【正文】 技能的強(qiáng)化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員100%的持證上崗率。培訓(xùn)后的跟查或評核工作（1）員工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟查，即在員工的實(shí)際工作中進(jìn)行檢查，檢查員工是否按培訓(xùn)后的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對不按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。（2）培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實(shí)操和書面考核兩種形式。評核工作是在員工高中以上文化程度，年齡20～40歲，相貌端正，品德良好，東莞市戶口（或有東莞市戶口擔(dān)保人），有停車場管理工作經(jīng)驗(yàn)。培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司、部門經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評核培訓(xùn)成績的依據(jù)。服務(wù)中心培訓(xùn)計(jì)劃（1）浪琴花園二OO四年下半年管理人員培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點(diǎn)備注1《物業(yè)管理?xiàng)l例》細(xì)則問答內(nèi)部師資7月15日下午全體管理人員公司會(huì)議室2人事管理技巧內(nèi)部師資7月30日下午全體管理人員公司會(huì)議室3公 文 寫 作外 聘8月16日下午全體管理人員公司會(huì)議室4常用設(shè)備自控原理及維護(hù)內(nèi)部師資8月30日下午工 程 部公司會(huì)議室5客戶投訴處理程序內(nèi)部師資9月15日下午全體管理人員公司會(huì)議室6公 共 關(guān) 系 學(xué)外 聘9月30日下午全體管理人員公司會(huì)議室7怎樣有效地激勵(lì)下屬內(nèi)部師資10月15日下午全體管理人員公司會(huì)議室8物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)外 聘10月30日下午全體管理人員公司會(huì)議室9房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)外 聘11月15日下午全體管理人員公司會(huì)議室10供配電設(shè)備原理及維護(hù)內(nèi)部師資11月30日下午工程班人員公司會(huì)議室11人際關(guān)系技巧內(nèi)部師資12月15日下午全體管理人員公司會(huì)議室12物業(yè)管理電腦軟件及運(yùn)用內(nèi)部師資12月30日下午全體管理人員公司會(huì)議室（2）浪琴花園二OO六年下半年員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點(diǎn)備注1公司概況簡介內(nèi)部師資7月15日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心2工作服務(wù)語言技巧內(nèi)部師資7月29日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心3《員工守則》培訓(xùn)外 聘8月14日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心4職業(yè)道德教育內(nèi)部師資8月28日下午班 組 長服務(wù)中心5消防安全知識(shí)錄像9月14日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心6禮貌禮儀外 聘9月29日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心7怎么搞好內(nèi)務(wù)管理內(nèi)部師資10月14日下午班 組 長服務(wù)中心8法律常識(shí)外 聘10月29日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心9怎樣切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量外 聘11月13日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心10簡易維修常識(shí)內(nèi)部師資11月29日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心11物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)內(nèi)部師資12月14日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心12急救常識(shí)內(nèi)部師資12月29日下午服務(wù)中心全體員工服務(wù)中心二、人員管理服務(wù)人員的錄用與選拔。結(jié)合內(nèi)、外部環(huán)境因素、崗位要求以及個(gè)體特征，根據(jù)公司“以人為本”的服務(wù)宗旨，選拔合適的管理人員。管理要求計(jì)劃職位要求及工作崗位設(shè)計(jì)個(gè)體特征錄用選拔安置提升外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境定崗管理業(yè)績企業(yè)業(yè)績培養(yǎng)晉升解職重新安排評估及報(bào)酬（1）管理服務(wù)人員錄用選拔系統(tǒng)圖：管理服務(wù)人員的選拔過程：面試（1）測評（2）綜合評價(jià)（3）錄用、晉升（4）說明：測評內(nèi)容包括能力與道德。具體為：（1）能力測驗(yàn)；（2）文化水平和天賦測驗(yàn)；（3）業(yè)務(wù)考試；（4）道德品質(zhì)測評。（1）與（2）可從相關(guān)題庫中獲得測試題目與內(nèi)容，（3）由公司人力資源部負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)考試，（4）對外部人員來說，可從鑒定材料或人事檔案資料中查閱。留住人才實(shí)踐證明，企業(yè)想要保持長久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上，努力工作；通過企業(yè)文化活動(dòng)的形式培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。我們的管理是建立在“以人為本”的基礎(chǔ)上，對知識(shí)、對人格、對價(jià)值給予高度尊重。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅能為我們贏得奮斗的成果，也能為公司贏得人心，我們的主要方法是：（1）樹立員工也是客戶的管理理念。（1） 給人才創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)留住人才。（3）創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才。（4）物資獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才的歸屬感。（5）營造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通。淘汰機(jī)制在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照公司的員工考核淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施華際服務(wù)中心淘汰機(jī)制，使小區(qū)物業(yè)管理水平和員工隊(duì)伍始終保持在最佳狀態(tài)之中，實(shí)施措施：嚴(yán)格按照人員錄用、選拔流程規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行未位淘汰制和崗位輪換制。使員工隊(duì)伍各類素質(zhì)保持最佳狀態(tài)。第六章 物資準(zhǔn)備計(jì)劃情況為保證浪琴花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，我們擬投入足以保障華際物業(yè)管理水準(zhǔn)的人力、財(cái)力、物力。在人力方面，除上述編制中確定的人員外，公司總部還有可隨時(shí)抽調(diào)的專業(yè)人員對小區(qū)的管理人員需求進(jìn)行足夠的替補(bǔ)。在物力方面，本公司擬做如下安排：一、管理服務(wù)人員住房如能與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商解決管理服務(wù)人員住房，我們將安排兩名工程人員在小區(qū)內(nèi)住宿，以便處理24小時(shí)內(nèi)發(fā)生的水電問題及其他管理服務(wù)上的問題。另安排保安員在小區(qū)內(nèi)住宿，以便隨時(shí)應(yīng)付治安防范的問題。宿舍的裝修整改費(fèi)用由我司支付。如不能安排住房，我司將在小區(qū)附近租用民房，費(fèi)用由管理酬金支出。二、服務(wù)中心用房本公司希望無償?shù)玫轿蟹郊s60平方米的現(xiàn)服務(wù)中心用房。三、擬投入的物資裝備計(jì)劃（見下表）類別名 稱數(shù)量價(jià)值（元）用途固定資產(chǎn)復(fù)印機(jī)1臺(tái)10000打印機(jī)1臺(tái)1000傳真機(jī)1臺(tái)2000保險(xiǎn)柜1個(gè)800照相機(jī)1臺(tái)500物業(yè)管理軟件1套10000辦公自動(dòng)化電腦2臺(tái)4000小 計(jì)28300保安消防用品無線對講系統(tǒng)16機(jī)32000警棍5根150警示牌20塊2000消防斧頭1把50專用消防扳手2把40自行車1輛200小 計(jì)34440維修工具電焊機(jī)1臺(tái)600沖擊鉆1臺(tái)1300手槍鉆1把800電工工具3套600鋁合金梯2臺(tái)1500 扳手1套250 鉗子1套250 萬用表1塊300小 計(jì)5600辦公用品文件柜3個(gè)750電話機(jī)2部200飲水機(jī)1臺(tái)200辦公桌椅5套2000小 計(jì)3150總 計(jì)71490第七章 便民服務(wù)與經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算一、便民服務(wù) 提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是物業(yè)管理單位服務(wù)社區(qū)提高生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要保障，華際物業(yè)管理有限公司經(jīng)過不斷的物業(yè)管理工作的實(shí)踐，形成了一整套便民服務(wù)工作體系。在浪琴花園，我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)戶調(diào)研的結(jié)果，并結(jié)合我們多年來的便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，充分考慮浪琴花園業(yè)戶生活的每一細(xì)節(jié)，通過提供豐富的便民服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高浪琴花園業(yè)戶的生活質(zhì)量。 便民無償服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容如下表格所示：便民無償服務(wù)表序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目備注1代訂牛奶2代叫出租車3代辦有線電視開通4代訂酒店客房5代辦電話開戶6代辦煤氣開戶7代辦收訂報(bào)刊雜志、特快專遞、送郵件上門8代請家教9代購飛機(jī)票10代寄郵件11組織各種展銷活動(dòng)12組織小區(qū)內(nèi)少兒活動(dòng)13組織老年人活動(dòng) 有償服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容如下表所示：便民有償服務(wù)表序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1清潔排風(fēng)扇50元/次2清潔抽油機(jī)50100元/次3清潔空調(diào)過濾網(wǎng)5元/次4安裝玻璃1050元/件不含材料5安裝排風(fēng)扇1030元/部6安裝洗衣機(jī)1060元/臺(tái)不含材料7安裝抽油煙機(jī)1550元/臺(tái)8掛畫、掛鏡框510元/幅9安裝空調(diào)250400元/臺(tái)10安裝音響及家用電器10100元/部11安裝燈具、門鈴、廚柜等1020元/個(gè)12拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī)10100元/次13安裝窗簾、拉簾、毛巾架、晾衣架等1050元/次14代客購物515元/次15室內(nèi)綠化20元/次16檢修電路50100元/次不含材料17修理防盜門2550元/次不含材料18修理家具配件10100元/次不含材料19修理木門50100元/次不含材料20檢修家用電器10300元/次不含材料21修理窗、簾、拉簾等550元/次不含材料22疏通下水管道50200元/次23更換水表50元/次不含材料24修理、更換開關(guān)、插座、電話盒1050元/次不含材料25洗臉盆、洗菜盆堵塞、滲水處理1050元/次26修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖等1050元/次不含材料27修理、更換燈泡、日光燈管、燈罩520元/次不含材料28修理、更換水閥、水龍頭及各類軟管1030元/次不含材料二、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算提要：①管理服務(wù)費(fèi)收入以現(xiàn)行收取標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。②在財(cái)務(wù)運(yùn)作上，力求節(jié)支，以維持其良好運(yùn)轉(zhuǎn)。③管理者酬金為管理費(fèi)用支出的10%。物業(yè)管理收支預(yù)測匯總表項(xiàng) 目金額（月）金額（年）物業(yè)管理綜合收入8350010020001高層住宅管理費(fèi)收入537006444002商業(yè)用房管理費(fèi)收入135001620003停車場管理費(fèi)收入160001920004有償服務(wù)收入3003600物業(yè)管理成本1員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)及福利費(fèi)用437105245202清潔衛(wèi)生費(fèi)用3202384243綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)56768044公共設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用1610525行政辦公費(fèi)3195383406秩序維護(hù)費(fèi)840100807社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)53108停車場材料費(fèi)用1000120009公共水費(fèi)10保險(xiǎn)費(fèi)600720011不可預(yù)見費(fèi)（1—9項(xiàng)的2%）物業(yè)管理成本小計(jì)管理公司酬金(按物業(yè)管理成本的10%計(jì)提)稅金及附加(%納稅)物業(yè)管理支出總計(jì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支差說明：（1）除停車場外其他公共設(shè)施收益擬經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后作為業(yè)主委員會(huì)開展工作經(jīng)費(fèi)，不計(jì)入收入項(xiàng)目。（2）業(yè)主維權(quán)由我司聘請物業(yè)管理法律專家顧問，不計(jì)入支出項(xiàng)目。（2）以上支出費(fèi)用不含設(shè)備設(shè)施的大中修費(fèi)用。（3）以上預(yù)測結(jié)果，服務(wù)中心每年虧損 元，服務(wù)中心通過開展多種經(jīng)營活動(dòng)，增加收入，我司希望在開展多種經(jīng)營方面能得到業(yè)主委員會(huì)的支持。（4）管理費(fèi)用收支表每三個(gè)月向業(yè)主公布一次。管理服務(wù)收費(fèi)預(yù)測明細(xì)表（1） 綜合收入預(yù)測表序號(hào)項(xiàng)目測算依據(jù)每月計(jì)算方法金額（月）金額（年）1高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入住宅面積35800平方米35800537006444002商業(yè)用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入商業(yè)面積6000平方米6000135001620003停車場車輛保管費(fèi)收入車位70個(gè)，每個(gè)每月管理費(fèi)用約200元，臨保每月約2000月。70200＋2000160001920004有償服務(wù)費(fèi)收入維修、補(bǔ)漏等3003600預(yù)算收入合計(jì)835001002000（2）員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)及福利費(fèi)用預(yù)測細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目測算依據(jù)月計(jì)算方法金額（月）金額（年）1員工工資31人1000元/31人310003720002福利費(fèi)工資額的14%1000元/31人14%4340520803社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)%1000元/31人%6975837004教育培訓(xùn)、工會(huì)費(fèi)工資額的3%1000元/31人%1085130205法定假日加班費(fèi)10天法定