【正文】 簡介 二、物業(yè)公司優(yōu)勢 此處為物業(yè)公司優(yōu)勢 物業(yè)公司簡介 此處為物業(yè)公司優(yōu)勢 第二章 前期介入、接管驗收及入住管理方案 項目概況 一、 前期介入服務(wù) 要使今后的物業(yè)管 理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用。 竣工驗收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗 收。 三、入伙（?。┕芾矸桨? * 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。 業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向開發(fā)商辦理售房手續(xù)后， 簽訂售房合同并開出入伙通知書。 7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 * 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。 * 業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。 * 如開發(fā)商或施工單位將工程質(zhì)量問題委 托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認(rèn)。每月 4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正 /預(yù)防措施通知單加以落實完善。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。請您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。 您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。謝謝您的合作。 針對小區(qū)特點安排社區(qū)文化活動，對小區(qū)的娛樂休閑 場地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有效管理。 尊貴 迎合花園 高標(biāo)準(zhǔn)、高品味的設(shè)計理念，彰顯全新的生活理念，在建設(shè)平安社區(qū)的基礎(chǔ)上，挖掘服務(wù)潛力，提升服務(wù)檔次，重視細(xì)節(jié)服務(wù)和環(huán)節(jié)控制，使每一位業(yè)主真誠體驗主人與客人的尊貴。在花園達(dá)到硬件指標(biāo)后爭創(chuàng) “優(yōu)秀示范小區(qū) ”。 在和開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》）。 業(yè)主入伙中 業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。 業(yè)主入伙后 進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作（但不限于）： * 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修； * 設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修； * 清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生； * 綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè) 和養(yǎng)護； * 消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理； * 安全管理；加強保安隊伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適； * 車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序； * 產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實際相符； * 財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運作和管理； * 協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。 [員工宿舍 ] 保安隊員及工程維修人員宿舍。 * 主任全面掌握日常工作及人員狀況 ，減少失控。 此處為管理處組織架構(gòu)設(shè)置 [保安服務(wù)部 ] 保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安 ,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。 * 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件。 * 完成公司交辦的其他任務(wù)。 * 負(fù)責(zé)接待業(yè)主辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主投訴、報修事宜。 * 完成主任交辦的其他工作。 * 負(fù)責(zé)計劃和購置維保材料及工器具。 * 完成主任交辦的其他工作。 * 負(fù)責(zé)對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。 * 協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。 * 負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。 * 完成主任交給的其他工作任務(wù)。 * 負(fù)責(zé)業(yè)主的檔案及維修基金的管理工作 * 完成主任交給的其他工作任務(wù)。 巡崗保安 * 對保安主管負(fù)責(zé)，服從上級命令； * 巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)； * 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗證； * 檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。事故未排除不進(jìn)行交接班，并與下一班當(dāng) 班員工共同排除故障。培訓(xùn)師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員擔(dān)綱，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、成本核算及資金的運行等方面進(jìn)行培訓(xùn)。 培訓(xùn)時間為 34周 類別 科目 序號 培訓(xùn)科目 課時 授課內(nèi)容 物業(yè)管理 法規(guī) 1 物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī) 6 物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識 2 物業(yè)管理常識 物業(yè)管理概論；機構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識； 3 質(zhì)量管理 ISO9001 、 ISO14001 、OHSAS18001貫標(biāo)知識； 4 不同類型的物業(yè)管理及運作模式 公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實務(wù)；國外的物 業(yè)管理； 物業(yè)管理 運作實務(wù) 5 各類專業(yè)管理 18 設(shè)備工程管理；房屋（建筑知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；服務(wù)收費價格制定等； 6 內(nèi)部管理 物業(yè)管理的資金運行；服務(wù)費用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收；行政人事管理；計算機操作；檔案管理 注：一小時為一課時 【各部門主管培訓(xùn)】 通過培訓(xùn)，能協(xié)助管理處主任的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、 各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進(jìn)行崗位培訓(xùn)。為適合業(yè)主服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在項目管理 處設(shè)置一個客戶服務(wù)部，作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口 ,專門負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)工作。 掌握基本安全保安技能，能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對物業(yè)管理區(qū)域保安工作及 突發(fā)事件 課程提綱： 物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性 物業(yè)管理分類中的保安服務(wù) 保安服務(wù)的目標(biāo) 保安服務(wù)的特點 保安服務(wù)的基本要求 保安服務(wù)的主要職責(zé) 保安服務(wù)的組織機構(gòu) 保安各類人員的崗位職責(zé) 保安服務(wù)的主要任務(wù) 消防工作 安全應(yīng)急方案 各類表格記錄注意事項 保安隊列動作教案 培訓(xùn)課時： 24課時 [保潔服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容 ] 課程概述： 通過對保潔服務(wù)在我國的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。通過綠化養(yǎng)護管理能充分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。設(shè)備管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運行管理、設(shè)備計劃維保管理等。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權(quán)利按照管理處廉潔制度對管理處進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。制度由管理維護運作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書兩部分組成。 管理人員考核標(biāo)準(zhǔn) ——《員工工作評定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。 c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； c. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； c. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管 ，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié) 同下排除異常和故障； ?? 定期檢查 a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》； b. 由工程主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 ?? 工程主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、 設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視消防設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。 【弱電設(shè)備】 ?? 分承包方維保人員 e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； e. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； e. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗證； c. 每周巡視弱電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄； c. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。 【雨污水總管及屋面外墻】 * 對屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落 每季一次 * 對污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。 * 對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。 每年一次 * 疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每年二次 【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】 * 夜間應(yīng)對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每季一次 * 噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時修復(fù)； 每周一次 b. 檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次 c. 檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次 d. 檢測潛水泵絕緣； 每年一次 * 檢查水底照明燈具，應(yīng)保持完好無損，供電線路控制保護系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達(dá)標(biāo)。 每月一次 * 對設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每月一次 【樓道、室外消防栓】 * 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。 每年二次 * 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。保證日常生活、娛樂休閑環(huán)境井然有序，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。小區(qū)安全崗位設(shè)置以填補技防 “盲點 ”為準(zhǔn)則，根據(jù)花園的實際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗等；流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查。 （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。 （ 4）實行值班人員報崗制度。 （ 6）注重形象。 管理處 值班室 非值班保安 周三 業(yè)務(wù)知識學(xué) 習(xí) 法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 （ 3）車輛疏導(dǎo)工作要點 1)按市 花園管理處 車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。 4)進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 2)巡視范圍包括 花園內(nèi) 所有區(qū)域等。 5)巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。同時，建立完善的管理制度，確保 花園 有序的生活、居住、娛樂環(huán)境。 5)規(guī)范化的人性管理 關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的應(yīng)急反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級應(yīng)對，限時