【正文】 800 1035000 25200 入住率 80% 950400 1035000 84600 1．全年純管理費(fèi)收入 萬(wàn)元，是按 100%的入住率測(cè)算，未考慮小區(qū)空置面積。 66000/20.8/12 2200 26400 4 綠化費(fèi) 按綠化面積 1000平方米， /平方米 .月 1000 400 4800 5 泳池消毒費(fèi) 按 100元 /天，夏季四個(gè)月 90天 100120 12020 6 消殺費(fèi) 綜合測(cè)算 500元 /月 500 6000 小計(jì) 4433 65196 六 護(hù)管費(fèi)用 1 護(hù)管器械維護(hù)更換費(fèi) 按平均 20元 /人 .月 2015 300 3600 2 對(duì)講機(jī)管理費(fèi) 按每部 20元 /月 205 100 1200 3 護(hù)管員人身保 按 100元 /人 .年 10015/12 125 1500 險(xiǎn) 小計(jì) 525 6300 前期管理人員費(fèi)用 序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè) 算 依 據(jù) 月支出（元） 年支出（元） 1 前期管理人員工資 工程師 3名，月工資 1500元 4500 54000 2 保險(xiǎn)、福利費(fèi) 工資總額的 21% 945 11340 3 交通費(fèi) 市內(nèi)交通費(fèi)、汽車油費(fèi)等，按 100元 /人月， 3人 300 3600 4 通訊費(fèi) 100元 /月 /人 300 3600 5 稅金 費(fèi)用總額的 %計(jì) 17 209 6 年終獎(jiǎng)金 按人均 1500元計(jì)算 4500 54000 7 合計(jì) 6045 72540 備注： 在入住率達(dá)到 80%以前時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付前期介入人員的其他費(fèi) 用，主要有： ① 過(guò)節(jié)費(fèi)（五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)及中秋節(jié)） 標(biāo)準(zhǔn)按每人 200 元。 物資裝備明細(xì)表 項(xiàng)目 數(shù)量 測(cè)算公式 金額 工具 電焊機(jī) 1部 8001 800 沖擊鉆 1部 8001 800 手電鉆 1部 5001 500 切割機(jī) 1臺(tái) 10001 1000 疏通機(jī) (大小各一 ) 2臺(tái) 2500 2500 萬(wàn)用表 4個(gè) 1004 400 絕緣表 2個(gè) 5002 1000 氣泵 1臺(tái) 15001 1500 鋁合金梯 3部 5003 1500 工衣柜 8套 2008 1600 材料架 若干 2020 2020 木工工具 1套 500 500 管工作業(yè)工具 一批 2020 2020 機(jī)修作業(yè)工具 一批 3000 3000 空調(diào)作業(yè)工具 一批 5000 5000 材料 備件 一批 5000 5000 個(gè)人工具 9套 10009 9000 小計(jì) 38100 交通工具 微型面包車 1輛 600001 60000 小計(jì) 60000 辦公用品 辦公桌椅柜 6套桌椅 6個(gè)柜子 5006 +6006 6600 工具柜 9個(gè) 1009 900 計(jì)算機(jī) 2臺(tái) 50002 10000 打印機(jī) 1臺(tái) 30001 3000 電話機(jī) 4部 3004 1200 對(duì)講機(jī) 5部 16005 8000 復(fù)印機(jī) 1部 100001 10000 傳真機(jī) 1部 15001 1500 保險(xiǎn)柜 1個(gè) 10001 1000 驗(yàn)鈔機(jī) 1部 5001 500 沙發(fā) 2套 15002 3000 標(biāo)牌 1批 5000 5000 裝訂機(jī)、過(guò)塑機(jī) 2臺(tái) 1500 3000 開(kāi)水器 2臺(tái) 6002 1200 小計(jì) 54900 清潔用品 室外大垃圾桶 28個(gè) 30028 8400 手推車 1部 2001 200 樓層垃圾桶 84個(gè) 15084 12600 吸塵器 1部 12001 1200 小計(jì) 22400 綠化工具 噴藥機(jī) 1臺(tái) 5001 500 枝剪 7把 307 210 高枝剪 2把 182 36 鋤頭 4把 204 80 鏟 3把 303 90 人力斗車 2部 3002 600 剪草機(jī) 1臺(tái) 15001 1500 膠管 500米 5004 2020 小計(jì) 5016 員工宿舍用品 高架床 9個(gè) 5009 4500 床頭柜 18個(gè) 8018 1440 床上用品（冬夏） 18套 183 00 5400 熱水器 1部 10001 1000 電警棍 2根 2500 1000 橡皮棍 5根 560 300 應(yīng)急燈 6臺(tái) 6200 1200 電視機(jī) 2部 15002 3000 值班床 2個(gè) 2502 500 空調(diào)柜機(jī) 2臺(tái) 40002 8000 消防工具 1000 1000 小計(jì) 26340 合計(jì)： 206756 第四章 便民服務(wù)與社區(qū)文化 一、 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶 為業(yè)主和租戶 提供便利經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。 便民服務(wù)制度 1． 設(shè)立客戶服務(wù)中心 由管理處主任助理（事務(wù)管理員兼）直接分管該中心的工作，另配備 1名事務(wù)管理員， 24 小時(shí)為小區(qū)的業(yè)主 和租戶提供咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問(wèn)題。 5． 及時(shí)征求業(yè)委會(huì)、業(yè)主和租戶的意見(jiàn)和建議，完善便民服務(wù)功能。 2. 文化娛樂(lè)服務(wù)：組織社區(qū)文化活動(dòng)，宣傳環(huán)保知識(shí)， 組織各類信息、文化交流。 2. 室內(nèi)清潔維護(hù) 3. 室內(nèi)綠化維護(hù) 4. 室內(nèi)消殺 5. 辦公服務(wù)：中英文打字、收發(fā)傳真 6. 照看房屋 7. 鐘點(diǎn)工 8. 節(jié)日布置 9. 會(huì)務(wù)管 理 10. 汽車美容服務(wù) 提供洗車、快修服務(wù)，以整潔車容、車貌。開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)正是創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種精神需求的重要手段。 社區(qū)文化是一種手段，通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展，應(yīng)該使物業(yè)管理水平更高、效果更好。白領(lǐng)階層文化欣賞品味較高，一般活動(dòng)很難引起他們的興趣，需要尋找一些格調(diào)和品味較高的項(xiàng)目；事業(yè)有成的居民，相對(duì)活動(dòng)時(shí)間較少，多年形成的封閉式住宅環(huán)境和個(gè)人隱私保護(hù)意識(shí)，需要合理的活動(dòng)時(shí)間和環(huán)境相配合；有些業(yè)主只要時(shí)間允許可能是社區(qū)文化活動(dòng)的踴躍參加者。 滿足客戶對(duì)現(xiàn)代高尚商廈的文化需求； 3. 在物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算中專項(xiàng)安排，提供每月不少于 2020 元的資金支持。 1. 共建新文明 ? 推崇關(guān)注社會(huì)、關(guān)心他人、尊重他人的現(xiàn)代觀念； ? 倡導(dǎo)社會(huì)公德，提高用戶及屬員的文明意識(shí)； ? 緊貼時(shí)代脈搏，管理處與業(yè)委會(huì)聯(lián)系，舉辦社會(huì)精 神文明展覽活動(dòng)； ? 組織“更高尚一些、更文明一些、更熱心一些”的系列聯(lián)誼活動(dòng)。 2 給排水質(zhì)量控制 每半年對(duì)日常供水質(zhì)量進(jìn)行鑒定，每年對(duì)供水箱進(jìn)行兩次專業(yè)清洗。 6 垃圾分類處理 垃圾投放袋裝化。 9 節(jié)約能源、資源 對(duì)電梯、中央空調(diào)、風(fēng)機(jī)等系統(tǒng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)劃。 事務(wù)管理 客戶服務(wù)中心 為方便小區(qū)內(nèi)用戶和往來(lái)人員的咨詢、求助、投訴，管理處設(shè)立客戶服務(wù)中心， 24 小時(shí)值班，接待來(lái)訪及處理各類事項(xiàng)，負(fù)責(zé)各種信息的收集、歸納、整理和反饋，協(xié)調(diào)指導(dǎo)相關(guān)各部門處理日常物業(yè)管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。 服務(wù)投訴處理及回訪 AEA 提倡隱性物業(yè)管理服務(wù)，為減少用戶的投訴或不便，要求管理處有良好的服務(wù)意識(shí)，而且要有豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的識(shí) 別力，加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作，使我們的服務(wù)超前于業(yè)主的感受，在業(yè)主尚未意識(shí)到不便之前解決問(wèn)題。 ? 清潔管理 現(xiàn)代清潔不但注重一般業(yè)務(wù)的“掃 ”，更加注重專業(yè)業(yè)務(wù)的“?！保乐菇ú牡哪p、變色、生銹、發(fā)霉等的清潔，在保護(hù)建材方面的作用更為顯著。因此，我們的綠化作業(yè)在某種程度上更確切的含義是“凈化”。 日常防火工作應(yīng)注意如下幾個(gè)要點(diǎn)：首先要控制火源。如屬于必須使用的。 廣場(chǎng)客流車流的合理調(diào)配 小區(qū)地面廣場(chǎng)不但客流車流集中，合理的調(diào)配客流車流，不但能夠整肅廣場(chǎng)的混亂環(huán)境，而且減少可能的危險(xiǎn)隱患。 電梯運(yùn)行 為節(jié)省能源和保證電梯使用，按電梯管理規(guī)程 ,定期對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行周期性維護(hù)保養(yǎng) . 抓好機(jī)電設(shè)備管理以確保小區(qū)的運(yùn)行 設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問(wèn)題。 系統(tǒng)的日常運(yùn)行 樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于提高設(shè)備的運(yùn)行效率，保證運(yùn)行質(zhì)量，最終提高整座小區(qū)的運(yùn)作效益。 2. 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能。 6. 發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因及規(guī)律進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。 2. 給排水系統(tǒng) 中央監(jiān)控室值班人員隨時(shí)監(jiān)測(cè)各水池、水箱的水位情況及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水問(wèn)題或其征兆立即通知有關(guān)人員前往處理。 4. 消防報(bào)警系統(tǒng) 消防安全至關(guān)重要。 5. 保安監(jiān)控系統(tǒng) 保安監(jiān)控 24 小時(shí) 密切監(jiān)控各小區(qū)停車場(chǎng)、重要出入口、機(jī)房等主要場(chǎng)所。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。 除上述重大故障外，其它為一般故障。 根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象 ，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。 管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。 維護(hù)保養(yǎng)工作方式 維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩部分內(nèi)容： 日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍，各部門使用的機(jī)器設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù) 保養(yǎng)的質(zhì)量控制 日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。 3． 電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。抽查煙、溫感探頭是否 反應(yīng)正常，試驗(yàn)消火栓破玻按鈕信號(hào)是否有效，檢查消防應(yīng)急廣播功能是否正常，檢查試驗(yàn)送風(fēng)及排煙系統(tǒng)設(shè)備。若有問(wèn)題，立即處理。并在接管期間，由深圳公司委派的武漢公司經(jīng)理直接帶隊(duì)，同時(shí)委派 10 名管理、技術(shù)骨干深入現(xiàn)場(chǎng)，全力配合，掌握基本情況。 AEA 承接龍?zhí)犊罩谢▓@項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就體現(xiàn)在管理團(tuán)隊(duì)上。 AEA 為深圳中航企業(yè)集團(tuán)全資子公司，依托中國(guó)航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。 從樓內(nèi)到樓外，從天臺(tái)到地下，確保樓宇完好率達(dá)到 98%；杜絕亂張?zhí)?、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；小區(qū)公共照明系統(tǒng)無(wú)故障。 3． 設(shè)備管理形象規(guī)范。編制專用環(huán)境手冊(cè)，加強(qiáng) 區(qū)域環(huán)保意識(shí)的宣傳、灌輸，啟發(fā)區(qū)域成員對(duì)愛(ài)護(hù)環(huán)境的自律意識(shí)；再次，實(shí)施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測(cè)和管制，特別對(duì)公共衛(wèi)生 間加強(qiáng)清潔達(dá)到三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施垃圾分類處理并加強(qiáng)排污系統(tǒng)環(huán)保措施。 提高樓宇設(shè)備運(yùn)行管理保障能力 1． AEA 將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，接管設(shè)備和機(jī)電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供應(yīng)、消防控制及 通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好，杜絕設(shè)備管理中的責(zé)任事故，并充分體現(xiàn)設(shè)備管理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu)勢(shì)。 有效的成本控制 物 業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠?jī)?nèi)部管理、靠有效的成本控制來(lái)保證管理酬金的獲取。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在全員、全要素、全過(guò)程中。 由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，客戶導(dǎo)向正在逐步取代市場(chǎng)導(dǎo)向的觀念，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)潛在和未來(lái)的需求。物業(yè)管理服務(wù)工作有其特殊性，程序、制度不可能約束管理中每個(gè)細(xì)節(jié)，管理人員需要借助行為科學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)籌學(xué)等知識(shí)，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作?！? 。 AEA 在策劃龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)管理方案中，特別倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。現(xiàn)代物業(yè)管理已不僅僅滿足于管理服務(wù)人員隨叫隨到、愛(ài)崗敬業(yè)，而且還要求服 務(wù)上品位、重科學(xué)、講