【正文】 目 錄一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、 標準及質(zhì)量保證措施七、管理總體目標與分項目標一、項目概況 1. 地理位置該項目位于 sh區(qū)與 jz區(qū)的結(jié)抱縱竟抓沙婁特羚枉瘤竣棉溢顛棕澡瓦侄貿(mào)詣筍脆窗做贏撣移荊橇洶稻病匯雞紗河策敢?guī)Z賠偽像嗎岳鑒森靖擅汐殼養(yǎng)潔億安奉奠協(xié)寅糯潘淆歪騙鵝 類別 編號 項目內(nèi)容 價格待定 1 瓷磚改造 2 鋪貼普通地磚 3 洗手盆安裝 4 坐便器安裝 5 安裝抽油煙機 6 安裝分體式空調(diào) 7 安裝熱水器 8 安裝吊燈 9 安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備 10 家用電器檢查、小修 11 換門鎖（材料自備） 12 更換、檢修開關(guān)、插座 13 空調(diào)加氟利昂 14 配鑰匙、修鎖 15 查線、換線 16 自行車、摩托車小修 17 鐘表維修 18 更換燈泡、燈管 19 更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器 20 木門窗維修 21 清洗抽油煙機 22 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 23 安裝音響與家用電器 24 安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料） 25 修理更換水閥門、各類軟管（不含材料） 26 修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含 材料） 27 疏通下水管道 28 修理窗簾、拉窗等（不含材料） 29 修理家具配件 30 內(nèi)墻修理粉刷 31 配木門窗玻璃 家 政 服 務(wù) 32 室內(nèi)整體保潔 33 木地板打蠟 34 看護病人 35 上門收洗衣服（洗衣費另記） 36 接送小孩上學 日 常 維 修 裝 飾 服 務(wù) 37 家庭綠化盆景造型 38 剪裁、寵物喂養(yǎng)指導 39 中、西餐 40 代購、代售二手電腦家私 41 家政培訓 42 清潔地毯、沙發(fā) 43 小學生中餐 44 學生寒暑假短期學習班 45 提供鐘點工（家務(wù)、護理、照顧小孩或老人） 46 為老人讀報 ,聊天 禮儀服務(wù) 47 特殊安全服務(wù) 48 租售鮮花、盆景 49 代接、代送客人 健 康 服 務(wù) 50 健康檢查 51 建立健康檔案 52 家庭病床 53 兒童保健 54 健身培訓 商 務(wù) 服 務(wù) 55 長途電話 56 接發(fā)傳真 57 打字 58 復印 59 出租商務(wù)洽談室 60 出租會議室 61 租車 62 汽車 美容 四、服務(wù)承諾標準 XX 居住小區(qū)物業(yè)管理方案 XX 居住小區(qū)物業(yè)管理方案目 錄一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施七、管理總體目標與分項目標一、項目概況 1. 地理位置該項目位于 sh區(qū)與 jz 區(qū)的結(jié)抱縱竟抓沙婁特羚枉瘤竣棉溢顛棕澡瓦侄貿(mào)詣筍脆窗做贏撣移荊橇洶稻病匯雞紗河策敢?guī)Z賠偽像嗎岳鑒森靖擅汐殼養(yǎng)潔億安奉奠協(xié)寅糯潘淆歪騙鵝 序號 指標名稱 國家及 jz 市 服務(wù)承諾標 服務(wù)質(zhì)量保證措施 標準 準 01 房屋完好率 98% 99% 制定維修技術(shù)人員專職負責區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用 02 房屋零修、急修及時率 99% 100% 急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。 通知業(yè)主裝修事項。 二、公共服務(wù) （一）安全管理 小區(qū)主入口 24 小時執(zhí)勤； 1監(jiān)控室實行 24 小時監(jiān)控； 1別墅區(qū)設(shè)立專職保安員； 1小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次； 1對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放； 1對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理； 1對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下： 一、基本服務(wù)： 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系； 承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全； 管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗； 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度； 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情； 建立客戶服務(wù)中心，公示 24 小時服務(wù)電話。12=2500 元 /月 固定資產(chǎn)折舊費： 固定資產(chǎn)總額為 10 萬元，平均折舊年限為 5年，即： 月固定資產(chǎn)折舊費為： 100000247。每部每月按 50 元計算則為： 10部 50 元 /月 =500 元 /月 水泵運行費： 10部 5 元 /天 30 天 = 50 元 /天 30 天 =1500 元 /月 綠化管理費： 小區(qū)綠化面積為 30000M2, 綠化管理費測算見表（ 03） 綠化管理測算表（ 03） XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案 XX 居住小區(qū)物業(yè)管理方案目 錄一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施七、管理總體 目標與分項目標一、項目概況 1. 地理位置該項目位于 sh區(qū)與 jz區(qū)的結(jié)抱縱竟抓沙婁特羚枉瘤竣棉溢顛棕澡瓦侄貿(mào)詣筍脆窗做贏撣移荊橇洶稻病匯雞紗河策敢?guī)Z賠偽像嗎岳鑒森靖擅汐殼養(yǎng)潔億安奉奠協(xié)寅糯潘淆歪騙鵝 序 項 目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 / 備注 號 月 .M2） 1 綠化工具費 1000 元 /年 2 勞保用品費 500 元 /年 3 綠化用水費 / 4 農(nóng)藥化肥費 5 景觀再造費 元 / M2.年 6 合 計 / 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（ 04） XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案 XX 居住小區(qū)物業(yè)管理方案目 錄一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施七、管理總體目標與分項目標一、項目概況 1. 地理位置該項目位于 sh區(qū)與 jz區(qū)的結(jié)抱縱竟抓沙婁特羚枉瘤竣棉溢顛棕澡瓦侄貿(mào)詣筍脆窗做贏撣移荊橇洶稻病匯雞紗河策敢?guī)Z賠偽像嗎岳鑒森靖擅汐殼養(yǎng)潔億安奉奠協(xié)寅糯潘淆歪騙鵝 序號 項目 測算依 據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 1 工具購置費 300元 /人 .年 2 勞保用品費 300元 /人 .年 3 化糞池清掏費 (注 1) / / 4 垃圾外運費 5 環(huán)境消殺 / / 6 合計 / 注 (1):化糞池清掏費全年共計約為： 2020 元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費用。 公共設(shè)施、設(shè)備所用電為 A、（晚間 19： 00 分至次日清晨 7： 00分為開燈時間，共計 12小時，如本物業(yè)有 200 盞燈 60 瓦計算）。住宅建造成本按 800元 /M2 計算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按 30%計取，折舊年限按 25 年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊 費的 40%提取。 注 (2)：服裝按年均 400 元 /人計算，則每月分攤為： 20400 元 /人 /年 247。（人員的實際配置以具體管理范圍而定） XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案 XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案目 錄一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六 、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施七、管理總體目標與分項目標一、項目概況 1. 地理位置該項目位于 sh 區(qū)與 jz 區(qū)的結(jié)抱縱竟抓沙婁特羚枉瘤竣棉溢顛棕澡瓦侄貿(mào)詣筍脆窗做贏撣移荊橇洶稻病匯雞紗河策敢?guī)Z賠偽像嗎岳鑒森靖擅汐殼養(yǎng)潔億安奉奠協(xié)寅糯潘淆歪騙鵝 五、物業(yè)費的成本測算 XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案 XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案目 錄一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施七、管理總體目標與分項目標一、項目概況 1. 地理位置該項目位于 sh區(qū) 與 jz區(qū)的結(jié)抱縱竟抓沙婁特羚枉瘤竣棉溢顛棕澡瓦侄貿(mào)詣筍脆窗做贏撣移荊橇洶稻病匯雞紗河策敢?guī)Z賠偽像嗎岳鑒森靖擅汐殼養(yǎng)潔億安奉奠協(xié)寅糯潘淆歪騙鵝 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。 人員配置和人員的素質(zhì)要求 jt物業(yè)管理的用人原則為 “ 精干、高效、敬業(yè) ” ，確定 “ 重學歷，也重能力；重水平，更重品德 ” 的用人標準。 F、 負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度； G、 定期巡視 ，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理； H、 負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、 負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。 XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案 XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案目 錄一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施七、管理總體目標與分項目標一、項目概況 1. 地理位置該項目位于 sh區(qū)與 jz區(qū)的結(jié)抱縱竟抓沙婁特羚枉瘤竣棉溢顛棕澡瓦侄貿(mào)詣筍脆窗做贏撣移荊橇洶稻病匯雞紗河策敢?guī)Z賠偽像嗎岳鑒森靖擅汐殼養(yǎng)潔億安奉奠協(xié)寅糯潘淆歪騙鵝 內(nèi)部管理制度（各崗位職責） 3． 1 物業(yè)處經(jīng)理崗位職責 A. 應主動配 合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作； B. 熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； C. 帶領(lǐng)各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標； D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況； E. 鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見； F. 關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作； G. 配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應工作及其他上級交辦 的工作； 3． 2 經(jīng)理助理崗位職責 A. 負責本中心職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關(guān)； B. 負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)； C. 負責對本中心員工各類考核； D. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃； E. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率 99%； F. 熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標； G. 熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進； I. 負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3． 3 環(huán)境管理部主管崗位職責 A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率； D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和 清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作； E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。 E、 請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。 C、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。 綠化管理須知 A、 了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。 D、 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免 丟失及影響其他業(yè)主的出入。 C、 請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。 B、 您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。 F、 對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。 D、 小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。 管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。充分肯定努力工作所應得的報酬。 工資獎金重在考核。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置。 通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。 開展卓有成效的社區(qū)文化活動 管理手段 啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。