，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障。制度由管理維護(hù)運(yùn)作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書兩部分組成。設(shè)備管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備計(jì)劃維保管理等。 掌握基本安全保安技能，能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對物業(yè)管理區(qū)域保安工作及 突發(fā)事件 課程提綱： 物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性 物業(yè)管理分類中的保安服務(wù) 保安服務(wù)的目標(biāo) 保安服務(wù)的特點(diǎn) 保安服務(wù)的基本要求 保安服務(wù)的主要職責(zé) 保安服務(wù)的組織機(jī)構(gòu) 保安各類人員的崗位職責(zé) 保安服務(wù)的主要任務(wù) 消防工作 安全應(yīng)急方案 各類表格記錄注意事項(xiàng) 保安隊(duì)列動作教案 培訓(xùn)課時： 24課時 [保潔服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容 ] 課程概述： 通過對保潔服務(wù)在我國的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。 培訓(xùn)時間為 34周 類別 科目 序號 培訓(xùn)科目 課時 授課內(nèi)容 物業(yè)管理 法規(guī) 1 物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī) 6 物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識 2 物業(yè)管理常識 物業(yè)管理概論；機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識； 3 質(zhì)量管理 ISO9001 、 ISO14001 、OHSAS18001貫標(biāo)知識； 4 不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式 公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實(shí)務(wù)；國外的物 業(yè)管理； 物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù) 5 各類專業(yè)管理 18 設(shè)備工程管理；房屋（建筑知識）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；服務(wù)收費(fèi)價格制定等； 6 內(nèi)部管理 物業(yè)管理的資金運(yùn)行；服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會制度與稅收；行政人事管理；計(jì)算機(jī)操作；檔案管理 注：一小時為一課時 【各部門主管培訓(xùn)】 通過培訓(xùn)，能協(xié)助管理處主任的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、 各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進(jìn)行崗位培訓(xùn)。事故未排除不進(jìn)行交接班，并與下一班當(dāng) 班員工共同排除故障。 * 負(fù)責(zé)業(yè)主的檔案及維修基金的管理工作 * 完成主任交給的其他工作任務(wù)。 * 負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。 * 負(fù)責(zé)對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。 * 負(fù)責(zé)計(jì)劃和購置維保材料及工器具。 * 負(fù)責(zé)接待業(yè)主辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主投訴、報(bào)修事宜。 * 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。 * 主任全面掌握日常工作及人員狀況 ，減少失控。 業(yè)主入伙后 進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作（但不限于）： * 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修； * 設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修； * 清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生； * 綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè) 和養(yǎng)護(hù)； * 消防管理：建立消防隊(duì)伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理； * 安全管理；加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適； * 車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序； * 產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符； * 財(cái)務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理； * 協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。 在和開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書面資料（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》）。 尊貴 迎合花園 高標(biāo)準(zhǔn)、高品味的設(shè)計(jì)理念，彰顯全新的生活理念，在建設(shè)平安社區(qū)的基礎(chǔ)上，挖掘服務(wù)潛力，提升服務(wù)檔次，重視細(xì)節(jié)服務(wù)和環(huán)節(jié)控制，使每一位業(yè)主真誠體驗(yàn)主人與客人的尊貴。謝謝您的合作。請您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。 * 如開發(fā)商或施工單位將工程質(zhì)量問題委 托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認(rèn)。 * 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時守約，保證質(zhì)量。 業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向開發(fā)商辦理售房手續(xù)后， 簽訂售房合同并開出入伙通知書。 3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn) 收。 再次感謝局予我們這次機(jī)會！ 物業(yè)管理有限公司 20xx年 月 日第一章 企業(yè)基本情況 一、物業(yè)簡介 二、物業(yè)公司優(yōu)勢 此處為物業(yè)公司優(yōu)勢 物業(yè)公司簡介 此處為物業(yè)公司優(yōu)勢 第二章 前期介入、接管驗(yàn)收及入住管理方案 項(xiàng)目概況 一、 前期介入服務(wù) 要使今后的物業(yè)管 理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用。 我們將以物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，結(jié)合國家政策法規(guī)和花園的實(shí)際需要，憑借物業(yè)在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為花園的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升該物業(yè)價值，并使該項(xiàng)目成為市乃至山東省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。 * 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案； * 發(fā)現(xiàn) 可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； * 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收； * 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程； * 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。 * 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) * 入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。 * 業(yè)主到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。 2）正常情況入伙階段，管理處主任每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記 錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 年 月 日 『入伙通知書回執(zhí)』 入伙通知書回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 小區(qū) 棟 單元 室，擬定于 年 ____月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。 您收樓時，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。 二、物業(yè)管理定位 市花園將會成為市住宅的一顆靚麗新星，其高品味、高水準(zhǔn)、高格調(diào)的建設(shè)追求必將使他成為市經(jīng)典小區(qū)。 在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家。向業(yè)主交付填寫的資料有：《業(yè)主手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信 息表》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。 以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間 ，以不侵占正式辦公用房為宜。 [工程維修部 ] 工程維修部負(fù) 責(zé)整個項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備的維保服務(wù)以及住戶維修、公共設(shè)施維修等工作。 主任助理 * 在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)的接待工作。 工程維修部主管 * 在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的應(yīng)急處理工作。 保安服務(wù)部主管 * 在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。 環(huán)境管理部主管 * 服從主任的領(lǐng)導(dǎo)，對小區(qū)的清潔綠化負(fù)責(zé)。 財(cái)務(wù)部主管 * 服從主任的領(lǐng)導(dǎo)，對小區(qū)的財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)。 保潔工 * 對保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度； * 認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔； * 在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦 任務(wù)。到目前為止，已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的 一致好評。 課程目標(biāo)： 通過經(jīng)理培訓(xùn)班員工和各管理處業(yè)主接待人員對業(yè)主服務(wù)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修管理與運(yùn)作規(guī)范和到管理處實(shí)地學(xué)習(xí)等培訓(xùn)，使員工對業(yè)主服務(wù)的重要性有進(jìn)一步的理解與掌握，使員工深刻地認(rèn)識到業(yè)主服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)主關(guān)系的重要途徑、是満足業(yè)主需求的保證、是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ) 。 培訓(xùn)對象 ： 主任及小區(qū)綠化服務(wù)相關(guān)人員 課程目標(biāo)： 讓員工能認(rèn)識到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。 ◆管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制 各個崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運(yùn)作。月核成績作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù)，年終匯總，填寫《員工年度考核鑒定表》，匯總成績作為員工年終獎金發(fā)放及晉級、降級的主要依據(jù)。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。 ?? 電工 e. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》； e. 信號接收機(jī)房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次； e. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報(bào)告工程主管，督促維修保養(yǎng)。 每季一次 * 對屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。 每季二次 * 汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 每年兩次 【兒童娛樂設(shè)施】 * 對兒童娛樂設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。 每