【正文】 1）針對(duì)不同的建材采用 不同的清潔方法（如石材、金屬、毛織物、膠等） 2）針對(duì)不同的場所采用不同的清潔方法（洗手間、走廊、停車場等） 3）針對(duì)清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等） 4）不同的用途采用不同的清潔方法（辦公樓、住宅等） 清潔的特點(diǎn)：正如前所述工業(yè)園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實(shí)施也相對(duì)不同： 進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查； 制定完善的作業(yè)計(jì)劃； 劃分作業(yè)不同的區(qū)域進(jìn)行； 制定全面的建材保護(hù)措施及方法； 提高建筑美觀 延長建筑壽命 注重環(huán)境衛(wèi)生 六、重大問題處理 我司設(shè)有專人負(fù)責(zé)各現(xiàn)場的重大問題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機(jī)動(dòng)小組。每次修剪后對(duì)草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷、鉀肥和有機(jī)肥，施 后澆透水或在雨后施肥； （ 10）綠籬、花球養(yǎng)護(hù)：綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量。 水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng) 一、值班員巡查時(shí)應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機(jī)組運(yùn)行情況，做到“三勤” (勤聽聲音、勤看儀表、勤測溫表 )。 二、值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時(shí)，立即通知維修部主管。 八、做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生。使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈； 學(xué)習(xí) 消防常識(shí)，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時(shí)報(bào)警，積極撲救； 發(fā)現(xiàn)他人違章用火、用電、用電焊、氣焊或有損壞消防設(shè)施、器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止或向物業(yè)管理處報(bào)告； 1所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù)。 不得利用房間為盜竊活動(dòng)提供方便。 七、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，認(rèn)真做好防盜防火工作。 （二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃 執(zhí)行） 我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí)行規(guī)范管理，包括標(biāo)識(shí)規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足。 （ 2）培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效、把考評(píng)的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。 文 員：負(fù)責(zé)前臺(tái)服務(wù)，和處理行政、物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理處主任 1 人 文員（ 1 人）品管（ 1 人） （共 30 人） 服務(wù)中心 保安隊(duì)： 14 人 隊(duì)長： 1 人 戰(zhàn)士 ： 13 人 其中輪休一人 環(huán)境管理部 11 人 部長： 1 人 綠化技師： 2 人 環(huán)衛(wèi)隊(duì)： 8 人 維修部： 2 人 管理接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理、會(huì)務(wù)管理等工作。 工作計(jì)劃 依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理、常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下。 基本思路是： 嚴(yán)格選人、謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)； 提供 24 小時(shí)服務(wù)； 嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約、規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為； 致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略； 軍事化 管理加現(xiàn)代化管理。 確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā) 生率為零 從我們管理的經(jīng)驗(yàn)來看，治安、消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵。我們企業(yè)做好、做大、做強(qiáng)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，也是對(duì)客戶的最好回報(bào)。 第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案 第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃 **工業(yè)園坐落于 *****，是集辦公和工業(yè)、宿舍一體的園區(qū)。在物防上加強(qiáng)對(duì)物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安萬無一失。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。 接管驗(yàn)收后開始 5 清潔衛(wèi)生管理 清潔衛(wèi)生管理； 環(huán)保管理； 消殺管理。 環(huán)境管理部部長： 1 名，負(fù)責(zé)清潔、綠化全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作。管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施、 ISO9001 服務(wù)質(zhì)量控制程序文件、公司內(nèi)部管理制度等。 36 個(gè)月＝ 29元 3 個(gè)桶 180 元轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)＝ 540 569 元 生產(chǎn)垃圾另定方案 3 除四害消殺費(fèi) 180 元 /月與相關(guān)單位簽合同 180 元 用 4 保潔工具、清潔用品損耗、材料物資 綜合測算 2020 元 5 外墻清洗 費(fèi)用與甲方單獨(dú)結(jié)算 小計(jì) 5149 元 共 用 水 電 費(fèi) 1 所有用水用電費(fèi)用（樓梯燈、路燈、園林燈、水泵運(yùn) 行、綠化用水、其它） 由物業(yè)使用人直接繳付 無 物業(yè)公司可代收代繳，收取時(shí)加損耗費(fèi)用 小計(jì) 無 其 它 支 出 費(fèi) 用 1 文化宣傳費(fèi) 500 元 2 物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn) 30000 元247。詳見清潔衛(wèi)生管理。管理處工作人員有權(quán)對(duì)違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正。 有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理?xiàng)l例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理。 九、凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報(bào)請(qǐng)消防主管部門進(jìn)行處理。 四、智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)、手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中。 二、巡視時(shí)按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查： 曳引機(jī)是否有噪聲、異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動(dòng)； 減速箱的油位、油色是否正常，連軸器是否可靠； 指示儀表、指示燈、各繼電器運(yùn)作是否可靠； 變壓器、變頻器、電抗 器等是否過熱； 制動(dòng)器、曳引輪、曳引繩、限速器等是否正常； 通訊設(shè)施、標(biāo)示牌、盤車手輪、開閘板手等求援工具是否放在指定位置； 電梯運(yùn)行有無振動(dòng)，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等。 五、水池儲(chǔ)水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常。 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 為了更好地了解我公司進(jìn)駐后的具體工作辦法，現(xiàn)我公司就管理處環(huán)境管理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項(xiàng)作 如下說明： 第一：清潔品質(zhì)控制 一、清潔計(jì)劃 向管理處提交清潔服務(wù)計(jì)劃； 根據(jù)計(jì)劃書內(nèi)容按步驟實(shí)施日、月、季的清潔工作； 根據(jù)計(jì)劃書內(nèi)容會(huì)同管理處工作人員實(shí)施日檢、月檢工作； 月終根據(jù)統(tǒng)一考評(píng)檢討修訂下月度的實(shí)施清潔計(jì)劃； 急（突發(fā)）事件的處理對(duì)應(yīng)計(jì)劃方案提交； 二、清潔實(shí)施 向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報(bào)告；（簡稱“日?qǐng)?bào)：） 各現(xiàn)場每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)時(shí)工作安排；（簡稱“早會(huì)”或“例會(huì)”） 各項(xiàng)日常清潔工作安排表、指導(dǎo)書； 各項(xiàng)定期清潔工作安排表、指導(dǎo)書； 各項(xiàng)內(nèi)部清潔完成情況考評(píng)資料； 各項(xiàng)清潔工作方法指示書； 各項(xiàng)清潔工作安全批示書； 三、清潔技術(shù)應(yīng)用 清潔新技術(shù)的應(yīng)用和推廣； 現(xiàn)場清潔問題的研究、解決； 清潔高效率方法的研究、運(yùn)用； 四、清潔監(jiān)督與檢查 清潔日檢表 清潔周檢表 清潔月檢表 各項(xiàng)清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書 各項(xiàng)清潔作業(yè)崗位職責(zé) 清潔獎(jiǎng)罰制度 各分現(xiàn)場之間交替檢查、評(píng)比 五、員工管理 定期的清潔培訓(xùn) 員工道德教育 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理 員工考評(píng)制度 第二、清潔原則及清潔方案 一、清潔原則 創(chuàng)造舒適的環(huán)境、杜絕任何污染 ★在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角 ★親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺 ★垃圾及時(shí)清理，免除空氣的污染 保持建筑常用常新 ★使用適當(dāng)?shù)南磩?，保持建筑外觀干凈、常新、不受損壞 ★使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新 ★采用保護(hù)措施，避免建筑使用中的最小磨損 安全作業(yè)的確立 ★實(shí)施安全操作教育 ★清潔作業(yè)采用安全保護(hù)，防止其它建筑的意外損傷 ★清潔工作中必須使用作業(yè)指示板、警示牌、防護(hù)欄、安全帽 作業(yè)情況督察 ★現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報(bào)告書 ★各區(qū) 域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行互檢 ★公司技術(shù)部每月進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督檢查 作業(yè)效率提高 ★大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機(jī)器的相互配合 ★建筑采用先進(jìn)的專用設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) ★逐步使用設(shè)計(jì)科學(xué)、合理使用方便、快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項(xiàng)作業(yè) 樹立良好的社會(huì)形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境 ★使用高效作業(yè)設(shè)備、確保環(huán)境干凈、整潔 ★選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育 ★嚴(yán)格要求著裝整齊，服務(wù)語言標(biāo)準(zhǔn)化 二、具體清潔方案構(gòu)想 人員的選擇、培訓(xùn)、教育 ★選擇年青、工作勤勞、有一定文化素質(zhì)的員工 ★注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育 ★定期 進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn) 器材及洗劑選定 ★針對(duì)石材選用養(yǎng)護(hù)技術(shù)設(shè)備 ★大堂適時(shí)采用先進(jìn)設(shè)備進(jìn)行大面積清潔作業(yè) ★不銹鋼表面使用進(jìn)口高密度柔軟清潔巾進(jìn)行不損傷清潔 公共場所設(shè)施清潔 ★洗手間設(shè)施定期進(jìn)行消毒 ★垃圾桶、箱定期進(jìn)行消毒，避免空氣污染 保護(hù)作業(yè)法 ★保護(hù)建筑的作業(yè)：不同的建筑采用不同的方法和洗劑 ★保護(hù)使用者的作業(yè)： A、選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間作業(yè)； B 選擇無噪音作業(yè)，避免干擾 ★使用保護(hù)劑全面保護(hù)建筑外觀 清潔作業(yè)的實(shí)施 ★制定詳細(xì)的計(jì)劃書 ★管理人員確認(rèn)作業(yè)完成情況 ★定期進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn) ★緊急事件的應(yīng)急增援 ★加強(qiáng)夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作 ★嚴(yán)格控制外部垃圾、塵沙對(duì)內(nèi)部建筑的破壞 ★加強(qiáng)大堂的日常作業(yè) 三、清潔業(yè)務(wù)的基本方針 建筑物本來是美造型，臟便會(huì)降低其價(jià)值。 教育訓(xùn)練的三項(xiàng)目 1）硬件教育 A、清潔五原則的教育 B、各種建材清潔養(yǎng)護(hù)的技術(shù) C、機(jī)器、器材的熟練使用 2）軟件教育 A、各種的作業(yè)計(jì)劃、作業(yè)程序 B、人事、勞務(wù)管理、一般的教育 3）服務(wù)教育 A、服務(wù)態(tài)度：作業(yè)態(tài)度、禮節(jié)、著裝 B、精神性服務(wù)：配合顧客的心情、愿望 提出最佳作業(yè)技術(shù)的建議 為提高和維持對(duì)建筑物的美觀，對(duì)作業(yè)、員工以及工業(yè)園區(qū)的使用者提供和創(chuàng)造安全、舒適、衛(wèi)生的環(huán)境和高效率作業(yè)目標(biāo)進(jìn)行教育培訓(xùn)。 對(duì)于制作貴工業(yè)園區(qū)的作業(yè)基準(zhǔn)，由于建筑物詳細(xì)情況目前尚有個(gè)別不明之處，請(qǐng)?jiān)试S我們按照通常的作業(yè)基準(zhǔn)制作程序加以說明。 二、室外養(yǎng)護(hù)： 基礎(chǔ)性更新改造： 土壤改良：對(duì)綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢、枯黃、老化、部分枯死的狀況，確保花草的正常生長狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草。 二、水泵的運(yùn)行操作 運(yùn)行前應(yīng)檢查進(jìn)出水泵閥門是否打開；水池內(nèi)儲(chǔ)水是否充足；泵的轉(zhuǎn)運(yùn)是否靈活等等； 泵的填料部分允許有少量滴水 (10～ 20 滴 /分鐘 )，如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整。 一、每月對(duì)消防給水設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)工作 檢查緊固控制柜電氣節(jié)點(diǎn)、觸頭有無氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無積塵、蜘蛛網(wǎng)等異物； 檢查進(jìn)出水閥門開、關(guān)狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài)； 檢查加壓泵泵軸是否滴水 (滴水每分鐘不超過 20 滴 )，對(duì)泵軸填料做適當(dāng) 調(diào)整，使其保持正常； 檢查所有緊固體螺栓是否有松動(dòng)、銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常； 泵軸及時(shí)添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運(yùn)靈活等。 三、機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好。 一、本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照?qǐng)?zhí)行。 對(duì)不遵守制度的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻、制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門處理。 二、所有人員互相尊重、互相關(guān)心、互相幫助、和睦相處。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收、接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表 格。在收集時(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集。 （ 2）崗位專業(yè)技能培訓(xùn)： A、基本 技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)、 ISO9001 文件（包括質(zhì)量手冊、程序文件、工作指示、記錄表格等）； B、新技術(shù)（能）培訓(xùn)：智能化技術(shù)、新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本， 24 實(shí)行小時(shí)值班制度 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立維修回訪制度，及時(shí)征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以 確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則、 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行 24 小時(shí)專人值班，出現(xiàn)