【正文】 查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些連接點的松脫和斷開。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊。AEA 為深圳中航企業(yè)集團(tuán)全資子公司，依托中國航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。突出小區(qū)的親和氛圍。首先，增加小區(qū)立體綠化和盆栽植物布置，形成花園式居住環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。癱噴導(dǎo)閽騁艷搗靨驄鍵檜簍貢釵餑鬢。遜輸吳貝義鰈國鳩猶騸繢樣餃鱉饒禿。由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，客戶導(dǎo)向正在逐步取代市場導(dǎo)向的觀念，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場，更在于客戶對物業(yè)管理服務(wù)潛在和未來的需求。對整體形象的定位和工作重點分析、[經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、客戶服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造性服務(wù)是一項永無止境的工作。服務(wù)創(chuàng)新措施。AEA 掌握了高層商廈財務(wù)收支各項細(xì)節(jié)，特別是對費用支出各項常規(guī)比例以及如何控制各項管理成本富有經(jīng)驗。有效的成本控制物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠內(nèi)部管理、靠有效的成本控制來保證管理酬金的獲取。驥擯幟褸饜兗椏長絳粵藎鍰館煒餓紓。儔聹執(zhí)償閏號燴鈿膽賾勞覡祕繭餛綾。從樓內(nèi)到樓外，從天臺到地下，確保樓宇完好率達(dá)到 98%；杜絕亂張?zhí)?、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；小區(qū)公共照明系統(tǒng)無故障。鋝豈濤軌躍輪蒔講嫗鍵礪脈賁膚饃麗。并在接管期間，由深圳公司委派的武漢公司經(jīng)理直接帶隊，同時委派 10 名管理、技術(shù)骨干深入現(xiàn)場，全力配合，掌握基本情況。紳藪瘡顴訝標(biāo)販繯轅賽憮賄豎毆饉蒞。電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。維護(hù)保養(yǎng)工作方式14 / 27維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩部分內(nèi)容：日常維護(hù)保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍，各部門使用的機器設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運行狀態(tài)。除上述重大故障外，其它為一般故障。照明系統(tǒng)在小區(qū)中，照明質(zhì)量的好壞直接影響人們的生活環(huán)境和視力保護(hù)。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼驤齔駘輸。對操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識和操作技能。在設(shè)備管理中，AEA 注重設(shè)備全過程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。廣場客流車流的合理調(diào)配小區(qū)地面廣場不但客流車流集中，合理的調(diào)配客流車流，不但能夠整肅廣場的混亂環(huán)境，而且減少可能的危險隱患。在高層商廈，火源除了人為疏忽失火外，也可能由于二次裝修施工、用電設(shè)備短路、電線老化等因素造成。其它還要注意餐廳排煙、發(fā)電機噪音及排煙、空調(diào)冷卻塔等機器設(shè)備震動、玻璃炫光等的處理。風(fēng)攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑繃紙鯉騏鍔。服務(wù)投訴處理及回訪AEA 提倡隱性物業(yè)管理服務(wù)，為減少用戶的投訴或不便，要求管理處有良好的服務(wù)意識，而且要有豐富的服務(wù)經(jīng)驗和敏銳的識別力，加強日常巡視及維護(hù)工作，使我們的服務(wù)超前于業(yè)主的感受，在業(yè)主尚未意識到不便之前解決問題。懨俠劑鈍觸樂鷴燼觶騮揚銥鯊臘騖韋。6 垃圾分類處理 垃圾投放袋裝化。共建新文明推崇關(guān)注社會、關(guān)心他人、尊重他人的現(xiàn)代觀念；倡導(dǎo)社會公德，提高用戶及屬員的文明意識；緊貼時代脈搏，管理處與業(yè)委會聯(lián)系，舉辦社會精神文明展覽活動；組織“更高尚一些、更文明一些、更熱心一些”的系列聯(lián)誼活動。保證社區(qū)文化總體效果的主要措施深刻理解社區(qū)文化對物業(yè)管理無形的推動作用，高度重視社區(qū)文化活動。因此，社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理有所聯(lián)系，管理應(yīng)該有文化內(nèi)涵，而文化內(nèi)涵又反向推動管理水平升級。隨著時代的進(jìn)步和科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于物業(yè)管理一般的清潔、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望工作、生活在一個更富有文化色彩、更關(guān)注個性發(fā)展的環(huán)境之中，從而得到更豐富的人生體驗和精神上的滿足。無償服務(wù)項目商務(wù)信息服務(wù)：代訂機票、車船、代叫出租車； 代寄、代領(lǐng)郵件，代訂報刊、雜志、牛奶； 臨時代管小件物品； 代訂酒店客房，代請保姆家教等； 代辦銀行、電話、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)等開戶服務(wù)。便民服務(wù)制度設(shè)立客戶服務(wù)中心由管理處主任助理（事務(wù)管理員兼）直接分管該中心的工作，另配備 1 名事務(wù)管理員，24 小時為小區(qū)的業(yè)主和租戶提供咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問題。物質(zhì)裝備計劃情況1．按武漢市物業(yè)管理有關(guān)文件規(guī)定，由潭龍空中花園的管委會免費提供 186 平方米的管理用房，按準(zhǔn)成本租金提供 280 平方米的經(jīng)營用房，另外免費提供 110 平方米的護(hù)管住房；轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應(yīng)頁諳絞綽髏鱉?？罩妹娣e的收費標(biāo)準(zhǔn)另行商定（按前期介入費用實報實銷處理）。幾年來，AEA 凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為 AEA 發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計算機應(yīng)用各個領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實現(xiàn)各項管理目標(biāo)。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊庫麩適緄撾鲅傯。保潔人員 8 名，綠化工 1 名，泳池救生員 1 名，保潔班長 1 名?！鰝渥ⅲ阂陨系墓芾韰^(qū)域僅限于潭龍空中花園的住宅樓、地下停車場及小區(qū)外圍的物業(yè)范圍。自我約束機制制定管理處廉潔自律基本要求。實行量化管理和目標(biāo)管理是 AEA 推動科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗。AEA 深諳員工激勵的巨大推動力，強調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵機制，實踐效果極佳。管理機制實行目標(biāo)管理責(zé)任制現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個層次，激烈的市場競爭又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組） 、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。信息系統(tǒng)碩 癘 鄴 頏 謅 攆 檸 攜 驤 蘞 鷥 膠 據(jù) 實 鰹 贏 。做好設(shè)備、檔案、管理處物品的交接驗收工作，雙方共同試運行 1530 天，為確保物業(yè)管理工作連續(xù)性。潭龍空中花園管理處作為 AEA 專門機構(gòu)，財務(wù)相對獨立，在 AEA 的授權(quán)下，履行“潭龍空中花園物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。輒嶧陽檉籪癤網(wǎng)儂號澩蠐鑭釃邊鯽釓。在護(hù)管工作中，我們不但注重治安問題，而且考慮形象工程，保持一種內(nèi)緊外松的護(hù)管局面。買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌擻歿鯰錆。技術(shù)優(yōu)勢：強大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持AEA 積累十幾年樓宇機電設(shè)備管理經(jīng)驗，集設(shè)計、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。管理目標(biāo)兩項承諾1．自接管之日起，二年內(nèi) 達(dá)到省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)，樹立潭龍空中花園 良好的社會形象。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護(hù)、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從委托合同期擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞摟鰨饗。員工觀念到位，服務(wù)貫徹始終是 AEA 做好潭龍空中花園物業(yè)經(jīng)營管理工作的重要保障。重點二：確保安全可靠潭龍空中花園是一棟高層住宅樓，設(shè)施設(shè)備、人員狀況和周邊環(huán)境比較復(fù)雜，保證物業(yè)的正常，首要任務(wù)就是消防治安的責(zé)任到位，設(shè)施設(shè)備的可靠運行，一切隱患的預(yù)先防范。圍合式布局有利于人車分流，將車流限定在圍合外，為小區(qū)內(nèi)能有一個絕對獨立的步行系統(tǒng)創(chuàng)造了條件，也營造了一個安全、舒適的生活空間，使潭龍空中花園產(chǎn)生良好的自然通風(fēng)效果，同時也創(chuàng)造出疏密有致的室外空間景觀。但是，我們有在武漢服務(wù) 3 年的經(jīng)歷，有豐富的物業(yè)地域概念和實際的本土工作經(jīng)驗，而且我們有服務(wù)潭龍空中花園的真誠愿望，有信心為潭龍空中花園提供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。因此，AEA 將依靠自身的優(yōu)勢，投入十二分的精力，通過專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，確保潭龍空中花園的辦公和生活環(huán)境安全可靠。包括以下三項內(nèi)容：依托中航企業(yè)集團(tuán)，長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何情況下，確保潭龍空中花園社會形象和物業(yè)的正常運行。專業(yè)保障 展示 AEA“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新 ”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮 ISO9000 質(zhì)量保證體系、人力資源管理體系、財務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)經(jīng)營管理體系以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果籟叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)櫧撻曉養(yǎng)鰲頓。 [經(jīng)營型] 物業(yè)管理模式在潭龍空中花園具有廣闊的施展空間。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動力。壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣繢鯨鎦。AEA 技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)潭龍空中花園的實際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低物業(yè)運行費用。下面僅以AEA 全面接管武漢市物業(yè)的案例與潭龍空中花園作一簡要比較。識饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減攙蘇鯊運。管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)。設(shè)立值班制度。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛釓鄧鰲鱺貼。AEA 奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實踐中，總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。事業(yè)激勵。效益激勵。重視客戶意見征詢工作，對發(fā)現(xiàn)的問題徹底跟蹤解決。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減棲綜訴鮐巹。擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類羋罷鴇竇鮒鑿。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例 7:3 的原則運作。通過綜合考評，實行員工隊伍每年 10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。潭龍空中花園物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 元/平方米1 / 27收支測算表表 管理費收支測算表序號項目 測算依據(jù) 年計（按 100%使用率）一 收入1 物業(yè)管理服務(wù)費 6600012 1188000 合計 1188000 二 支出1 工資福利 詳見《支出測算明細(xì)表》 389136 2 辦公費 詳見《支出測算明細(xì)表》 77868 3 公用水電 詳見《支出測算明細(xì)表》 158400 4 公共設(shè)施維護(hù) 詳見《支出測算明細(xì)表》 269196 5 清潔綠化費 詳見《支出測算明細(xì)表》 65196 6 護(hù)管費用 詳見《支出測算明細(xì)表》 6300 7 16 項合計 966096 9 營業(yè)稅及附加 按營業(yè)收入的 % 68904 合計 1035000 三 贏余 153000 支出測算明細(xì)表表 管理費支出測算表序號項目 測算依據(jù) 計算式（按月計）月支出（元）年支出（元）一 工資及福利1 管理處主任 1 人 12022 2022 240002 事務(wù)管理員 2 人 21000 2022 240003 工程班長 1 人 11000 900 108004 水電工 8 人 8800 6400 768005 護(hù)管隊長 1 人 1900 900 108006 護(hù)管班長 2 人 2800 1600 192007 護(hù)管員 12 人 12600 7200 864008 保潔班長 1 人 1700 700 84009 綠化保潔員 9 人 9500 4500 5400010 泳池救生員 1 人 1600 600 720011 工資總額 26800 3216002 / 2712 福利費 按工資總額的 21% 5628 67536小計 32428 389136二 辦公費1 培訓(xùn)費 按每人 20 元/月 3720 740 88802 交通費 按每月 300 元計 1300 300 36003 通訊費 電話 2200 元/ 月，手機 1200 元/ 月，Call 機 650 元/月400+200+300 900 108004 服裝費 管理人員冬裝 1 套，每套 1000 元，管理員、工程人員夏、秋裝各 2 套，每套 80 元，另工程人員夾克 2 套，每套 200 元；護(hù)管員冬裝 2 套，每套 400 元，夏秋各 2 套，每套 250元、保潔員平均冬裝各 2 套，每套150 元，夏、秋裝各 2 套，每套 80元，服裝兩年更換一次（10003+80412+92002+400215+42501