【正文】 分為班組自行組織、服務(wù)中心組織和公司組織三種方式。主要內(nèi)容包括：A、崗位職責；B、專業(yè)技能；C、操作規(guī)程；D、言行舉止訓(xùn)練。（4）提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)發(fā)展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司人力資源部負責組織落實。評核工作是在員工高中以上文化程度，年齡20～40歲，相貌端正，品德良好，東莞市戶口（或有東莞市戶口擔保人），有停車場管理工作經(jīng)驗。管理要求計劃職位要求及工作崗位設(shè)計個體特征錄用選拔安置提升外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境定崗管理業(yè)績企業(yè)業(yè)績培養(yǎng)晉升解職重新安排評估及報酬（1）管理服務(wù)人員錄用選拔系統(tǒng)圖：管理服務(wù)人員的選拔過程：面試（1）測評（2）綜合評價（3）錄用、晉升（4）說明：測評內(nèi)容包括能力與道德。我們的管理是建立在“以人為本”的基礎(chǔ)上，對知識、對人格、對價值給予高度尊重。（4）物資獎勵、精神獎勵雙管齊下，形成人才的歸屬感。第六章 物資準備計劃情況為保證浪琴花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，我們擬投入足以保障華際物業(yè)管理水準的人力、財力、物力。宿舍的裝修整改費用由我司支付。在浪琴花園，我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)戶調(diào)研的結(jié)果，并結(jié)合我們多年來的便民服務(wù)的成功經(jīng)驗，充分考慮浪琴花園業(yè)戶生活的每一細節(jié)，通過提供豐富的便民服務(wù)項目，切實提高浪琴花園業(yè)戶的生活質(zhì)量。物業(yè)管理收支預(yù)測匯總表項 目金額（月）金額（年）物業(yè)管理綜合收入8350010020001高層住宅管理費收入537006444002商業(yè)用房管理費收入135001620003停車場管理費收入160001920004有償服務(wù)收入3003600物業(yè)管理成本1員工工資、社會保險及福利費用437105245202清潔衛(wèi)生費用3202384243綠化養(yǎng)護費56768044公共設(shè)備設(shè)施日常運行維護費用1610525行政辦公費3195383406秩序維護費840100807社區(qū)文化活動費53108停車場材料費用1000120009公共水費10保險費600720011不可預(yù)見費（1—9項的2%）物業(yè)管理成本小計管理公司酬金(按物業(yè)管理成本的10%計提)稅金及附加(%納稅)物業(yè)管理支出總計物業(yè)管理服務(wù)費收支差說明：（1）除停車場外其他公共設(shè)施收益擬經(jīng)業(yè)主大會同意后作為業(yè)主委員會開展工作經(jīng)費，不計入收入項目。（4）管理費用收支表每三個月向業(yè)主公布一次。3年247。1212515004電梯維護保養(yǎng)9臺600元/月9臺5400648005電梯年檢費9臺9臺700元/年247。1212501500012風機維護費10臺10臺150元/247。1250016梯燈照明材料費85盞85盞1元/盞4次/年247。3759007沙井清理費20個20個247。（1）加強預(yù)算管理：凡事預(yù)則立，預(yù)算管理是企業(yè)財務(wù)管理的一個很重要的內(nèi)容，服務(wù)中心的收支相對其他類型的企業(yè)來講受市場影響較小，收支比較穩(wěn)定，預(yù)算比較好執(zhí)行，控制。服務(wù)中心要加強成本費用的控制，每一項費用都要有相關(guān)職能部門負責監(jiān)督控制，在制定預(yù)算的時候同時就要列明相關(guān)責任部門，還要有完成時間、質(zhì)量等，這樣有利于加強成本費用的控制，減少人、財、物的浪費?？茖W(xué)完善、合理量化、健全實操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?。一、公眾管理制度（草案）東莞市浪琴花園業(yè)主公約（由業(yè)主大會通過后實施）東莞市浪琴花園裝修守則（依據(jù)《業(yè)主公約》制定） 消防管理規(guī)定（依據(jù)《業(yè)主公約》制定） 治安保衛(wèi)管理規(guī)定（依據(jù)《業(yè)主公約》制定） 車輛管理規(guī)定（依據(jù)《業(yè)主公約》制定） 電梯使用管理規(guī)定（依據(jù)《業(yè)主公約》制定） 環(huán)境管理規(guī)定（依據(jù)《業(yè)主公約》制定）二、內(nèi)部崗位職責 服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責 工程主管崗位職責 服務(wù)助理崗位職責 保安領(lǐng)班崗位職責 清潔領(lǐng)班崗位職責 保安員崗位職責 清潔員崗位職責 車管員崗位職責 綠化員崗位職責三、管理運作制度 公共設(shè)施管理實施規(guī)范 保安隊工作規(guī)范 清潔衛(wèi)生工作規(guī)范 貨物放行規(guī)定 業(yè)戶意見（投訴）處理規(guī)定 回訪制度四、員工考核制度及標準 員工考核暫行規(guī)定 服務(wù)中心經(jīng)理考核表 工程主管考核表 保安領(lǐng)班考核表 保安員考核表 清潔領(lǐng)班考核表 清潔員考核表服務(wù)助理考核表 綠化員考核表第九章 小區(qū)檔案的建立和管理本公司歷來十分重視資料檔案的建立和管理，在浪琴花園服務(wù)中心，我們將分小區(qū)建設(shè)竣工資料、小區(qū)住戶檔案和日常管理檔案三部分進行檔案的建立和集中管理。在檔案資料保管方面，服務(wù)中心將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則設(shè)專人專柜保管。按照檔案對溫度、濕度和照明的要求，建立標準化的檔案資料室；設(shè)檔案專業(yè)管理人員，人員上崗前須培訓(xùn)并合格后才能上崗。序號指標名稱投標指標管理指標實施措施1房屋完好率98%落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。5綠化完好率95%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，并由服務(wù)中心主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化綠地無破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。9排水管、明暗溝完好率95%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，服務(wù)。7道路完好率及使用率90%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，服務(wù)中心經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。3維修工程質(zhì)量合格率100%分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。系統(tǒng)地收集各小區(qū)建筑工程檔案資料，住戶檔案、管理檔案及其他檔案，具體內(nèi)容見附表?？茖W(xué)化、現(xiàn)代化、規(guī)范化的檔案管理將更有力地促進物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，最終達到更好地為住戶服務(wù)的目的。小區(qū)住戶檔案，也是服務(wù)中心要建立的重要資料，內(nèi)容包括住戶家庭資料，居住人員變化情況等，這部分資料主要以華際物業(yè)管理公司軟件來建立保管。本規(guī)章制度的主要內(nèi)容由公眾制度、內(nèi)部崗位職責、管理運作制度和員工考核制度及標準四方面組成，在此我們摘錄已定的部分規(guī)章制度。所以必須制定切實有效的小區(qū)費用收繳辦法，對于欠費的業(yè)主進行分析，根據(jù)欠費時間長短和欠費金額大小分成不同的類別，報業(yè)主委員會由其追繳，若仍然不交，與業(yè)主委員會一起采取其他手段追繳，甚至采用法律手段。（2）作業(yè)成本分析：服務(wù)中心的各項成本費用的產(chǎn)生源于服務(wù)中心每位員工的每一個動作，助理打印一份文件，就產(chǎn)生一筆辦公費用。10003清潔用水11500平方米11500平方米小 計 (8)公共秩序費預(yù)測明細表序號項目測算依據(jù)月計算方法金額（月）金額（年）1日常材料消耗14個保安14人40元/56067202治安聯(lián)防費14個保安14人20元/2803360小 計84010080 (9)社區(qū)文化活動費用預(yù)測明細表序號項目測算依據(jù)月計算方法金額（月）金額（年）1日常文化活動1次/周30元52周13015602節(jié)日活動布置5個節(jié)日5次750元/次3750小 計5310 (10)保險費預(yù)測明細表序號項目測算依據(jù)月計算方法金額（月）金額（年）1公眾責任險公眾責任險：6000元/年50060002車輛險70個車位1200元/年1001200小 計6007200增收節(jié)支措施東莞市浪琴花園公共設(shè)施設(shè)備齊全、綠化面積大，花草樹木多，因此所需的公共維護、清潔綠化等成本相對比較高。121250小 計161052(5)綠化養(yǎng)護費預(yù)測明細表序號項目測算依據(jù)月計算方法金額（月）金額（年）1綠化費3600平方米3600平方米54064802補苗費綠化費的5%27324小 計 567 6804 (6)清潔衛(wèi)生費預(yù)測明細表序號項目測算依據(jù)月計算方法金額（月）金額（年）1清潔材料費339戶3元/戶1017122042消殺費300元/月30036003垃圾清運費800元/月80096005清理化糞池12組、每組25立方25立方12組40元/立方247。12125150014路燈照明材料費25盞25盞20元/年247。125608排污管道清理費1000米1000米247。121250150002外墻清洗費60000平方米60000平方米247。70200＋2000160001920004有償服務(wù)費收入維修、補漏等3003600預(yù)算收入合計835001002000（2）員工工資、社會保險及福利費用預(yù)測細表序號項目測算依據(jù)月計算方法金額（月）金額（年）1員工工資31人1000元/31人310003720002福利費工資額的14%1000元/31人14%4340520803社會保險費%1000元/31人%6975837004教育培訓(xùn)、工會費工資額的3%1000元/31人%1085130205法定假日加班費10天法定假日10天1000元247。（2）以上支出費用不含設(shè)備設(shè)施的大中修費用。②在財務(wù)運作上，力求節(jié)支，以維持其良好運轉(zhuǎn)。二、服務(wù)中心用房本公司希望無償?shù)玫轿蟹郊s60平方米的現(xiàn)服務(wù)中心用房。在物力方面，本公司擬做如下安排：一、管理服務(wù)人員住房如能與業(yè)主委員會協(xié)商解決管理服務(wù)人員住房，我們將安排兩名工程人員在小區(qū)內(nèi)住宿，以便處理24小時內(nèi)發(fā)生的水電問題及其他管理服務(wù)上的問題。淘汰機制在實施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴格按照公司的員工考核淘汰機制程序運作，結(jié)合小區(qū)實際情況，貫徹實施華際服務(wù)中心淘汰機制，使小區(qū)物業(yè)管理水平和員工隊伍始終保持在最佳狀態(tài)之中，實施措施：嚴格按照人員錄用、選拔流程規(guī)定執(zhí)行，實行未位淘汰制和崗位輪換制。（1） 給人才創(chuàng)造機會，讓機會留住人才。（1）與（2）可從相關(guān)題庫中獲得測試題目與內(nèi)容，（3）由公司人力資源部負責業(yè)務(wù)考試，（4）對外部人員來說，可從鑒定材料或人事檔案資料中查閱。服務(wù)中心培訓(xùn)計劃（1）浪琴花園二OO四年下半年管理人員培訓(xùn)計劃序號培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)時間培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點備注1《物業(yè)管理條例》細則問答內(nèi)部師資7月15日下午全體管理人員公司會議室2人事管理技巧內(nèi)部師資7月30日下午全體管理人員公司會議室3公 文 寫 作外 聘8月16日下午全體管理人員公司會議室4常用設(shè)備自控原理及維護內(nèi)部師資8月30日下午工 程 部公司會議室5客戶投訴處理程序內(nèi)部師資9月15日下午全體管理人員公司會議室6公 共 關(guān) 系 學(xué)外 聘9月30日下午全體管理人員公司會議室7怎樣有效地激勵下屬內(nèi)部師資10月15日下午全體管理人員公司會議室8物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)外 聘10月30日下午全體管理人員公司會議室9房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識外 聘11月15日下午全體管理人員公司會議室10供配電設(shè)備原理及維護內(nèi)部師資11月30日下午工程班人員公司會議室11人際關(guān)系技巧內(nèi)部師資12月15日下午全體管理人員公司會議室12物業(yè)管理電腦軟件及運用內(nèi)部師資12月30日下午全體管理人員公司會議室（2）浪琴花園二OO六年下半年員工培訓(xùn)計劃序號培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)時間培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點備注1公司概況簡介內(nèi)部師資7月15日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心2工作服務(wù)語言技巧內(nèi)部師資7月29日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心3《員工守則》培訓(xùn)外 聘8月14日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心4職業(yè)道德教育內(nèi)部師資8月28日下午班 組 長服務(wù)中心5消防安全知識錄像9月14日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心6禮貌禮儀外 聘9月29日下午服務(wù)中心全體