【正文】 件 二、報(bào)價(jià)文件 三、技術(shù)文件 四、商務(wù)文件 五、日常管理內(nèi)容 六、業(yè)績(jī)文件 Ⅳ．二中物業(yè)管理方案 一、安全管理 二、環(huán)境衛(wèi)生管理 三、水電及公共設(shè)施管理 V．體育中心投標(biāo)方案 一、明德物業(yè)公司簡(jiǎn)介 (略 ) 二、明德物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) (略 ) 三、資格、資信證明文件 (附 ) 四、費(fèi)用測(cè)算 五、各項(xiàng)規(guī)章制度及工作職責(zé) 六、工作流程 七、清潔管理方案及作業(yè)規(guī)程 八、中標(biāo)后的具體實(shí)施計(jì)劃 九、質(zhì)量保證 第五部分附錄 一、 中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法 二、物業(yè)管理?xiàng)l例 三、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 四、招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法 第三篇：居住小區(qū)物業(yè)管理方案 物華新洲苑物業(yè)服務(wù)管理方案 寧夏燕寶物業(yè)服務(wù)有限公司 二 0 一一年十二月八日 物華新洲苑物業(yè)服務(wù)管理方案 根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案。縣政府相 關(guān)部門(mén)要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理，定期檢查。開(kāi)展貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，縣 領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（設(shè)在建設(shè)局）具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；縣政府相關(guān)部門(mén)要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改?？h政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效?？h建設(shè)局、法院、房產(chǎn)住宅局、衛(wèi)生局、環(huán)保局、公安局、行政執(zhí)法局、工商局、依蘭鎮(zhèn)等為成員單位。加強(qiáng)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，實(shí)行“一 把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。物業(yè)企業(yè)必須與相關(guān)部門(mén)簽訂委托代收協(xié)議后，方可代收水、電、有線電視、燃?xì)獾荣M(fèi)用。 社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。及時(shí)對(duì)住宅小區(qū)（樓）發(fā)生的治安、犯罪案件進(jìn)行偵破。 縣公安局負(fù)責(zé)住宅區(qū)（樓）安全防范工作，對(duì)存在的薄弱環(huán)節(jié)，督促管理單位消除隱患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物業(yè)企業(yè)安全防范服務(wù)能力和水平。 縣法院對(duì)物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件，應(yīng)依法予以支持。 縣工商局負(fù)責(zé)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷(xiāo)售廣告內(nèi)容，加大對(duì)虛假銷(xiāo)售廣告的查處力度，對(duì)有減免、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)而損害其他業(yè)主利益的違規(guī)銷(xiāo)售廣告不予審批。 縣建設(shè)局為全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和認(rèn)證工作，并會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作。 對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)管理率達(dá)到 100%；對(duì)達(dá)不到要求、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，不具備物業(yè)管理?xiàng)l件無(wú)人管理的小區(qū)，統(tǒng)一由建設(shè)局物業(yè)供熱辦接管，提供基本的衛(wèi)生保潔和二次供水服務(wù)。（責(zé)任單位：建設(shè)局） （四）建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系 城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要接受建設(shè)局監(jiān)督指導(dǎo)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認(rèn)真貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)要按照各自的職責(zé)承擔(dān)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造 良好的環(huán)境。嚴(yán)格按照依政辦發(fā)〔 20〕18 號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，加大力度足額收取，按照業(yè)主所有、專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，切實(shí)收好、管好、用好維修資金，逐漸形成“資金依法交，問(wèn)題有人管，故障有人修，設(shè)備有人換，物業(yè)質(zhì)量?jī)?yōu)，生活環(huán)境好” 的良好局面。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 《哈爾濱市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)程序》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件。加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 。（責(zé)任單位：業(yè)戶(hù)、行政執(zhí)法局） （包括已硬化出現(xiàn)破損形成的裸露地和未硬化的土路）進(jìn)行分類(lèi)硬化。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 、自管居住區(qū)范圍內(nèi)和道路。 、巷道、游園廣場(chǎng)、城鄉(xiāng)接合部、出入城口。對(duì)人行道裸土地面，從路邊石或人行道邊緣至建筑物間進(jìn)行硬鋪裝。（責(zé)任單位：縣衛(wèi)生局、縣物業(yè)供熱辦） （二）完成裸地硬化和綠化任務(wù) 具備綠化條件的采取綠化方式覆蓋，不具備條件的采取硬鋪裝方式覆蓋。（責(zé) 任單位：產(chǎn)權(quán)單位） 100 處水箱的責(zé)任單位清洗消毒工作完成情況檢查驗(yàn)收。二次供水設(shè)施每年清洗二次。 三、工作任務(wù)及分工 （一）完成二次供水水箱清洗消毒工作 ，應(yīng)當(dāng)限期改造，短期內(nèi)不能改造的應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)衛(wèi)生管理，加大監(jiān)督檢測(cè)力度，并適當(dāng)增加檢測(cè)頻次。 （七）開(kāi)展縣城內(nèi)裸地硬化和綠化。 （五）加強(qiáng)業(yè)主自律行為，年底前入住的小區(qū) 80%以上成立業(yè)主委員會(huì)。 （三）縣物業(yè)供熱辦接管城區(qū)內(nèi)無(wú)人管理小區(qū)，遺留問(wèn)題得到有效解決，年底前整改率達(dá)到居住小區(qū)物業(yè)管理方案。 （二）新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理推行招標(biāo)，招標(biāo)率達(dá)到 100%。 （二）工作原則：總體按照“解決突出問(wèn)題，完善服務(wù)功能，健全管理制度，提高物業(yè)管理水平”的原則，分步實(shí)施，整體推進(jìn)。 （六） 20年 11 月至 12 月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。 （四） 20年 5 月至 12 月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶(hù)進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí)、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開(kāi)展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。 （二） 20年 5 月，組織召開(kāi)物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行 1 次檢查、督辦，對(duì)有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。各街道辦事處和相關(guān)部門(mén)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī) 構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。 落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速?gòu)目觳脹Q。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。 各部門(mén)要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。要把《條例》的宣傳納入“ ”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。 強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。 要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。 各有關(guān)部門(mén)要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無(wú)法使用問(wèn)題。紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。物業(yè)管理部門(mén)在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把 質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒(méi)達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。 （四）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。 （三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定 雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。 規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。 實(shí)施老舊小區(qū)過(guò)渡型物業(yè)管理。 開(kāi)放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。 （二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。 （ 10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。 （ 8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。 （ 6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管。 （ 4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。 （ 2）對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。 物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。 （ 7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。 （ 5）經(jīng)市物業(yè)主管部門(mén)同意，可直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見(jiàn)。 （ 2）會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織新開(kāi)發(fā)的小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。 根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會(huì) 和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。 （ 7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。 （ 5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì) 組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。 （ 2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn)。 組 織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。 城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門(mén)管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。 一、指導(dǎo)思想 以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）為主線，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面 ，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。對(duì)群眾反映強(qiáng)烈，不認(rèn)真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)或配合有關(guān)部門(mén)推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導(dǎo)，責(zé)令限期改正，典型的要予以通報(bào)批評(píng)或組織處理。 強(qiáng)化考評(píng)，嚴(yán)肅紀(jì)律。 建立街、居二級(jí)目標(biāo)管理責(zé)任制?？偨Y(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)在各社區(qū)加以推廣，試點(diǎn)中的問(wèn)題和不足之處加以修正和改進(jìn)，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類(lèi)督促指導(dǎo)，推進(jìn) （重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例）在我辦的全面落實(shí)。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區(qū)。運(yùn)用墻報(bào)、黑板報(bào)、專(zhuān)欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。 宣傳部署（ 2021 年 9 月 1 日 —— 9 月 30 日）。 三、實(shí)施步驟 制定方案（ 2021 年 8 月 1 日 —— 8 月 30 日。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ)，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對(duì)于我區(qū)創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。 牌樓社區(qū) 8 個(gè)，其中一類(lèi)小區(qū) 2 個(gè)，二類(lèi)小區(qū) 4 個(gè)，三類(lèi)小區(qū) 2個(gè)。 搭馬橋社區(qū) 29 個(gè)，其中一類(lèi)小區(qū)個(gè)，二類(lèi)小區(qū) 8 個(gè)，三類(lèi)小區(qū)21 個(gè)。 太平社區(qū) 30 個(gè)，其中一類(lèi)小區(qū) 5 個(gè)，二類(lèi)小區(qū) 9 個(gè)，三類(lèi)小區(qū)16 個(gè)。 萬(wàn)安社區(qū) 31 個(gè)，其中一類(lèi)小區(qū) 2 個(gè)，二類(lèi)小區(qū) 8 個(gè)，三類(lèi)小區(qū)21 個(gè)。 印盒石社區(qū) 17 個(gè)，其中一類(lèi)小區(qū) 1 個(gè)，二類(lèi)小區(qū) 12 個(gè)，三類(lèi)小區(qū) 4 個(gè)。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會(huì)劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點(diǎn)，協(xié)調(diào)幫助社區(qū)居委會(huì)解決有關(guān)問(wèn)題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。 小區(qū)物業(yè)管理方案 3 為了貫徹執(zhí)行《 重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我