【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 式，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。 實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。 開(kāi)放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建 、共管、共享的局面。 實(shí)施老舊小區(qū)過(guò)渡型物業(yè)管理。 具有一定規(guī)模并且沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長(zhǎng)安小區(qū)、長(zhǎng)安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。 規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。 一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定 雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開(kāi)展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。 （三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。 對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問(wèn)題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、 規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有、從簡(jiǎn)單到規(guī)范的過(guò)渡。 （四）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住 50%以上后，再公開(kāi)選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把 質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒(méi)達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒(méi)有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。 （五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。 各有關(guān)部門要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無(wú)法使用問(wèn)題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。 （六）提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。 要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平。 （七）保證措施。 強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。 要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo) 語(yǔ)、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“ ”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。 提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。 各部門要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和 通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速?gòu)目觳脹Q。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。 落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。 為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī) 構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問(wèn)題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行 1 次檢查、督辦，對(duì)有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。 三、時(shí)間安排 （一） 20年 4 月至 5 月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底 ，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。 （二） 20年 5 月，組織召開(kāi)物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。 （三） 20年 2 月至 4 月，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng)。 （四） 20年 5 月至 12 月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí)、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開(kāi)展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。 （五） 20年 4 月至 12 月，民主街道辦事處 和長(zhǎng)安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì)，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到 100%。 （六） 20年 11 月至 12 月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。 小區(qū)物業(yè)管理方案 5 為促進(jìn)全縣物業(yè)管理市場(chǎng)健康有序發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理行為，理順物業(yè)管理體制，全面提高物業(yè)管理服務(wù)水平，切實(shí)改善城市環(huán)境面貌，提高群眾居住質(zhì)量，創(chuàng)建文明、整潔、安全、便利的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合全縣物業(yè)管理 實(shí)際情況，制定本實(shí)施方案： 一、指導(dǎo)思想和工作原則 （一）指導(dǎo)思想：以深入落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以縣委提出的建設(shè)“生態(tài)之縣”、“宜居之縣”為目標(biāo)，以改善城市環(huán)境面貌、提高群眾居住質(zhì)量、構(gòu)建和諧社會(huì)為宗旨，以建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制為根本，全面提高住宅小區(qū)管理水平。 （二）工作原則：總體按照“解決突出問(wèn)題，完善服務(wù)功能，健全管理制度，提高物業(yè)管理水平”的原則，分步實(shí)施，整體推進(jìn)。 二、工作目標(biāo) （一）建立并推行有關(guān)職能部門各司其職、分工協(xié)作、齊抓共管的 物業(yè)綜合管理機(jī)制。 （二）新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理推行招標(biāo)，招標(biāo)率達(dá)到 100%。《前期物業(yè)管理合同》簽訂率達(dá)到 100%，《業(yè)主臨時(shí)公約》簽訂率達(dá)到100%。 （三）縣物業(yè)供熱辦接管城區(qū)內(nèi)無(wú)人管理小區(qū)，遺留問(wèn)題得到有效解決，年底前整改率達(dá)到居住小區(qū)物業(yè)管理方案。 （四）物業(yè)管理企業(yè)全部取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，人員經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，經(jīng)理持證上崗。 （五）加強(qiáng)業(yè)主自律行為，年底前入住的小區(qū) 80%以上成立業(yè)主委員會(huì)。 （六）建立物業(yè)服務(wù)信用保證金制度。 （七）開(kāi)展縣城內(nèi)裸地硬化和綠化。 （八）縣城內(nèi) 100 處二次供水水箱在 8 月 25 前 100%完成清洗消毒。 三、工作任務(wù)及分工 （一）完成二次供水水箱清洗消毒工作 ，應(yīng)當(dāng)限期改造，短期內(nèi)不能改造的應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)衛(wèi)生管理，加大監(jiān)督檢測(cè)力度，并適當(dāng)增加檢測(cè)頻次。（責(zé)任單位：衛(wèi)生局） ，建立健全清洗消毒制度。二次供水設(shè)施每年清洗二次。消毒清洗后，經(jīng)縣衛(wèi)生監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)水質(zhì)檢驗(yàn)合格后方可供水。（責(zé) 任單位：產(chǎn)權(quán)單位） 100 處水箱的責(zé)任單位清洗消毒工作完成情況檢查驗(yàn)收。全面檢驗(yàn)水質(zhì)，對(duì)水箱內(nèi)水質(zhì)不合格的責(zé)任單位立即整改，確保居民飲用水安全。（責(zé)任單位：縣衛(wèi)生局、縣物業(yè)供熱辦） （二）完成裸地硬化和綠化任務(wù) 具備綠化條件的采取綠化方式覆蓋，不具備條件的采取硬鋪裝方式覆蓋。對(duì)車行道裸土地面，根據(jù)道路等級(jí)和承載能力，采用水泥混凝土或?yàn)r青混凝土結(jié)構(gòu)，按照道路施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行硬化。對(duì)人行道裸土地面，從路邊石或人行道邊緣至建筑物間進(jìn)行硬鋪裝。不具備停車場(chǎng)功能的，采用普通人行步道板 進(jìn)行硬化；具備停車條件的，一律鋪水泥或?yàn)r青混凝土。 、巷道、游園廣場(chǎng)、城鄉(xiāng)接合部、出入城口。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 個(gè)物業(yè)小區(qū)裸地 9 月末完成硬化和綠化。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 、自管居住區(qū)范圍內(nèi)和道路。（責(zé)任單位：產(chǎn)權(quán)單位） 。（責(zé)任單位：業(yè)戶、行政執(zhí)法局） （包括已硬化出現(xiàn)破損形成的裸露地和未硬化的土路）進(jìn)行分類硬化。（責(zé)任單位：建設(shè)局） （三）加大物業(yè)監(jiān)管力度， 規(guī)范物業(yè)管理行為 《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《哈爾濱市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 。按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供相符的服務(wù)，提高 管理服務(wù)水平。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 《哈爾濱市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)程序》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 。嚴(yán)格按照依政辦發(fā)〔 20〕18 號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，加大力度足額收取，按照業(yè)主所有、專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，切實(shí)收好、管好、用好維修資金，逐漸形成“資金依法交，問(wèn)題有人管，故障有人修，設(shè)備有人換，物業(yè)質(zhì)量?jī)?yōu)，生活環(huán)境好” 的良好局面。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)信用保證金規(guī)定》收取物業(yè)服務(wù)信用保證金，對(duì)物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目、提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)信用保證金，保證金由縣建設(shè)局統(tǒng)一監(jiān)管，專項(xiàng)用于物業(yè)企業(yè)擅自退出管理，出現(xiàn)重大質(zhì)量事故的處置等。（責(zé)任單位：建設(shè)局） （四）建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系 城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要接受建設(shè)局監(jiān)督指導(dǎo)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認(rèn)真貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造 良好的環(huán)境。 ，創(chuàng)新運(yùn)行方式。 對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)管理率達(dá)到 100%；對(duì)達(dá)不到要求、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，不具備物業(yè)管理?xiàng)l件無(wú)人管理的小區(qū)，統(tǒng)一由建設(shè)局物業(yè)供熱辦接管，提供基本的衛(wèi)生保潔和二次供水服務(wù)。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 。 縣建設(shè)局為全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和認(rèn)證工作，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作。 縣環(huán)保局負(fù)責(zé)住宅區(qū)（樓）有關(guān)噪音、油煙污染的治理工作。 縣工商局負(fù)責(zé)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷售廣告內(nèi)容，加大對(duì)虛假銷售廣告的查處力度，對(duì)有減免、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)而損害其他業(yè)主利益的違規(guī)銷售廣告不予審批。治理和規(guī)范住宅小區(qū)（樓）各類經(jīng)營(yíng)行為。 縣法院對(duì)物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件，應(yīng)依法予以支持。對(duì)事實(shí)清楚、無(wú)爭(zhēng) 議的拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件應(yīng)依法采取支付令形式予以執(zhí)行；對(duì)物業(yè)公司勝訴、業(yè)主拒不履行的生效判決應(yīng)依法予以強(qiáng)制執(zhí)行。 縣公安局負(fù)責(zé)住宅區(qū)（樓）安全防范工作，對(duì)存在的薄弱環(huán)節(jié)，督促管理單位消除隱患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物業(yè)企業(yè)安全防范服務(wù)能力和水平。督促落實(shí)住宅小區(qū)（樓）安全防范設(shè)施建設(shè)，大力推廣電子攝像監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)為主要內(nèi)容的安防技術(shù)，建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度，構(gòu)建住宅小區(qū)（樓）安全防范體系。及時(shí)對(duì)住宅小區(qū)（樓）發(fā)生的治安、犯罪案件進(jìn)行偵破。 縣行政執(zhí)法局 負(fù)責(zé)物業(yè)管理違法違規(guī)行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。 社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)根據(jù)