【正文】 安全與秩序維護(hù)及車(chē)輛管理方案 一、安全管理概述 安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司管理各類(lèi)物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保花園業(yè)主的安全。 每年一次 【圍墻大門(mén)及電動(dòng)大門(mén)】 * 檢查圍墻大門(mén)門(mén)腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實(shí)。 每日一次 * 檢查照明供電線(xiàn)路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每年二次 * 油漆鐵柵欄。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門(mén)； c. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； c. 每季 匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門(mén)； c. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件； 三、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 【樓道】 * 對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門(mén) 【給排水設(shè)備】 ?? 管道工 c. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； c. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。 ?? 工程主管 d. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； d. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； d. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； d. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《供配電系統(tǒng)檢查表》。 程序文件具體包括：清潔、綠化管理程序，保安、車(chē)輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序 ，消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)程序、建筑物的維護(hù)和維修程序、員工培訓(xùn)程序，糾正和預(yù)防措施控制程序等。 課程目標(biāo)： 了解物業(yè)設(shè)備管理模式，物業(yè)管理設(shè)備的種類(lèi)， 設(shè)備管理的具體方法以及設(shè)備管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面，闡明小區(qū)保潔服務(wù)、外墻清洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運(yùn)作 規(guī)范，環(huán)境保護(hù)與運(yùn)作規(guī)范，掌握保潔的基礎(chǔ)知識(shí)，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責(zé)，并進(jìn)行監(jiān)督檢查。 培訓(xùn)時(shí)間為 34周 類(lèi)別 科目 序號(hào) 培訓(xùn)科目 課時(shí) 授課內(nèi)容 物業(yè)管理 法規(guī) 1 物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī) 6 物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析； 物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識(shí) 2 物業(yè)管理常識(shí) 6 物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)； 3 不同類(lèi)型物業(yè) 6 一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房管理運(yùn)作模式 操作實(shí)務(wù)； 物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù) 4 各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理 24 設(shè)備工程管理；房屋（建筑知識(shí)）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道 ；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶(hù)服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)； 物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù) 5 內(nèi)部管理 員工意識(shí)的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核；文檔管理； 6 企業(yè)的品牌建 設(shè) 物業(yè)管理與服務(wù)理念等 實(shí)習(xí)與考察 7 實(shí)地操作與實(shí)踐 56 （根據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng)） 注：一小時(shí)為一課時(shí) 【一般管理人員培訓(xùn)】 通過(guò)培訓(xùn)，樹(shù)立 100%為業(yè)主服務(wù)的思想，把 “服務(wù) ”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、法律知識(shí)，必須掌握建筑知識(shí)、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知 識(shí)，物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理知識(shí)，文檔管理知識(shí)等。 二、培訓(xùn)及管理 培訓(xùn)承諾 * 各類(lèi)服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到 100%； * 各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員持證上崗； 培訓(xùn)計(jì)劃 源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)公司的管理水平不斷提高的根本保證。 客戶(hù)服務(wù)員 * 具體開(kāi)展業(yè)主服務(wù)方面的工作，包括業(yè)主入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作； * 負(fù)責(zé)接待業(yè)主辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)主檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)； * 保持與業(yè)主的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)； * 完成交辦的其它工作。 * 負(fù)責(zé)對(duì)員工考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。 * 負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識(shí)宣傳。 * 負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。 * 負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)業(yè)主檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。 * 負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由主任直接安排，各部門(mén)主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門(mén)主管直接向主任負(fù)責(zé)。 二、物資裝備情況 物業(yè)管理用房 為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合花園項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類(lèi) 設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括： 管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；員工宿舍；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)； 物業(yè)管理用房的配置要求 [管理處辦公用房 ] 劃分為客戶(hù)接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按國(guó)家、省市相關(guān)文件執(zhí)行。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。 全方位 以各種配套的功能為依托，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)，及時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主各方面的需求，實(shí)行足不出戶(hù)的全新呵護(hù)。 房產(chǎn)收款組 物業(yè)組 物業(yè)組 第三章 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的 整體設(shè)想及策劃 一、物業(yè)管理范圍 小區(qū)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（泵房、配電室、消防設(shè)備、照明）的日常養(yǎng)護(hù)、管理； 小區(qū)共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護(hù)、管理； 小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運(yùn)； 小區(qū)內(nèi)公共秩序維持、車(chē)輛疏導(dǎo)、停放管理；安全管理、 24小時(shí)社區(qū)巡邏。 請(qǐng)您在接到《入伙通知書(shū)》后，按約定的日期來(lái)辦理入伙手續(xù)，以便我們及時(shí)為您提供服務(wù)。如您不能按時(shí)前來(lái)，在 年 月 日后，請(qǐng)到銷(xiāo)售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不 受理）。 * 業(yè)主驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。 * 內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。 2）憑售房合同與入伙通知書(shū)到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作； b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益； c．接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格； d．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。若我方接管，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)花園制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我公司將依托自身的專(zhuān)業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，對(duì)花園的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。 竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線(xiàn)都逐一檢查。 三、入伙（?。┕芾矸桨? * 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。 7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 * 業(yè)主攜帶購(gòu)房合同書(shū)、入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。每月 4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書(shū)面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開(kāi)具糾正 /預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。 您辦理手續(xù)時(shí)請(qǐng)按入伙手續(xù)書(shū)的排列順序依次進(jìn)行。 針對(duì)小區(qū)特點(diǎn)安排社區(qū)文化活動(dòng)，對(duì)小區(qū)的娛樂(lè)休閑 場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有效管理。在花園達(dá)到硬件指標(biāo)后爭(zhēng)創(chuàng) “優(yōu)秀示范小區(qū) ”。 業(yè)主入伙中 業(yè)主入戶(hù)中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗(yàn)收、抄表，對(duì)于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題予以記錄。 [員工宿舍 ] 保安隊(duì)員及工程維修人員宿舍。 此處為管理處組織架構(gòu)設(shè)置 [保安服務(wù)部 ] 保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安 ,交通與消防管理工作，包括門(mén)崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車(chē)輛管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。 * 完成公司交辦的其他任務(wù)。 * 完成主任交辦的其他工作。 * 完成主任交辦的其他工作。 * 協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。 * 完成主任交給的其他工作任務(wù)。 巡崗保安 * 對(duì)保安主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令； * 巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)； * 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、驗(yàn)證； * 檢查機(jī)動(dòng)車(chē)輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放情況。培訓(xùn)師資由公司中級(jí)以上的專(zhuān)業(yè)管理人員擔(dān)綱，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措、成本核算及資金的運(yùn)行等方面進(jìn)行培訓(xùn)。為適合業(yè)主服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在項(xiàng)目管理 處設(shè)置一個(gè)客戶(hù)服務(wù)部，作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口 ,專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)工作。通過(guò)綠化養(yǎng)護(hù)管理能充分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀(guān)。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權(quán)利按照管理處廉潔制度對(duì)管理處進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。 管理人員考核標(biāo)準(zhǔn) ——《員工工作評(píng)定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié) 同下排除異常和故障； ?? 定期檢查 a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》； b. 由工程主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。 【弱電設(shè)備】 ?? 分承包方維保人員 e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； e. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； e. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。 【雨污水總管及屋面外墻】 * 對(duì)屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無(wú)脫落 每季一次 * 對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無(wú)堵塞。 每年一次 * 疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。 每季一次 * 噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時(shí)修復(fù)； 每周一次 b. 檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門(mén)、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次 c. 檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次 d. 檢測(cè)潛水泵絕緣； 每年一次 * 檢查水底照明燈具，應(yīng)保持完好無(wú)損，供電線(xiàn)路控制保護(hù)系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達(dá)標(biāo)。 每月一次 【樓道、室外消防栓】 * 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無(wú)滴漏水或損壞。保證日常生活、娛樂(lè)休閑環(huán)境井然有序，人身安全不受侵犯，財(cái)產(chǎn)不受損失。 （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷(xiāo)假制度和交接班制度。 （ 6）注重形象。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 （ 3）車(chē)輛疏導(dǎo)工作要點(diǎn) 1)按市 花園管理處 車(chē)輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。 2)巡視范圍包括 花園內(nèi) 所有區(qū)域等。同時(shí)，建立完善的管理制度，確保 花園 有序的生活、居住、娛樂(lè)環(huán)境。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過(guò)硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火