【正文】 小區(qū) 棟 單元 室， 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗收合格，準(zhǔn)予入住。 * 由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗房。 * 入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)主檔案。 * 即時完成入伙注記。 二、項目的接管驗收 1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。 本物業(yè)管理方案是根據(jù)花園的實際狀況，結(jié)合我公司 的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的物業(yè)管理服務(wù)方案。 若有幸接花園，我公司將秉承 “ ”的服務(wù)理念，竭誠為業(yè)主服務(wù)。 2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。 * 受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。 * 入伙各項收費正確，做到日 結(jié)月清、帳表相符。 * 業(yè)主驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 『 入伙須知』 入 伙 須 知 女士 /先生： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。 祝您順利入伙！ 物業(yè)管理有限公司 年 月 日 『 入伙手續(xù)書』 入伙手續(xù)書 業(yè)主： 您認(rèn)購的 小區(qū) 棟 單元 室，現(xiàn)已具備入住條件，請您按如下順序辦理入伙手續(xù)。 自然 花園處于市東部，生活便捷，營造清幽和自然的小區(qū)生活環(huán)境，封閉式與開放式結(jié)合，外松內(nèi)緊的社區(qū)安全管理是在 “自然、開 放 ”的生活大環(huán)境中寓以專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋Ｕ洗胧? 業(yè)主入伙前 我公司對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。管理處除保安外，業(yè)主接待、主任都應(yīng)當(dāng)定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗收，裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)主簽字并經(jīng)主任確認(rèn)。 管理設(shè)施的配置 分類 名稱 單位 數(shù)量 辦公用品 電腦、打印機 臺 3 辦公桌椅 套 6 資料柜 組 3 保險柜 個 1 照相機 個 1 治安用具 對講機 部 8 橡膠警棍 根 10 雙層床 張 40 強光手電 個 6 清潔設(shè)備 清潔車 輛 6 2米人字梯 個 4 玻璃工具 套 15 維修工具 3米人字梯 個 2 2米人字梯 個 2 小型工具 套 15 壓力鉗 、老虎鉗工作臺等 套 1 電錘、電鉆、疏通機 套 2 綠化工具 小型工具 套 6 噴霧器 個 1 三輪車 個 2 總計 第五章 擬建立的組織機構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)制度 一、 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備 管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 管理處運作方式及各部門職責(zé) 管理處運作方式 * 管理處實行主任負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)客戶服務(wù)部、工程維修部、保安服務(wù)部、保潔綠化部、財務(wù)部五個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。 人員配備 管理處各崗位員工的任職要求 [主任 ] * 大專以上學(xué)歷 * 具備行業(yè)崗位資格證書 * 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書 * 熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力 * 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗 * 外表端莊，思路敏捷 * 有良好的團(tuán)隊精神和溝通技巧 * 有良好的指揮能力、語言交流 能力和文字表達(dá)能力 [主任助理 ] * 大專以上學(xué)歷 * 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書 * 具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗 * 有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力 [客戶服務(wù)員 ] * 大專以上學(xué)歷 * 熟練操作辦公自動化軟件 * 熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容 * 普通話標(biāo)準(zhǔn)流利 * 有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力 [保安服務(wù) ] * 年齡 20－ 35歲之間，男性 * 身高不低于 * 五官端正，具有較強的敬業(yè)精神 * 作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷 * 能吃苦耐勞承受工作壓力 [維修養(yǎng)護(hù) ] * 具備相關(guān)操作證及上崗證 * 具 有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗 * 具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神 [保潔綠化 ] * 通過保潔專業(yè)化培訓(xùn) * 熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作 * 形象健康 * 細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力 管理處各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍 主任 * 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)主服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。 * 負(fù)責(zé)編制每日的《工作日報》，并向公司上報。 * 負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中的費用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實施。 * 負(fù)責(zé)對突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。 * 負(fù)責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。 * 負(fù)責(zé)對業(yè)主各項費用的催繳、統(tǒng)計工作。 設(shè)備工（維修工） * 對工程主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度； * 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作； * 負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險工作； * 努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時； * 發(fā)生事故時，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時排除故障。 培訓(xùn)內(nèi)容： 公司基本情況、組織機構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹 公司管理理念和服務(wù)理念教育 企業(yè)文化、價值觀的傳遞 《員工手冊》、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育 培訓(xùn)時間： 4課時 【主任培訓(xùn)】 通過培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場競爭，能獨立操作一個樓盤，有較強的公關(guān)意識與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng) 導(dǎo)的好當(dāng)家。 課程目標(biāo)： 了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的基本知識； 了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用； 熟悉物業(yè)公司《保安服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)》和《保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》； 熟悉物業(yè)保安服務(wù)的運作模式。主要針對以下六個系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調(diào)）系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。 ◆管理維護(hù)運作制度及標(biāo) 準(zhǔn) 花園管理將引進(jìn) ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，依此進(jìn)行管理處的日常管理維護(hù)運作，對服務(wù)過程進(jìn)行有效的操作、控制和監(jiān)督，使各項服務(wù)活動都處于受控狀態(tài)。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； c. 每年 12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； c. 對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗證； c. 每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好 程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)主任審核后上報公司主管部門； 【供配電設(shè)備】 ?? 電工 c. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； c. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。消防泵 ?運行 ?與 ?備用 ?每月定期啟動后交替更換一次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； c. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃 表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。每年二次 【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】 * 對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次 a. 區(qū)內(nèi)道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象； b. 混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂； c. 路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。 每年一次 * 對屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補油漆。 每年一次 【健身設(shè)施】 * 檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每年二次 * 檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 （ 4）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理 2．安全管理方 式 安全管理的方式以保安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員為主，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。 樓內(nèi) 接班保安 后十分鐘 整裝，準(zhǔn)備接班 23： 00， 7： 00， 15： 00 換崗儀式 各崗位 交接班保安 每周 周一 班務(wù)會 一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作安排。 （ 2）門崗控制工作要點 1)發(fā) 現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。并注意消防設(shè)施等器材和設(shè)備的完好性。 4)實施科技型管理模式 完善的管理制度、規(guī)范化的管理系統(tǒng)、全方位的保安緊密配合，保證無控制盲點。根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、 三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，為 花園 提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。 6)配合開展重大活動及其它相關(guān)工作 遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。 6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 5)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。 3)遇有運輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。 管理處 值班室 非值班保安 周五 體能訓(xùn)練 長跑 適時決定 非值班保安 每月 月底星期天 技能訓(xùn)練 會操 適時決定 非值班保安 月底 部門考核 專業(yè)技能、 業(yè)務(wù)知識 適時決定 全體保安 每半年 第六個月底 公司考核 綜合知識 （專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等） 適時決定 全體保安 每年 年底 公司考核 綜合知識 （專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等） 適時決定 全體保安 3．安全管理工作要點 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、小區(qū)巡視檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛秩序疏導(dǎo)等的安全管理等。 中班每小時、夜班每 30分鐘，向班長報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。 每月一次 第七章