【正文】 先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。權(quán)益同上?！　?4)在政府扶持、單位支持、個(gè)人負(fù)擔(dān)原則下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。 　　。公房出售后就屬于自有住宅，但與商品房住宅又有所不同，主要是房產(chǎn)處置權(quán)的有限性。無論是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買的住宅，5年內(nèi)只能自住自用， 不得出售；5年后，購買者如必須出售需經(jīng)所在單位(補(bǔ)貼單位)的同意，所得出售的增值部分，個(gè)人只能分得相當(dāng)于原來所付房?jī)r(jià)占當(dāng)時(shí)綜合造價(jià)比例的部分?！　」砍鍪酆?，應(yīng)推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化 管理相結(jié)合，按照建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的原則規(guī)定和《城市異產(chǎn) 毗連房屋管理規(guī)定》及《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》來實(shí)施管理。其基本原則是住房出售以后，實(shí)行住房所有人“自有、自住、自管“的原則，從物業(yè)管理的角度來說，主 要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責(zé)任以及相關(guān)費(fèi)用的合理分?jǐn)?。下述三個(gè)法規(guī)對(duì)此做了較詳細(xì)的規(guī)定。其要點(diǎn)有：　　(1)住宅共用、自用部位和設(shè)備的劃分　?、僮杂貌课缓驮O(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自 用陽臺(tái)?！　、诠灿貌课?，是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等?！　、酃灿迷O(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干 線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等?！　?2)公房出售后使用與管理權(quán)限的界定　　對(duì)結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的異產(chǎn)毗連房屋 ，所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。所 有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為?！　?3)公房出售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作原則與要點(diǎn)　　①公房出售前，售房單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行必要的檢修?！　、诠砍鍪蹠r(shí)，應(yīng)制定對(duì)所有購房人具有約束力的有關(guān)房屋使用、修繕、管理等方面共 同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約。購房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，同時(shí)簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約。　?、酃砍鍪酆螅瑯I(yè)主委員會(huì)成立前，住宅的維修養(yǎng)護(hù)管理由售房單位或售房單位委托的 管理單位承擔(dān)；業(yè)主委員會(huì)成立后，住宅的管理，由業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同進(jìn)行管理?！　、芄砍鍪酆?，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由住宅所有人承擔(dān)，住宅所 有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。住宅所有人承擔(dān)維修費(fèi)用。　?、莨砍鍪酆?，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ň唧w辦 法。要建立公房售后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，凡屬人為損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償?！　、拮≌腥瞬坏蒙米郧终甲≌墓灿貌课缓凸灿迷O(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對(duì) 該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行有影響的自用設(shè)備?！　、唠娞?、高壓水泵、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)與更新及其費(fèi)用的分?jǐn)偅?按國家和地方政府現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?！　、喾残枰獙?duì)住宅進(jìn)行中修以上的，應(yīng)當(dāng)依照《城市房屋修繕管理規(guī)定》執(zhí)行。凡改變?cè)?房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的大修、改建工程，應(yīng)報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)審批?？⒐ず?，經(jīng)驗(yàn)收合格，方可辦理房屋現(xiàn)狀變更登記?！　、岙?dāng)事人因住宅的維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以向當(dāng) 地房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院起訴?！　?三)租賃住宅及其管理　　租賃住宅是指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，通過房屋租賃的形式取得在一定時(shí)期內(nèi)使用權(quán) 的住宅，包括公有住宅的租賃和集體所有制房產(chǎn)以及私人房產(chǎn)的租賃。租賃住宅的基本特點(diǎn)是房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)相分離，出租人出租的只是一定時(shí)期內(nèi)的房屋使用權(quán)。房屋承租人 和出租人必須以“契約”(租賃合同)的形式，規(guī)定好房屋租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)。從物業(yè)管理的角度來看，出租人的業(yè)主地位并沒有變化，其享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)也沒有改變，而 承租人做為房屋的實(shí)際使用人，是非業(yè)主使用人，其基本權(quán)利義務(wù)首先受到租賃合同的約束和限制，即業(yè)主做為出租人，將哪些權(quán)利、義務(wù)賦予了承租人。在物業(yè)管理中，出租人和承 租人首先都應(yīng)遵守租賃合同的有關(guān)規(guī)定，其次也都要遵守物業(yè)管理委托合同的各項(xiàng)規(guī)定?！　∽赓U住宅物業(yè)管理主要應(yīng)遵循以下幾條基本原則：　　　　國家公有住房或房產(chǎn)經(jīng)營公司出租住房的目的，是為了不斷滿足人民居住生活的需要， 私房的出租是公房出租的補(bǔ)充。因此房屋租賃后的物業(yè)管理，必須把維護(hù)承租方的合法使用權(quán)，為承租住戶或承租單位服務(wù)放在首位，支持承租方的合法要求，提高為承租方服務(wù)的質(zhì) 量，搞好房屋的維護(hù)和修繕工作，保證承租方安全、方便地使用房屋?！　　　」凶》康某鲎猓仨殘?zhí)行國家制定的租金標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)經(jīng)營公司和私人的房產(chǎn)出租，用 于住宅的，其租金標(biāo)準(zhǔn)的制定也必須符合國家有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)物價(jià)部門審批，報(bào)房管部門備案?！　　　》课葑赓U雙方必須依法維護(hù)正常的租賃關(guān)系，及時(shí)處理租賃使用過程中發(fā)生的各種問題 ，注意調(diào)解用房糾紛，要堅(jiān)決遵守國家的有關(guān)法律、政策與規(guī)定，抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為?！　　　∽赓U房屋的使用要嚴(yán)格按照房屋的設(shè)計(jì)用途來進(jìn)行，嚴(yán)格控制租賃房屋的用途變化。原 則是生活用房不能隨意改變?yōu)楣I(yè)或商業(yè)用房，因?yàn)橛猛静煌?，房屋?gòu)件所能承受的重量不同。因此，隨意改變房屋的用途，將會(huì)影響房屋的安全與使用?！　【C上所述，租賃住宅物業(yè)管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋 承租單位和住戶提供較好的服務(wù)。在這方面，物業(yè)管理企業(yè)要采取積極有效的措施，充分利用經(jīng)濟(jì)規(guī)律和法律手段，通過健全租賃立法，依法整頓房屋租賃的秩序，促進(jìn)租賃住宅物業(yè) 管理水平的提高。　　二、住宅小區(qū)的物業(yè)管理　　(一)居住小區(qū)物業(yè)管理模式的探索與形式　　居住小區(qū)的管理，采用“物業(yè)管理”模式，是對(duì)原來行政性福利型的房地產(chǎn)管理這種舊 體制的改革。這一改革是我國許多地區(qū)、各級(jí)政府、房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了各種有益探索，不斷總結(jié)取得的重大成果，它有一個(gè)逐步發(fā)展、不斷完善的過程。　　就全國來說，1989年9月，建設(shè)部在大慶召開了第一次全國住宅小區(qū)管理工作會(huì)議。這次會(huì)議，表示著全國性的住宅小區(qū)管理工作的序幕。1990年6月，建設(shè)部又召開了全國住宅 小區(qū)管理試點(diǎn)的第一次工作會(huì)議。1990年，建設(shè)部確定廣州市五羊村為國家級(jí)住宅小區(qū)管理試驗(yàn)點(diǎn)。1992年9月，建設(shè)部驗(yàn)收小組對(duì)五羊村住宅小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)考核驗(yàn)收。綜合全國各住宅小 區(qū)的管理，五羊村得分最高，被評(píng)為全國模范文明住宅小區(qū)。1993年4月，建設(shè)部在番禺、深圳召開了一次較高層次的專家討論會(huì)。在那次會(huì)上對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的發(fā)展方向取 得了共識(shí)。正是在這次會(huì)上，住宅小區(qū)的管理用“物業(yè)管理”模式正式被確定下來。1994年 3月，建設(shè)部以“建設(shè)部令”的形式在全國頒布施行。這即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》( 以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》)?！豆芾磙k法》作為一個(gè)部門的規(guī)章，為房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向?！　?二)居住小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)　　居住小區(qū)的物業(yè)管理是城市新建住宅管理在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)的新事物，它 具有以下的特點(diǎn)：　　，把社會(huì)物質(zhì)文明建設(shè)與精神文明建設(shè)融為一體。建設(shè)部頒發(fā)的《管理辦法》第一條，首先對(duì)居住小區(qū)的精神文明建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)提出了明 確的要求。這即“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。在物質(zhì)文明建設(shè)方面，物業(yè)管理體現(xiàn)在對(duì)居住小區(qū)內(nèi)、房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕等的管理上。這一方面，在 居住小區(qū)的物業(yè)管理的內(nèi)容中要有比較詳細(xì)的說明?，F(xiàn)在著重就居住小區(qū)的精神文明作一說明?！　【幼⌒^(qū)的精神文明建設(shè)包括兩個(gè)方面：一是精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容；二是精神文明 建設(shè)的活動(dòng)方式?！　【裎拿鹘ㄔO(shè)的基本內(nèi)容。依據(jù)《中共中央關(guān)于社會(huì)主義精神文明建設(shè)指導(dǎo)方針的決議 》精神，居住小區(qū)精神文明建設(shè)的具體內(nèi)容包括以下方面：　　(1)結(jié)合居民的實(shí)際情況，制定居住小區(qū)居民精神文明公約?！　?2)充實(shí)、完善文體設(shè)施和娛樂場(chǎng)所，開展豐富多彩的文體活動(dòng)，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，促進(jìn)安全團(tuán)結(jié)和社會(huì)穩(wěn)定?！　?3)建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培養(yǎng)健康的社區(qū)精神?！　【裎拿鹘ㄔO(shè)的活動(dòng)方式。根據(jù)居民的不同情況，精神文明建設(shè)應(yīng)以靈活多樣的方式進(jìn) 行。通常的活動(dòng)方式有：　　(1)運(yùn)用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，開展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)?！　?2)創(chuàng)建文明單位，注重文明居住?！　?，突出表現(xiàn)在管理重于建設(shè)這一特點(diǎn)。與以往的城市新建住宅管理不同，它重視物業(yè)建成后的管理。物業(yè)一旦建成，各方面的條件就基本定型 。專業(yè)的物業(yè)管理，不僅可以使居住小區(qū)的房屋、設(shè)備各項(xiàng)功能充分發(fā)揮，還可以彌補(bǔ)物業(yè)建造過程中的各種不足和缺陷，從而為廣大居民提供一個(gè)整潔、安全、和諧的居住環(huán)境?！　　＝ㄔO(shè)部“管理辦法”第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的管理 工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和經(jīng)營小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)”。居住小區(qū)是相對(duì)獨(dú)立的 區(qū)域。保證小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安，既是“管理辦法”的重要指導(dǎo)思想，又是對(duì)居住小區(qū)物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)要求?！　≡诰幼⌒^(qū)內(nèi)，遷入的新居民，具有不同階層和職業(yè)的差異，又有來自不同地區(qū)在生活 習(xí)慣、愛好方面的區(qū)別，經(jīng)濟(jì)收入等的差別又決定了他們對(duì)居住環(huán)境和居住行為的差異。這此差異有時(shí)會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。同時(shí)，新建居住小區(qū)又是區(qū)內(nèi)居民共同 的家園，是大家共同生活的場(chǎng)所，有必要在自治自律的基礎(chǔ)上對(duì)人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個(gè)大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，使每個(gè)人在享受一定權(quán) 利的同時(shí)，也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！　【幼⌒^(qū)的行政管理是住宅小區(qū)所在的屬地政府對(duì)該小區(qū)實(shí)施的政府職能管理。直接管 理的機(jī)構(gòu)有：街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機(jī)構(gòu)，如城市規(guī)劃、城市監(jiān)督、市政管理、房屋產(chǎn)權(quán)管理、環(huán)境衛(wèi)生、防疫、環(huán)境保護(hù)、工商行政、物價(jià)、稅收、民政 事務(wù)、社會(huì)治安等機(jī)構(gòu)?！　【幼⌒^(qū)的物業(yè)管理的具體內(nèi)容，將在下面專門敘述。這里著重指出，居住小區(qū)物業(yè)管 理的行政管理與物業(yè)專業(yè)管理的結(jié)合，是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，社會(huì)分工的必然產(chǎn)物，是社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)文明的表現(xiàn)?！　?。較之以前舊的管理體制來說，這種管理帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：　　首先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理的權(quán)威性和統(tǒng)一性。不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅在物 業(yè)管理上的側(cè)重點(diǎn)不同，如何針對(duì)產(chǎn)權(quán)的多元化實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理具有一定的復(fù)雜性?！　∑浯危^(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個(gè)部 門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對(duì)搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的?！　〉谌?，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集渠道不同，物 業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算原則不同，收繳方式不同。當(dāng)前，我國的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集既要考慮到物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作的成本費(fèi)用，又要 考慮到人民群眾經(jīng)濟(jì)收入的實(shí)際水平。這種費(fèi)用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費(fèi)的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認(rèn)真加 以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與辦法?！　?三)居住小區(qū)物業(yè)管理的具體內(nèi)容　　居住小區(qū)物業(yè)管理是城市管理現(xiàn)代化以及在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì) 化分工的產(chǎn)物。其物業(yè)管理的具體內(nèi)容：　　，制止各種違章行為，并進(jìn)一步完善、補(bǔ)充原規(guī)劃的不足之處，督促指導(dǎo)住戶和業(yè)主執(zhí)行規(guī)劃法?！　?。依據(jù)合同對(duì)業(yè)主委托的所管轄的物業(yè)定期維護(hù)與保養(yǎng)。尤其是房屋的公共管道、公共設(shè)備，都必須有一個(gè)眾多業(yè)主協(xié)調(diào)管理的服務(wù)機(jī)構(gòu)，作為所有產(chǎn)權(quán) 者利益維護(hù)或代理人。為了加強(qiáng)管理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案。　　、供電、公共照明、電梯等動(dòng)力設(shè)施的維護(hù)管理。小區(qū)的總泵房、配電房或自行發(fā)電的機(jī)房均應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員操作管理，確保正常的供水供電和安全用電。　　。在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，除明確規(guī)定屬大市政管理外的市政配套設(shè)施，包括樓宇內(nèi)的公共排水、化糞池等設(shè)施，均應(yīng)由物業(yè)公司進(jìn)行管理?！　?、綠公管理。這種管理的目的在于為廣大居民提供一個(gè)良好的居住環(huán)境?，F(xiàn)行小區(qū)規(guī)劃規(guī)定：綠地面積不少于總占地面積的30％，綠化覆蓋率不低于25％。環(huán)境保護(hù)主 要是控制噪音、控制空氣和水質(zhì)污染，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)法，治理、清除住宅內(nèi)污染源?！　?。除對(duì)小區(qū)的公共衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行維護(hù)外，還有小區(qū)樓宇內(nèi)外及公共場(chǎng)所的清潔工作。要加強(qiáng)防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認(rèn)真按照城市衛(wèi)生條例做好小區(qū) 內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作，堅(jiān)持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫，對(duì)小區(qū)的經(jīng)營商點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門前三包制度，物業(yè)公司應(yīng)爭(zhēng)取工商行政管理部門的支持，依據(jù)年審制度， 應(yīng)視經(jīng)營者遵守小區(qū)管理制度的優(yōu)劣而決定是否繼續(xù)發(fā)經(jīng)營業(yè)牌照。　　、防盜及公共秩序的管理。在小區(qū)內(nèi)，不允許亂放車輛，不允許占道堆放物件，不允許占道作業(yè)和擺攤設(shè)檔。根據(jù)公安部門關(guān)于開展“群防群治”的要求和誰受益、誰出錢 的辦法組織小區(qū)保安隊(duì)伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨。第三節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)與原則　　依據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“管理辦法”)的要求，居住小區(qū) 的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時(shí)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行?！肮芾磙k法”第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂 物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。”　　為了對(duì)物業(yè)管理公司的選聘與對(duì)管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，“管理辦法”第六條規(guī)定“ 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))?！　∫弧⒐芪瘯?huì)的組建及其權(quán)利與義務(wù)　　(一)管委會(huì)的組建　　該委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的 代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使