【正文】 組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過(guò)硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 2)巡視范圍包括 花園內(nèi) 所有區(qū)域等。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷假制度和交接班制度。 每月一次 【樓道、室外消防栓】 * 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無(wú)滴漏水或損壞。 每年一次 * 疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。 【弱電設(shè)備】 ?? 分承包方維保人員 e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； e. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； e. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。 管理人員考核標(biāo)準(zhǔn) ——《員工工作評(píng)定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。通過(guò)綠化養(yǎng)護(hù)管理能充分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。培訓(xùn)師資由公司中級(jí)以上的專業(yè)管理人員擔(dān)綱，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措、成本核算及資金的運(yùn)行等方面進(jìn)行培訓(xùn)。 * 完成主任交給的其他工作任務(wù)。 * 完成主任交辦的其他工作。 * 完成公司交辦的其他任務(wù)。 [員工宿舍 ] 保安隊(duì)員及工程維修人員宿舍。在花園達(dá)到硬件指標(biāo)后爭(zhēng)創(chuàng) “優(yōu)秀示范小區(qū) ”。 您辦理手續(xù)時(shí)請(qǐng)按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。每月 4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正 /預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。 7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。若我方接管，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)花園制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 * 業(yè)主驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。 請(qǐng)您在接到《入伙通知書》后，按約定的日期來(lái)辦理入伙手續(xù)，以便我們及時(shí)為您提供服務(wù)。 全方位 以各種配套的功能為依托，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)，及時(shí)滿足業(yè)主各方面的需求，實(shí)行足不出戶的全新呵護(hù)。 二、物資裝備情況 物業(yè)管理用房 為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合花園項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類 設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括： 管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；員工宿舍；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)； 物業(yè)管理用房的配置要求 [管理處辦公用房 ] 劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按國(guó)家、省市相關(guān)文件執(zhí)行。 * 負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。 * 負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。 * 負(fù)責(zé)對(duì)員工考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。 二、培訓(xùn)及管理 培訓(xùn)承諾 * 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到 100%； * 各類專業(yè)人員持證上崗； 培訓(xùn)計(jì)劃 源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)公司的管理水平不斷提高的根本保證。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面，闡明小區(qū)保潔服務(wù)、外墻清洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運(yùn)作 規(guī)范，環(huán)境保護(hù)與運(yùn)作規(guī)范，掌握保潔的基礎(chǔ)知識(shí)，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責(zé)，并進(jìn)行監(jiān)督檢查。 程序文件具體包括：清潔、綠化管理程序，保安、車輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序 ，消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)程序、建筑物的維護(hù)和維修程序、員工培訓(xùn)程序，糾正和預(yù)防措施控制程序等。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門 【給排水設(shè)備】 ?? 管道工 c. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； c. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。 每年二次 * 油漆鐵柵欄。 每年一次 【圍墻大門及電動(dòng)大門】 * 檢查圍墻大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實(shí)。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來(lái)執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。 管理處 值班室 非值班保安 周五 體能訓(xùn)練 長(zhǎng)跑 適時(shí)決定 非值班保安 每月 月底星期天 技能訓(xùn)練 會(huì)操 適時(shí)決定 非值班保安 月底 部門考核 專業(yè)技能、 業(yè)務(wù)知識(shí) 適時(shí)決定 全體保安 每半年 第六個(gè)月底 公司考核 綜合知識(shí) （專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等） 適時(shí)決定 全體保安 每年 年底 公司考核 綜合知識(shí) （專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等） 適時(shí)決定 全體保安 3．安全管理工作要點(diǎn) 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、小區(qū)巡視檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場(chǎng)巡視檢查、車輛秩序疏導(dǎo)等的安全管理等。 5)定時(shí)巡視車庫(kù)，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 6)配合開展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作 遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場(chǎng)地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說(shuō)及解釋工作。根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、 三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)。并注意消防設(shè)施等器材和設(shè)備的完好性。 （ 2）門崗控制工作要點(diǎn) 1)發(fā) 現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。在節(jié)日慶典或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。 每年二次 * 檢查消防閥門無(wú)銹蝕、啟閉靈活。 每年一次 * 對(duì)屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無(wú)斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； c. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃 表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； c. 每年 12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； c. 對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； c. 每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》，填寫《房屋完好 程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)主任審核后上報(bào)公司主管部門； 【供配電設(shè)備】 ?? 電工 c. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； c. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。主要針對(duì)以下六個(gè)系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調(diào)）系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。 培訓(xùn)內(nèi)容： 公司基本情況、組織機(jī)構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹 公司管理理念和服務(wù)理念教育 企業(yè)文化、價(jià)值觀的傳遞 《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育 培訓(xùn)時(shí)間： 4課時(shí) 【主任培訓(xùn)】 通過(guò)培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能獨(dú)立操作一個(gè)樓盤，有較強(qiáng)的公關(guān)意識(shí)與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運(yùn)行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng) 導(dǎo)的好當(dāng)家。 * 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用的催繳、統(tǒng)計(jì)工作。 * 負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。 * 負(fù)責(zé)編制每日的《工作日?qǐng)?bào)》，并向公司上報(bào)。 管理設(shè)施的配置 分類 名稱 單位 數(shù)量 辦公用品 電腦、打印機(jī) 臺(tái) 3 辦公桌椅 套 6 資料柜 組 3 保險(xiǎn)柜 個(gè) 1 照相機(jī) 個(gè) 1 治安用具 對(duì)講機(jī) 部 8 橡膠警棍 根 10 雙層床 張 40 強(qiáng)光手電 個(gè) 6 清潔設(shè)備 清潔車 輛 6 2米人字梯 個(gè) 4 玻璃工具 套 15 維修工具 3米人字梯 個(gè) 2 2米人字梯 個(gè) 2 小型工具 套 15 壓力鉗 、老虎鉗工作臺(tái)等 套 1 電錘、電鉆、疏通機(jī) 套 2 綠化工具 小型工具 套 6 噴霧器 個(gè) 1 三輪車 個(gè) 2 總計(jì) 第五章 擬建立的組織機(jī)構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)制度 一、 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備 管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé) 管理處運(yùn)作方式 * 管理處實(shí)行主任負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)客戶服務(wù)部、工程維修部、保安服務(wù)部、保潔綠化部、財(cái)務(wù)部五個(gè)部門，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。 業(yè)主入伙前 我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。 祝您順利入伙！ 物業(yè)管理有限公司 年 月 日 『 入伙手續(xù)書』 入伙手續(xù)書 業(yè)主： 您認(rèn)購(gòu)的 小區(qū) 棟 單元 室，現(xiàn)已具備入住條件，請(qǐng)您按如下順序辦理入伙手續(xù)?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。 * 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日 結(jié)月清、帳表相符。 2）依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。 本物業(yè)管理方案是根據(jù)花園的實(shí)際狀況，結(jié)合我公司 的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的物業(yè)管理服務(wù)方案。 * 即時(shí)完成入伙注記。 * 由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗(yàn)房。此復(fù)。物業(yè)公司秉承 “物業(yè)， ”的服務(wù)理念，著力為花園的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè) 自然 、 尊貴 、 全方位 的居住和生活環(huán)境，并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范，打造旗艦物業(yè)。 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好《裝修申報(bào)表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動(dòng)用明火許可證》、《安全責(zé)任書》等書面資料，業(yè)主服務(wù)人員會(huì)將《施工人員登記表》復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗(yàn)施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過(guò)程，督促施工隊(duì)文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時(shí)清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥 漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。 [環(huán)境管理部 ] 環(huán)境管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。 * 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備部的日常管理，檢查每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。 * 負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)班保潔工操作的檢查，對(duì)各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 設(shè)備工（值班水電工） * 對(duì)工程主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項(xiàng)規(guī)定和制度； * 負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)； * 負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修； * 負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動(dòng)力電源的正常供給； * 認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)； * 按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作； * 定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄； * 做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)工 作； *