【正文】 先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。權(quán)益同上?！　?4)在政府扶持、單位支持、個人負擔原則下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。 　　。公房出售后就屬于自有住宅，但與商品房住宅又有所不同，主要是房產(chǎn)處置權(quán)的有限性。無論是以標準價或成本價購買的住宅，5年內(nèi)只能自住自用， 不得出售；5年后，購買者如必須出售需經(jīng)所在單位(補貼單位)的同意，所得出售的增值部分，個人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價比例的部分?！　」砍鍪酆?，應推行社會化、專業(yè)化的管理模式，實行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化 管理相結(jié)合，按照建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的原則規(guī)定和《城市異產(chǎn) 毗連房屋管理規(guī)定》及《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》來實施管理。其基本原則是住房出售以后，實行住房所有人“自有、自住、自管“的原則，從物業(yè)管理的角度來說，主 要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責任以及相關(guān)費用的合理分攤。下述三個法規(guī)對此做了較詳細的規(guī)定。其要點有：　　(1)住宅共用、自用部位和設(shè)備的劃分　?、僮杂貌课缓驮O(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自 用陽臺?！　、诠灿貌课?，是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等?！　、酃灿迷O(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干 線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等?！　?2)公房出售后使用與管理權(quán)限的界定　　對結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的異產(chǎn)毗連房屋 ，所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所 有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為?！　?3)公房出售后維修養(yǎng)護管理工作原則與要點　　①公房出售前，售房單位應當對其進行必要的檢修?！　、诠砍鍪蹠r，應制定對所有購房人具有約束力的有關(guān)房屋使用、修繕、管理等方面共 同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約?！　、酃砍鍪酆?，業(yè)主委員會成立前，住宅的維修養(yǎng)護管理由售房單位或售房單位委托的 管理單位承擔；業(yè)主委員會成立后，住宅的管理，由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同進行管理?！　、芄砍鍪酆?，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護責任，由住宅所有人承擔，住宅所 有人可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。住宅所有人承擔維修費用。　?、莨砍鍪酆?，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，由當?shù)厝嗣裾贫ň唧w辦 法。要建立公房售后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償?！　、拮≌腥瞬坏蒙米郧终甲≌墓灿貌课缓凸灿迷O(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對 該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運行有影響的自用設(shè)備?！　、唠娞?、高壓水泵、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護與更新及其費用的分攤， 按國家和地方政府現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。　?、喾残枰獙ψ≌M行中修以上的，應當依照《城市房屋修繕管理規(guī)定》執(zhí)行。凡改變原 房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)的大修、改建工程，應報請當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)審批?？⒐ず螅?jīng)驗收合格，方可辦理房屋現(xiàn)狀變更登記?！　、岙斒氯艘蜃≌木S修養(yǎng)護發(fā)生糾紛時，應當協(xié)商解決，協(xié)商不成的，當事人可以向當 地房地產(chǎn)仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以向人民法院起訴?！　?三)租賃住宅及其管理　　租賃住宅是指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，通過房屋租賃的形式取得在一定時期內(nèi)使用權(quán) 的住宅，包括公有住宅的租賃和集體所有制房產(chǎn)以及私人房產(chǎn)的租賃。租賃住宅的基本特點是房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)相分離，出租人出租的只是一定時期內(nèi)的房屋使用權(quán)。房屋承租人 和出租人必須以“契約”(租賃合同)的形式，規(guī)定好房屋租賃雙方的權(quán)利與義務。從物業(yè)管理的角度來看，出租人的業(yè)主地位并沒有變化，其享有的權(quán)利和應盡的義務也沒有改變，而 承租人做為房屋的實際使用人，是非業(yè)主使用人，其基本權(quán)利義務首先受到租賃合同的約束和限制，即業(yè)主做為出租人，將哪些權(quán)利、義務賦予了承租人。在物業(yè)管理中，出租人和承 租人首先都應遵守租賃合同的有關(guān)規(guī)定，其次也都要遵守物業(yè)管理委托合同的各項規(guī)定?！　∽赓U住宅物業(yè)管理主要應遵循以下幾條基本原則：　　　　國家公有住房或房產(chǎn)經(jīng)營公司出租住房的目的，是為了不斷滿足人民居住生活的需要， 私房的出租是公房出租的補充。因此房屋租賃后的物業(yè)管理，必須把維護承租方的合法使用權(quán)，為承租住戶或承租單位服務放在首位，支持承租方的合法要求，提高為承租方服務的質(zhì) 量，搞好房屋的維護和修繕工作，保證承租方安全、方便地使用房屋。　　　　公有住房的出租，必須執(zhí)行國家制定的租金標準。房產(chǎn)經(jīng)營公司和私人的房產(chǎn)出租，用 于住宅的，其租金標準的制定也必須符合國家有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)物價部門審批，報房管部門備案。　　　　房屋租賃雙方必須依法維護正常的租賃關(guān)系，及時處理租賃使用過程中發(fā)生的各種問題 ，注意調(diào)解用房糾紛，要堅決遵守國家的有關(guān)法律、政策與規(guī)定，抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為?！　　　∽赓U房屋的使用要嚴格按照房屋的設(shè)計用途來進行，嚴格控制租賃房屋的用途變化。原 則是生活用房不能隨意改變?yōu)楣I(yè)或商業(yè)用房，因為用途不同，房屋構(gòu)件所能承受的重量不同。因此，隨意改變房屋的用途，將會影響房屋的安全與使用。　　綜上所述，租賃住宅物業(yè)管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋 承租單位和住戶提供較好的服務。在這方面，物業(yè)管理企業(yè)要采取積極有效的措施，充分利用經(jīng)濟規(guī)律和法律手段，通過健全租賃立法，依法整頓房屋租賃的秩序，促進租賃住宅物業(yè) 管理水平的提高?！　《⒆≌^(qū)的物業(yè)管理　　(一)居住小區(qū)物業(yè)管理模式的探索與形式　　居住小區(qū)的管理，采用“物業(yè)管理”模式，是對原來行政性福利型的房地產(chǎn)管理這種舊 體制的改革。這一改革是我國許多地區(qū)、各級政府、房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了各種有益探索，不斷總結(jié)取得的重大成果，它有一個逐步發(fā)展、不斷完善的過程?！　【腿珖鴣碚f，1989年9月，建設(shè)部在大慶召開了第一次全國住宅小區(qū)管理工作會議。這次會議，表示著全國性的住宅小區(qū)管理工作的序幕。1990年6月，建設(shè)部又召開了全國住宅 小區(qū)管理試點的第一次工作會議。1990年，建設(shè)部確定廣州市五羊村為國家級住宅小區(qū)管理試驗點。1992年9月，建設(shè)部驗收小組對五羊村住宅小區(qū)現(xiàn)場考核驗收。綜合全國各住宅小 區(qū)的管理，五羊村得分最高，被評為全國模范文明住宅小區(qū)。1993年4月，建設(shè)部在番禺、深圳召開了一次較高層次的專家討論會。在那次會上對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理的發(fā)展方向取 得了共識。正是在這次會上，住宅小區(qū)的管理用“物業(yè)管理”模式正式被確定下來。1994年 3月，建設(shè)部以“建設(shè)部令”的形式在全國頒布施行。這即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》( 以下簡稱《管理辦法》)。《管理辦法》作為一個部門的規(guī)章，為房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向?！　?二)居住小區(qū)物業(yè)管理的特點　　居住小區(qū)的物業(yè)管理是城市新建住宅管理在社會主義市場經(jīng)濟條件下出現(xiàn)的新事物，它 具有以下的特點：　　，把社會物質(zhì)文明建設(shè)與精神文明建設(shè)融為一體。建設(shè)部頒發(fā)的《管理辦法》第一條，首先對居住小區(qū)的精神文明建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)提出了明 確的要求。這即“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。在物質(zhì)文明建設(shè)方面，物業(yè)管理體現(xiàn)在對居住小區(qū)內(nèi)、房屋及設(shè)備的維護與修繕等的管理上。這一方面，在 居住小區(qū)的物業(yè)管理的內(nèi)容中要有比較詳細的說明?，F(xiàn)在著重就居住小區(qū)的精神文明作一說明?！　【幼⌒^(qū)的精神文明建設(shè)包括兩個方面：一是精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容；二是精神文明 建設(shè)的活動方式。　　精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容。依據(jù)《中共中央關(guān)于社會主義精神文明建設(shè)指導方針的決議 》精神，居住小區(qū)精神文明建設(shè)的具體內(nèi)容包括以下方面：　　(1)結(jié)合居民的實際情況，制定居住小區(qū)居民精神文明公約?！　?2)充實、完善文體設(shè)施和娛樂場所，開展豐富多彩的文體活動，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，促進安全團結(jié)和社會穩(wěn)定?！　?3)建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培養(yǎng)健康的社區(qū)精神?！　【裎拿鹘ㄔO(shè)的活動方式。根據(jù)居民的不同情況，精神文明建設(shè)應以靈活多樣的方式進 行。通常的活動方式有：　　(1)運用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，開展聯(lián)絡感情活動?！　?2)創(chuàng)建文明單位，注重文明居住?！　。怀霰憩F(xiàn)在管理重于建設(shè)這一特點。與以往的城市新建住宅管理不同，它重視物業(yè)建成后的管理。物業(yè)一旦建成，各方面的條件就基本定型 。專業(yè)的物業(yè)管理，不僅可以使居住小區(qū)的房屋、設(shè)備各項功能充分發(fā)揮，還可以彌補物業(yè)建造過程中的各種不足和缺陷，從而為廣大居民提供一個整潔、安全、和諧的居住環(huán)境?！　?。建設(shè)部“管理辦法”第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)行政主管部門負責小區(qū)管理的管理 工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和經(jīng)營小區(qū)所在地人民政府按職責分工，負責小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導”。居住小區(qū)是相對獨立的 區(qū)域。保證小區(qū)內(nèi)的社會治安，既是“管理辦法”的重要指導思想，又是對居住小區(qū)物業(yè)管理的高標準要求?！　≡诰幼⌒^(qū)內(nèi)，遷入的新居民，具有不同階層和職業(yè)的差異，又有來自不同地區(qū)在生活 習慣、愛好方面的區(qū)別，經(jīng)濟收入等的差別又決定了他們對居住環(huán)境和居住行為的差異。這此差異有時會產(chǎn)生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。同時，新建居住小區(qū)又是區(qū)內(nèi)居民共同 的家園，是大家共同生活的場所，有必要在自治自律的基礎(chǔ)上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，使每個人在享受一定權(quán) 利的同時，也承擔相應的義務?！　【幼⌒^(qū)的行政管理是住宅小區(qū)所在的屬地政府對該小區(qū)實施的政府職能管理。直接管 理的機構(gòu)有：街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機構(gòu)，如城市規(guī)劃、城市監(jiān)督、市政管理、房屋產(chǎn)權(quán)管理、環(huán)境衛(wèi)生、防疫、環(huán)境保護、工商行政、物價、稅收、民政 事務、社會治安等機構(gòu)。　　居住小區(qū)的物業(yè)管理的具體內(nèi)容，將在下面專門敘述。這里著重指出，居住小區(qū)物業(yè)管 理的行政管理與物業(yè)專業(yè)管理的結(jié)合，是在社會主義市場經(jīng)濟條件下，社會分工的必然產(chǎn)物，是社會進步、經(jīng)濟發(fā)展與社會文明的表現(xiàn)?！　　］^之以前舊的管理體制來說，這種管理帶有相當?shù)膹碗s性。主要表現(xiàn)在以下三個方面：　　首先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理的權(quán)威性和統(tǒng)一性。不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅在物 業(yè)管理上的側(cè)重點不同，如何針對產(chǎn)權(quán)的多元化實行統(tǒng)一的物業(yè)管理具有一定的復雜性?！　∑浯?，小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部 門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責和管理范圍，對搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。　　第三，物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復雜性。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費的籌集渠道不同，物 業(yè)管理服務收費的計算原則不同，收繳方式不同。當前，我國的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的籌集既要考慮到物業(yè)管理實際運作的成本費用，又要 考慮到人民群眾經(jīng)濟收入的實際水平。這種費用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復雜性，給經(jīng)費的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認真加 以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費標準與辦法?！　?三)居住小區(qū)物業(yè)管理的具體內(nèi)容　　居住小區(qū)物業(yè)管理是城市管理現(xiàn)代化以及在社會主義市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟發(fā)展的社會 化分工的產(chǎn)物。其物業(yè)管理的具體內(nèi)容：　　，制止各種違章行為，并進一步完善、補充原規(guī)劃的不足之處，督促指導住戶和業(yè)主執(zhí)行規(guī)劃法?！　?。依據(jù)合同對業(yè)主委托的所管轄的物業(yè)定期維護與保養(yǎng)。尤其是房屋的公共管道、公共設(shè)備，都必須有一個眾多業(yè)主協(xié)調(diào)管理的服務機構(gòu)，作為所有產(chǎn)權(quán) 者利益維護或代理人。為了加強管理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案?！　　⒐╇?、公共照明、電梯等動力設(shè)施的維護管理。小區(qū)的總泵房、配電房或自行發(fā)電的機房均應由專業(yè)技術(shù)人員操作管理，確保正常的供水供電和安全用電?！　?。在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，除明確規(guī)定屬大市政管理外的市政配套設(shè)施，包括樓宇內(nèi)的公共排水、化糞池等設(shè)施，均應由物業(yè)公司進行管理?！　?、綠公管理。這種管理的目的在于為廣大居民提供一個良好的居住環(huán)境?，F(xiàn)行小區(qū)規(guī)劃規(guī)定：綠地面積不少于總占地面積的30％，綠化覆蓋率不低于25％。環(huán)境保護主 要是控制噪音、控制空氣和水質(zhì)污染，嚴格執(zhí)行環(huán)境保護法，治理、清除住宅內(nèi)污染源?！　?。除對小區(qū)的公共衛(wèi)生設(shè)施進行維護外，還有小區(qū)樓宇內(nèi)外及公共場所的清潔工作。要加強防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認真按照城市衛(wèi)生條例做好小區(qū) 內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作，堅持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫，對小區(qū)的經(jīng)營商點應嚴格執(zhí)行門前三包制度，物業(yè)公司應爭取工商行政管理部門的支持，依據(jù)年審制度， 應視經(jīng)營者遵守小區(qū)管理制度的優(yōu)劣而決定是否繼續(xù)發(fā)經(jīng)營業(yè)牌照?！　?、防盜及公共秩序的管理。在小區(qū)內(nèi)，不允許亂放車輛，不允許占道堆放物件，不允許占道作業(yè)和擺攤設(shè)檔。根據(jù)公安部門關(guān)于開展“群防群治”的要求和誰受益、誰出錢 的辦法組織小區(qū)保安隊伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨。第三節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理的目標與原則　　依據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求，居住小區(qū) 的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時就應當進行。“管理辦法”第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂 物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理?！薄　榱藢ξ飿I(yè)管理公司的選聘與對管理工作進行檢查和監(jiān)督，“管理辦法”第六條規(guī)定“ 住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。　　一、管委會的組建及其權(quán)利與義務　　(一)管委會的組建　　該委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的 代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使