【正文】 將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時(shí)具備立即起動(dòng)條件，定期進(jìn)行啟動(dòng)試驗(yàn)運(yùn)行，保證萬無一失，及時(shí)供電。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼驤齔駘輸。給排水系統(tǒng)中央監(jiān)控室值班人員隨時(shí)監(jiān)測各水池、水箱的水位情況及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地13 / 27下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水問題或其征兆立即通知有關(guān)人員前往處理。鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘載撻贏禱驛懼。電梯系統(tǒng)電梯是小區(qū)必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。同時(shí)，對(duì)于電梯可能產(chǎn)生的困人故障或其它事件，按規(guī)定程序在第一時(shí)間予以解決，當(dāng)然，最好的管理在預(yù)防性檢修。榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽緯闥糝鍔駕躦。消防報(bào)警系統(tǒng)消防安全至關(guān)重要。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。中央監(jiān)控室消防監(jiān)控設(shè)備必須 24 小時(shí)正常工作，所有消防設(shè)備必須保持完好。嚴(yán)格按照公司有關(guān)規(guī)定，定時(shí)檢查維護(hù)和試運(yùn)行各消防系統(tǒng)設(shè)備，一旦發(fā)生火警信號(hào)，將按公司相關(guān)應(yīng)急處理程序和滅火方案執(zhí)行。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟結(jié)廢擴(kuò)駑彎。保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控 24 小時(shí)密切監(jiān)控各小區(qū)停車場、重要出入口、機(jī)房等主要場所。中央監(jiān)控室人員實(shí)施24 小時(shí)屏幕監(jiān)控，將異常情況記入錄像帶，以備查證。結(jié)合流動(dòng)崗、固定崗的人員監(jiān)控，對(duì)小區(qū)的治安起到可靠的保障作用。嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲饃勵(lì)騮詡駐賭。照明系統(tǒng)在小區(qū)中，照明質(zhì)量的好壞直接影響人們的生活環(huán)境和視力保護(hù)。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。根據(jù)小區(qū)人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。 該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨贛贅眾騶嶠。設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案故障分類設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟痙湯籪糶駒責(zé)。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣幾萬元以上；因故障引起整個(gè)小區(qū)停水、停電、停氣；發(fā)生火災(zāi)等。臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄囂馱廣閏駙孫。除上述重大故障外，其它為一般故障。重大故障處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻報(bào)告管理處主任并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施，管理處主任接報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理。鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩藶騍擯駟謔。故障處理通則發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無法處理的應(yīng)盡快報(bào)告管理處主任。穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視嬌賭謗駔墮。根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇鈧籜軍驢該。最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部分和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場安全措施作好。發(fā)生故障應(yīng)仔細(xì)注意表計(jì)和信號(hào)的指示，并記錄操作的時(shí)間和故障現(xiàn)象。系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長使用壽命。浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊農(nóng)瑤帳結(jié)駁噴。維護(hù)保養(yǎng)工作方式14 / 27維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩部分內(nèi)容：日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍，各部門使用的機(jī)器設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點(diǎn)在于設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨鵬駱隸驅(qū)訛。定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性修理，由維修人員在工程技術(shù)人員指導(dǎo)下實(shí)施。愜執(zhí)緝蘿紳頎陽灣熗鍵艤訥贓棧馴嘆。日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)管理處分管副經(jīng)理與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。貞廈給鏌綞牽鎮(zhèn)獵鎦龐朮戧籩賂馱見。主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)供配電系統(tǒng)：對(duì)相零地線端子檢查是否接壓良好，牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表是否正常，其接線是否牢固，顯示是否清晰。嚌鯖級(jí)廚脹鑲銦礦毀蘄鷯鑭嶁盧馭勞。給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和控制器件動(dòng)作靈敏度，是否有誤動(dòng)作。電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：檢測各處監(jiān)視探頭鏡頭是否清潔，螺絲是否有松脫，云臺(tái)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，線路是否連接完好。中央監(jiān)控室的屏幕圖象是否清晰，信號(hào)是否受到干擾，錄像機(jī)是否工作正常，錄制磁帶是否圖像清晰。薊鑌豎牘熒浹醬籬鈴騫違紗駑緩馬蝕。消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)各項(xiàng)控制功能是否有效，線路連接是否可靠，報(bào)警信號(hào)裝置是否失效。抽查煙、溫感探頭是否反應(yīng)正常，試驗(yàn)消火栓破玻按鈕信號(hào)是否有效，檢查消防應(yīng)急廣播功能是否正常，檢查試驗(yàn)送風(fēng)及排煙系統(tǒng)設(shè)備。齡踐硯語蝸鑄轉(zhuǎn)絹攤濼絡(luò)減貽顏饌農(nóng)。發(fā)電機(jī)系統(tǒng)：檢查冷卻水位、油位、濾芯塞指示器，檢查傳動(dòng)皮帶松緊度，檢查機(jī)組有否漏油、水情況和啟動(dòng)蓄電池電壓、液位及比重，檢查機(jī)組外部螺絲有否松動(dòng)現(xiàn)象。紳藪瘡顴訝標(biāo)販繯轅賽憮賄豎毆饉蒞。防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后，也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些連接點(diǎn)的松脫和斷開。若有問題，立即處理。飪籮獰屬諾釙誣苧徑凜騙橥峽軋饈俠。提高物業(yè)管理服務(wù)水平的具體措施派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì) 精銳骨干。實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵。AEA 高度重視潭龍空中花園項(xiàng)目，擬委派一名資深管理處主任擔(dān)任管理處主任。并在接管期間，由深圳公司委派的武漢公司經(jīng)理直接帶隊(duì)，同時(shí)委派 10 名管理、技術(shù)骨干深入現(xiàn)場，全力配合，掌握基本情況。在正式接管后，武漢公司經(jīng)理仍然全面監(jiān)管該項(xiàng)目，根據(jù)管理處目標(biāo)責(zé)任制具體組織實(shí)施。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)。烴斃潛籬賢擔(dān)視蠶賁粵貫飭驢噦餾艱。核心競爭力。AEA 承接潭龍空中花園項(xiàng)目的核心競爭力就體現(xiàn)在管理團(tuán)隊(duì)上。敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神；客戶滿意為最高服務(wù)原則的經(jīng)營理念；創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團(tuán)隊(duì)共同的價(jià)值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則，這批進(jìn)取型的從業(yè)骨干善于運(yùn)用最新科技，經(jīng)驗(yàn)豐富、熱愛物業(yè)管理工作，是做好潭龍空中花園項(xiàng)目物業(yè)管理工作的根本保證。鋝豈濤軌躍輪蒔講嫗鍵礪脈賁膚饃麗。15 / 27集團(tuán)支持。AEA 為深圳中航企業(yè)集團(tuán)全資子公司，依托中國航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。擷偽氫鱧轍冪聹諛詼龐復(fù)堝窮馭餿職。樹立高尚、安全、環(huán)保、親和的整體形象潭龍空中花園地處武漢最繁華的市區(qū)，獨(dú)特的樓宇造型和充滿現(xiàn)代化氣息的環(huán)境，是一個(gè)國際化、多功能、環(huán)保型的文化區(qū)域。AEA 從小區(qū)功能的角度分析，確定了潭龍空中花園高尚、安全、環(huán)保、親和的整體形象定位。如何樹立和維護(hù)這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下五方面的工作：蹤飯夢(mèng)摻釣貞綾賁發(fā)蘄韃釓嶇淶饋麩。對(duì)小區(qū)主體的管理。從樓內(nèi)到樓外，從天臺(tái)到地下，確保樓宇完好率達(dá)到 98%；杜絕亂張?zhí)?、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；小區(qū)公共照明系統(tǒng)無故障。婭鑠機(jī)職銦夾簣軒蝕騫設(shè)猶饌還館縉。突出小區(qū)的親和氛圍。針對(duì)小區(qū)辦公及居住功能比重較大的特點(diǎn)，AEA 無論在物業(yè)管理的整體形象定位，還是服務(wù)重點(diǎn)上，均圍繞如何建立一種親和的人文環(huán)境。用整體形象和優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引和留住用戶，并根據(jù) AEA 中航苑和其它代管物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)為發(fā)展商出謀劃策。譽(yù)諶摻鉺錠試監(jiān)鄺儕瀉濰鴇貪堝餡鷥。設(shè)備管理形象規(guī)范。建立設(shè)備標(biāo)示系統(tǒng)，完善機(jī)電設(shè)備檔案，所有設(shè)備無油污、無銹跡、無帶故障運(yùn)行，各項(xiàng)設(shè)備有責(zé)任人。儔聹執(zhí)償閏號(hào)燴鈿膽賾勞覡祕(mì)繭餛綾。突出環(huán)境工程管理。首先，增加小區(qū)立體綠化和盆栽植物布置，形成花園式居住環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。編制專用環(huán)境手冊(cè)，加強(qiáng)區(qū)域環(huán)保意識(shí)的宣傳、灌輸，啟發(fā)區(qū)域成員對(duì)愛護(hù)環(huán)境的自律意識(shí)；再次，實(shí)施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測和管制，特別對(duì)公共衛(wèi)生間加強(qiáng)清潔達(dá)到三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施垃圾分類處理并加強(qiáng)排污系統(tǒng)環(huán)保措施?？b電悵淺靚蠐淺錒鵬凜錈惡層魎馀鯛。管理人員形象。所有管理服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行 AEA 員工行為規(guī)范，全面貫徹 ISO9000 質(zhì)保體系，并根據(jù)實(shí)際情況采用隱性化服務(wù)概念，即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下，最大限度地減少對(duì)樓內(nèi)辦公和外來辦事人員的影響。需要提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，有關(guān)人員迅速到位，無需求時(shí)，管理服務(wù)人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。驥擯幟褸饜兗椏長絳粵藎鍰館煒餓紓。提高樓宇設(shè)備運(yùn)行管理保障能力AEA 將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，接管設(shè)備和機(jī)電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供應(yīng)、消防控制及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好，杜絕設(shè)備管理中的責(zé)任事故，并充分體現(xiàn)設(shè)備管理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu)勢。癱噴導(dǎo)閽騁艷搗靨驄鍵檜簍貢釵餑鬢。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，AEA 入駐之初的幾個(gè)月，在設(shè)備設(shè)施方面有可能會(huì)暴露一些問題和缺陷，小區(qū)用戶也往往會(huì)提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。AEA 將派熟練技工到現(xiàn)場支援，幫助整改，主動(dòng)介入，積極參與，為小區(qū)發(fā)展商和用戶排憂解難。鑣鴿奪圓鯢齙慫餞離龐東償禱對(duì)餅簣。引入 AEA 管理實(shí)踐中行之有效的新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行智能卡控制裝置、通道智能卡控制裝置、關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況遙測監(jiān)視裝置等，進(jìn)一步提高物業(yè)智能化管理水平。欖閾團(tuán)皺鵬緦壽驏頦蘊(yùn)釙負(fù)壽虜餉駒。有效的成本控制物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠內(nèi)部管理、靠有效的成本控制來保證管理酬金的獲取。AEA 相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評(píng)價(jià)物業(yè)管理項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)。遜輸吳貝義鰈國鳩猶騸繢樣餃鱉饒禿。如何充分利用這有限的管理費(fèi)用提供更全面的物業(yè)管理服務(wù)是個(gè)重要而實(shí)際的問題，我們的做法是：采用模擬成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算案。執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡。同時(shí)，采取員工參與、16 / 27適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在全員、全要素、全過程中。幘覘匱駭儺紅鹵齡鐮瀉戲穎譎琿餌飫。劃小核算單位，費(fèi)用控制上采用“內(nèi)部購糧本”，保證資金正常運(yùn)作并保持物業(yè)管理發(fā)展后勁。AEA 掌握了高層商廈財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié)，特別是對(duì)費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何控制各項(xiàng)管理成本富有經(jīng)驗(yàn)。注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)創(chuàng)新概念。由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，客戶導(dǎo)向正在逐步取代市場導(dǎo)向的觀念，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場，更在于客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)潛在和未來的需求。潭龍空中花園對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量?，F(xiàn)代物業(yè)管理已不僅僅滿足于管理服務(wù)人員隨叫隨到、愛崗敬業(yè)，而且還要求服務(wù)上品位、重科學(xué)、講環(huán)保、有文化內(nèi)涵和新穎感。因此，物業(yè)管理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)造。物業(yè)管理服務(wù)工作有其特殊性，程序、制度不可能約束管理中每個(gè)細(xì)節(jié)，管理人員需要借助行為科學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)籌學(xué)等知識(shí)，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作。誦終決懷區(qū)馱倆側(cè)澩賾鱺罷礙鋮飴盜。服務(wù)創(chuàng)新措施。AEA 在策劃潭龍空中花園物業(yè)管理方案中，特別倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。對(duì)整體形象的定位和工作重點(diǎn)分析、[經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、客戶服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造性服務(wù)是一項(xiàng)永無止境的工作?！鲠t(yī)滌侶綃噲睞齒辦銩凜贗囂審慶飼頗。