【正文】 用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、 電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。同時抽出，國家鼓勵物業(yè)管理收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等情況，分別實行政府一定價、政府指導(dǎo) 價和經(jīng)營者定價。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下，由于住宅帶有社會保障性的特點，對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持；而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟(jì)效益，對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法，物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用，再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出，其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理，經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。有以下2種優(yōu)惠方式：　　按成本價出售?！　??！　?、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，以減輕小區(qū)日常管理費用的負(fù)擔(dān)?！　　⒏邏核梅?、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護(hù)和更新等費用仍由使用人所在單位支付，以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。因此，為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革，政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持?！　?。因此，這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。　　物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營 利潤。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝修，開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。在不向政府要錢，不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況，積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實體，開展多種經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，以業(yè) 養(yǎng)業(yè)，補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補日常管理費用的不足。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全，必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的使用，做到?？顚Ｓ茫乐古沧魉?。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算，報業(yè)主委員會批準(zhǔn)；在使用過程中， 接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查?！　【S修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用?！　?3)維修基金的使用與管理　　維修基金必須?？顚Ｓ茫荒苡糜谖飿I(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費，然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15 ％)提取并歸集到維修基金中去。一次性籌集是指業(yè)主購房后，在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。如有的城市規(guī)定，多層住宅提取2％，高層住宅提取3％?！　?2)商品房出售后維修基金的收取　　商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。如北京市規(guī)定，1997年公有住房出售后維修基金的交納 標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米?！　、谟蓸I(yè)主一次性或分次籌集?！　【S修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，分以下兩種情況：　　(1)公有住房出售后維修基金的收取　　公有住房出售后，維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。因此，有必要以基金的形式事先提取。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金?！　≡谖飿I(yè)管理經(jīng)費的籌集中，物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。經(jīng)物價部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費。物 業(yè)管理經(jīng)費來源主要有：　?。弧　。弧　?，多種經(jīng)營的收入；　??；　　。因此，制定合理的收費標(biāo) 準(zhǔn)，確保穩(wěn)定的資金來原，是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。因此， 居住小區(qū)物業(yè)管理收費，是一個政策性很強，又十分復(fù)雜的問題?！　【幼⌒^(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物，是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費行為，維護(hù)正常收費秩序，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，國家計委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。對已獲獎的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū))，如管理水平下降，群眾有意見，經(jīng)省市主管部門檢查，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，報建設(shè)部批準(zhǔn)，取消其光榮稱號?！　∷?、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的考評與驗收　　經(jīng)建設(shè)部考評組考評驗收后，總分達(dá)到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，總分達(dá)到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號；頒發(fā)標(biāo)記牌和獎狀，建設(shè)部并在適當(dāng)?shù)臅r候召開表彰大會。　　中央各部門在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報參評工作，分別按隸屬關(guān)系由國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進(jìn)行預(yù)評預(yù)驗后報建設(shè)部。具體辦法如下：　　一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的條件　　小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達(dá)1年以上，已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，并經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和本通知附件《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》的要求進(jìn)行預(yù)評預(yù)驗總分達(dá)90分以上的，方可向建設(shè)部申報 參加“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達(dá)標(biāo)考評活動。這一達(dá)標(biāo)、考評工作，對推動房地產(chǎn)管理體制的改革，提高城市管理水平起到了重要作用。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來源。必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實體，具有相對獨立的經(jīng)營自主權(quán)，逐步實現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一管理、綜合治理、 全方位服務(wù)。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊 端很多。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的 “兩權(quán)”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾?！　?。住宅小區(qū)管理中的服 務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點：服務(wù)時限很長，往往幾十年以上；服務(wù)對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快?！　?、寓管理于服務(wù)之中。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強的 特點，必須以專業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。為此，它遵循的主要原則是：　　。居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。物業(yè)管理通過各 種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增加管理費用的來源。二是從業(yè)主方面來看，物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理，對維護(hù)好房屋住宅及 附屬設(shè)備、設(shè)施，延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。　　第二是經(jīng)濟(jì)效益。這表現(xiàn)為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標(biāo)來實現(xiàn)。物業(yè)公司專業(yè)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂 合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”)；居住小區(qū)物業(yè)管理。　　管委會的義務(wù)：　　，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；　??；　??；　　、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)?！　∫?、管委會的組建及其權(quán)利與義務(wù)　　(一)管委會的組建　　該委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的 代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。第三節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)與原則　　依據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求，居住小區(qū) 的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行。根據(jù)公安部門關(guān)于開展“群防群治”的要求和誰受益、誰出錢 的辦法組織小區(qū)保安隊伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨?！　　⒎辣I及公共秩序的管理。除對小區(qū)的公共衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行維護(hù)外，還有小區(qū)樓宇內(nèi)外及公共場所的清潔工作。環(huán)境保護(hù)主 要是控制噪音、控制空氣和水質(zhì)污染，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)法，治理、清除住宅內(nèi)污染源。這種管理的目的在于為廣大居民提供一個良好的居住環(huán)境。在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，除明確規(guī)定屬大市政管理外的市政配套設(shè)施，包括樓宇內(nèi)的公共排水、化糞池等設(shè)施，均應(yīng)由物業(yè)公司進(jìn)行管理。小區(qū)的總泵房、配電房或自行發(fā)電的機(jī)房均應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員操作管理，確保正常的供水供電和安全用電。為了加強管理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案。依據(jù)合同對業(yè)主委托的所管轄的物業(yè)定期維護(hù)與保養(yǎng)。其物業(yè)管理的具體內(nèi)容：　　，制止各種違章行為，并進(jìn)一步完善、補充原規(guī)劃的不足之處，督促指導(dǎo)住戶和業(yè)主執(zhí)行規(guī)劃法。這種費用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認(rèn)真加 以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費標(biāo)準(zhǔn)與辦法。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費的籌集渠道不同，物 業(yè)管理服務(wù)收費的計算原則不同，收繳方式不同?！　∑浯?，小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部 門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。主要表現(xiàn)在以下三個方面：　　首先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理的權(quán)威性和統(tǒng)一性?！　　！　【幼⌒^(qū)的物業(yè)管理的具體內(nèi)容，將在下面專門敘述?！　【幼⌒^(qū)的行政管理是住宅小區(qū)所在的屬地政府對該小區(qū)實施的政府職能管理。這此差異有時會產(chǎn)生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。保證小區(qū)內(nèi)的社會治安，既是“管理辦法”的重要指導(dǎo)思想，又是對居住小區(qū)物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)要求。建設(shè)部“管理辦法”第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的管理 工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和經(jīng)營小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)”。專業(yè)的物業(yè)管理，不僅可以使居住小區(qū)的房屋、設(shè)備各項功能充分發(fā)揮，還可以彌補物業(yè)建造過程中的各種不足和缺陷，從而為廣大居民提供一個整潔、安全、和諧的居住環(huán)境。與以往的城市新建住宅管理不同，它重視物業(yè)建成后的管理?！　?2)創(chuàng)建文明單位，注重文明居住。根據(jù)居民的不同情況，精神文明建設(shè)應(yīng)以靈活多樣的方式進(jìn) 行?！　?3)建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培養(yǎng)健康的社區(qū)精神。依據(jù)《中共中央關(guān)于社會主義精神文明建設(shè)指導(dǎo)方針的決議 》精神，居住小區(qū)精神文明建設(shè)的具體內(nèi)容包括以下方面：　　(1)結(jié)合居民的實際情況，制定居住小區(qū)居民精神文明公約。　　居住小區(qū)的精神文明建設(shè)包括兩個方面：一是精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容；二是精神文明 建設(shè)的活動方式。這一方面，在 居住小區(qū)的物業(yè)管理的內(nèi)容中要有比較詳細(xì)的說明。這即“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。　　(二)居住小區(qū)物業(yè)管理的特點　　居住小區(qū)的物業(yè)管理是城市新建住宅管理在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)的新事物，它 具有以下的特點：　　，把社會物質(zhì)文明建設(shè)與精神文明建設(shè)融為一體。這即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》( 以下簡稱《管理辦法》)。正是在這次會上，住宅小區(qū)的管理用“物業(yè)管理”模式正式被確定下來。1993年4月，建設(shè)部在番禺、深圳召開了一次較高層次的專家討論會。1992年9月，建設(shè)部驗收小組對五羊村住宅小區(qū)現(xiàn)場考核驗收。1990年6月，建設(shè)部又召開了全國住宅 小區(qū)管理試點的第一次工作會議?！　【腿珖鴣碚f，1989年9月，建設(shè)部在大慶召開了第一次全國住宅小區(qū)管理工作會議。　　二、住宅小區(qū)的物業(yè)管理　　(一)居住小區(qū)物業(yè)管理模式的探索與形式　　居住小區(qū)的管理，采用“物業(yè)管理”模式，是對原來行政性福利型的房地產(chǎn)管理這種舊 體制的改革?！　【C上所述，租賃住宅物業(yè)管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋 承租單位和住戶提供較好的服務(wù)。原 則是生活用房不能隨意改變?yōu)楣I(yè)或商業(yè)用房，因為用途不同，房屋構(gòu)件所能承受的重量不同?！　　　》课葑赓U雙方必須依法維護(hù)正常的租賃關(guān)系，及時處理租賃使用過程中發(fā)生的各種問題 ，注意調(diào)解用房糾紛，要堅決遵守國家的有關(guān)法律、政策與規(guī)定，抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為?！　　　」凶》康某鲎猓仨殘?zhí)行國家制定的租金標(biāo)準(zhǔn)?！　∽赓U住宅物業(yè)管理主要應(yīng)遵循以下幾條基本原則：　　　　國家公有住房或房產(chǎn)經(jīng)營公司出租住房的目的，是為了不斷滿足人民居住生活的需要， 私房的出租是公房出租的補充。從物業(yè)管理的角度來看，出租人的業(yè)主地位并沒有變化，其享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)也沒有改變，而 承租人做為房屋的實際使用人，是非業(yè)主使用人，其基本權(quán)利義務(wù)首先受到租賃合同的約束和限制，即業(yè)主做為出租人，將哪些權(quán)利、義務(wù)賦予了承租人。租賃住宅的基本特點是房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)相分離，出租人出租的只是一定時期內(nèi)的房屋使用權(quán)?！　、岙?dāng)事人因住宅的維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生糾紛時，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以向當(dāng) 地房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可以向人民法院起訴。凡改變原 房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)的大修、改建工程，應(yīng)報請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)審批?！　、唠娞?、高壓水泵、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護(hù)與更新及其費用的分?jǐn)偅?按國家和地方政府現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，凡屬人為損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償?！　、莨砍鍪酆?，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ň唧w辦 法。　?、芄砍鍪酆?，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由住宅所有人承擔(dān)，住宅所 有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約?！　?3)公房出售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作原則與要點　?、俟砍鍪矍?，售房單位應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行必要的檢修?！　?2)公房出售后使用與管理權(quán)限的界定　　對結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的異產(chǎn)毗連房屋 ，所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院