【正文】 － 35歲之間，男性 * 身高不低于 * 五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神 * 作風(fēng)正派、無(wú)前科、身體健康、站立挺拔、無(wú)明顯外觀缺陷 * 能吃苦耐勞承受工作壓力 [維修養(yǎng)護(hù) ] * 具備相關(guān)操作證及上崗證 * 具 有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) * 具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神 [保潔綠化 ] * 通過(guò)保潔專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn) * 熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作 * 形象健康 * 細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力 管理處各部門(mén)崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍 主任 * 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)主服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。 * 負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動(dòng)。 * 負(fù)責(zé)編制每日的《工作日?qǐng)?bào)》，并向公司上報(bào)。 * 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作 * 具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。 * 負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過(guò)程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 * 負(fù)責(zé)對(duì)房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計(jì)劃實(shí)施和記錄備案，對(duì)一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長(zhǎng)期保存。 * 負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。 * 負(fù)責(zé)對(duì)裝修施工隊(duì) 介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全監(jiān)督和現(xiàn)場(chǎng)管理。 * 負(fù)責(zé)對(duì)綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。 * 負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。 * 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用的催繳、統(tǒng)計(jì)工作。 門(mén)崗保安 * 對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令； * 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； * 驗(yàn)證《物品出門(mén)證》，施工人員《臨時(shí)出入證》后放行； * 發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)報(bào)告； * 負(fù)責(zé)外來(lái)人員的登記，備用鑰匙管理； * 協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。 設(shè)備工（維修工） * 對(duì)工程主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項(xiàng)規(guī)定和制度； * 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作； * 負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險(xiǎn)工作； * 努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)； * 發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障。 “培訓(xùn)中心 ”每年舉辦不定期的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)班。 培訓(xùn)內(nèi)容： 公司基本情況、組織機(jī)構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹 公司管理理念和服務(wù)理念教育 企業(yè)文化、價(jià)值觀的傳遞 《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育 培訓(xùn)時(shí)間： 4課時(shí) 【主任培訓(xùn)】 通過(guò)培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能獨(dú)立操作一個(gè)樓盤(pán)，有較強(qiáng)的公關(guān)意識(shí)與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類(lèi)物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運(yùn)行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng) 導(dǎo)的好當(dāng)家。客戶(hù)服務(wù)是專(zhuān)指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。 課程目標(biāo)： 了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的基本知識(shí)； 了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用； 熟悉物業(yè)公司《保安服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)》和《保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》； 熟悉物業(yè)保安服務(wù)的運(yùn)作模式。園林綠化能保護(hù)和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。主要針對(duì)以下六個(gè)系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調(diào)）系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。 ◆公眾管理制度 為加強(qiáng)花園的物業(yè)管理，維護(hù)全體住戶(hù)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的小區(qū)環(huán)境，業(yè)主有義務(wù)遵守以下制度：業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主（用戶(hù)）公約、樓宇使用管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定、禁止違章占地及違章亂搭建的暫行管理規(guī)定、用戶(hù)物品搬運(yùn)管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車(chē)輛停放（停車(chē) 場(chǎng)）管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。 ◆管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo) 準(zhǔn) 花園管理將引進(jìn) ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，依此進(jìn)行管理處的日常管理維護(hù)運(yùn)作，對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行有效的操作、控制和監(jiān)督，使各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)都處于受控狀態(tài)。 ◆管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn) 管理人員考核制度 ——《員工考核及獎(jiǎng)懲辦法》。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； c. 每年 12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； c. 對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； c. 每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》，填寫(xiě)《房屋完好 程度鑒定表》、《房屋完好情況分類(lèi)記錄表》，經(jīng)主任審核后上報(bào)公司主管部門(mén)； 【供配電設(shè)備】 ?? 電工 c. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； c. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。 【消防設(shè)備】 ?? 日常巡視 a. 設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。消防泵 ?運(yùn)行 ?與 ?備用 ?每月定期啟動(dòng)后交替更換一次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門(mén)； g. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門(mén)； g. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表 》； g. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； c. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃 表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。 * 對(duì)樓面進(jìn)行巡查： 每季一次 a. 內(nèi)墻表面粉刷層無(wú)剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶(hù)玻璃、五金配件完好； b. 各類(lèi)標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無(wú)剝落、破損現(xiàn)象。每年二次 【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】 * 對(duì)區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次 a. 區(qū)內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無(wú)積水、泛水現(xiàn)象； b. 混凝土路面不起砂，無(wú)脫皮、斷裂，明溝不斷裂； c. 路邊側(cè)石平直，保持高低一致無(wú)缺損。 每季二次 * 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆 （油漆顏色為黑色）。 每年一次 * 對(duì)屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無(wú)斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。 每周一次 【雕塑景觀、噴水池】 * 對(duì)雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 每年一次 【健身設(shè)施】 * 檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每年一次 * 檢查保養(yǎng)電動(dòng)大門(mén) ,應(yīng)開(kāi)啟靈活。 每年二次 * 檢查消防閥門(mén)無(wú)銹蝕、啟閉靈活。 四、安全管理內(nèi)容與方式 1．安全管理內(nèi)容 （ 1）治安管理： 防盜、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響業(yè)主人員身心健康和工作、娛樂(lè)休閑環(huán)境的行為。 （ 4）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理 2．安全管理方 式 安全管理的方式以保安門(mén)崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員為主，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。 2．保安隊(duì)伍的管理 （ 1）保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專(zhuān)業(yè)技能、車(chē)輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，管理處定期組織安保隊(duì)伍考核 (保安員訓(xùn)練安排見(jiàn)下頁(yè) )。在節(jié)日慶典或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。 物業(yè)管理處保安部主管對(duì)保 安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。 樓內(nèi) 接班保安 后十分鐘 整裝，準(zhǔn)備接班 23： 00， 7： 00， 15： 00 換崗儀式 各崗位 交接班保安 每周 周一 班務(wù)會(huì) 一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作安排。 2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。 （ 2）門(mén)崗控制工作要點(diǎn) 1)發(fā) 現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。 4)引導(dǎo)前來(lái)學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的客戶(hù)提供指引。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門(mén)簽證的放行條），同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為。 （ 4）巡視檢查工作要點(diǎn) 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過(guò)任何一處非正常點(diǎn)。并注意消防設(shè)施等器材和設(shè)備的完好性。 （ 5）車(chē)輛管理工作要點(diǎn) 對(duì)停車(chē)場(chǎng)的管理，應(yīng)突出以下幾個(gè)方面： 1)制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，首先進(jìn)行調(diào)查模底， 合理規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)的使用管理，防止亂停、亂放。 4)實(shí)施科技型管理模式 完善的管理制度、規(guī)范化的管理系統(tǒng)、全方位的保安緊密配合，保證無(wú)控制盲點(diǎn)。 消防管理工作必須常抓不懈，通過(guò)各種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和員工的消防意識(shí)，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、 三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)。 （ 2）適用范圍： 車(chē)禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)。通過(guò)完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動(dòng)、組織、協(xié)調(diào)，保證及時(shí)、快速、有效地處理各類(lèi)異常情況，為 花園 提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。 六、安全狀態(tài)控制管理 我們將 花園 報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。 6)配合開(kāi)展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作 遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開(kāi)展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車(chē)位及場(chǎng)地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說(shuō)及解釋工作。 2)進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對(duì)駛?cè)胲?chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)的車(chē)輛，均限速 5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專(zhuān)人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車(chē)輛停放規(guī)范、整齊，分類(lèi)科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 6)接到治安、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。 3)按巡邏路線(xiàn)巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，遇重大問(wèn)題告知主管及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 5)定時(shí)巡視車(chē)庫(kù)，防止用戶(hù)粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車(chē)輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 2)維持門(mén)口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車(chē)輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有運(yùn)輸車(chē)輛出入，詳細(xì)記錄車(chē)輛來(lái)源與事由。 4)建立崗位記事本，對(duì)異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書(shū)面匯報(bào)。 管理處 值班室 非值班保安 周五 體能訓(xùn)練 長(zhǎng)跑 適時(shí)決定 非值班保安 每月 月底星期天 技能訓(xùn)練 會(huì)操 適時(shí)決定 非值班保安 月底 部門(mén)考核 專(zhuān)業(yè)技能、 業(yè)務(wù)知識(shí) 適時(shí)決定 全體保安 每半年 第六個(gè)月底 公司考核 綜合知識(shí) （專(zhuān)業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等） 適時(shí)決定 全體保安 每年 年底 公司考核 綜合知識(shí) （專(zhuān)業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等） 適時(shí)決定 全體保安 3．安全管理工作要點(diǎn) 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、小區(qū)巡視檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場(chǎng)巡視檢查、車(chē)輛秩序疏導(dǎo)等的安全管理等。保安員是業(yè)主及外來(lái)客戶(hù)進(jìn)入 花園 看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護(hù)、提升 花園 的形象。 中班每小時(shí)、夜班每 30分鐘，向班長(zhǎng)報(bào)告崗位值勤情況一次，以及時(shí)了解各崗位和人員的值勤情況。 （ 3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來(lái)執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。 （ 2）消防管理： 防火及防止各種自然災(zāi)害。 每月一次 第七章 安全與秩序維護(hù)及車(chē)輛管理方案