【文章內(nèi)容簡介】 口實行全封閉式管理，出入人員車輛需憑業(yè)主證或登記進入。（3）、對大件物品或貨物搬入要做登記并進行安全檢查。（4）、無論居住區(qū)、商場或辦公樓運出大件物品或批量貨物要憑業(yè)主或用戶開出的物品放行條，保安人員核對搬出物品與放行條上是否一致。勞務(wù)人員的管理：XX有可能因各種需要有一些社會勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、送餐員、推銷員等進入小區(qū)，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。因此，嚴格控制這類勞務(wù)人員進入XX是確保安全的重要內(nèi)容。我公司認為：（1）、對勞務(wù)人員（除施工人員外）原則上不準進入XX，送餐、送貨進入小區(qū)要憑臨時出入證或身份證，且只能送到所到區(qū)域的入口處。（2）、禁止推銷人員進入XX，尤其防止名為辦事、實為推銷的人員混入XX。（3）、對施工人員辦理出入證，出入證要貼上相片，并對XX內(nèi)的施工人員進行動態(tài)監(jiān)控。清場管理：根據(jù)小區(qū)情況，我公司可確定晚上某一些時間對裝修場地進行清場，由保安員逐片地毯式的清場。（1）、杜絕裝修人員在小區(qū)內(nèi)過夜。（2）、檢查房間是否鎖好。（3）、檢查房間是否鎖好。（4）、清場后實施有無存放易燃易爆的物品。（5）、清場后實施紅外線布控。XX外圍的管理外圍管理應(yīng)重點做好：（1）、防止盲流人員在小區(qū)周邊安營扎寨。（2）、防止有人從外圍進入XX破壞（放置易然易爆品等）。（3）、防止有人破壞小區(qū)周圍的設(shè)施設(shè)備、裝飾品、綠化、廣告宣傳物等。四、消防管理我公司認為，消防管理是各項管理中的重中之重。我公司對XX的消防工作重點放在消防預(yù)防上，通過多種舉措使XX不存在消防隱患。建立落實兩個系統(tǒng)的消防層級責(zé)任制。一是建立管理單位的消防責(zé)任制，從管理處經(jīng)理—部門負責(zé)人—員工，按職責(zé)范圍建立消防責(zé)任制，使管理處每個員工對消防工作都有責(zé)任。二是建立XX業(yè)戶內(nèi)部消防責(zé)任制，具體層級責(zé)任范圍接管后確定。建立日常巡檢制度每日保安員例巡XX的一個重要內(nèi)容是認真查看XX內(nèi)有沒有火情隱患，消防設(shè)施是否完好。裝修審批XX內(nèi)如有裝修工程，須經(jīng)管理處審批，以保證裝修符合消防規(guī)范要求，尤其是燒焊工程要嚴格控制，采取足夠消防措施才可進行。商場商鋪裝修裝飾審批XX裝修裝飾須報一份管理處，由管理處檢查是否有違規(guī)接線、裝飾材料是否符合安全要求等消防隱患。消防警報監(jiān)視XX監(jiān)控室24小時當值，密切注意消防警報；一旦發(fā)生消防報警，即刻趕往報警地點，即使是誤報，也要當真。消防檢查管理處每月組織一次XX消防大檢查，檢查XX的消防設(shè)備設(shè)施是否完好。每半年組織一次用戶室內(nèi)消防安全檢查。長假節(jié)日前（五一、國慶、春節(jié)|組織消防檢查。通過檢查，對可能構(gòu)成消防隱患的蛛絲馬跡的問題予以清除。消防演習(xí)管理處擬在每年11月份（秋冬季節(jié)）組織XX的消防演習(xí)。其目的：（1）、檢閱管理處遇到火警時的應(yīng)變能力。（2）、增強XX每一個工作人員對火警的敏感性及指導(dǎo)如何逃生。消防宣傳管理處將在XX內(nèi)開辟消防宣傳欄，組織觀看消防宣傳的錄象帶，以及請消防局人員來XX作消防教育報告，目的是強化XX每個人的消防意識。尤其在業(yè)主、用戶或商戶入住前，發(fā)消防宣傳冊，以強化業(yè)主的消防意識。消防設(shè)施的維護保養(yǎng)消防設(shè)施的完好是XX消防安全的有力保障，尤其是XX消防自動報警及消防自控系統(tǒng)要時刻保持在工作狀況。為保證這一系列的良好運作，我公司建議：可將消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)由專業(yè)消防公司來承擔(dān)，特別是消防報警的干式系統(tǒng)，涉及到產(chǎn)品的密碼一般只能由廠家維保。五、緊急事故的處理再完善的管理不排除出現(xiàn)突發(fā)的緊急事故。緊急事故一般有兩種情況：一是人為造成的，二是自然造成的。XX內(nèi)可能出現(xiàn)的突發(fā)事件有：（1）、噴淋爆裂、泄水（2）、電梯困人（3）、煤氣泄漏（4）、爆炸（5）、水浸（暴雨排水不暢）（6）、不明物體（懷疑爆炸物）（7）、尋畔滋事等治安糾紛等等。對XX內(nèi)可能出現(xiàn)的上述突發(fā)事件，我公司有整套處理辦法，并向所有員工進行培訓(xùn)，防患于未然。六、停車的管理我公司將XX的管理列入保安工作，是因為：停車影響到車流的暢通停車影響到XX外觀形象停車影響到車主的財產(chǎn)安全因此，加強停車的管理，確保紅外線內(nèi)交通順暢是物業(yè)管理的份內(nèi)之責(zé)。我公司會致力于：所有居民和商戶的機動車輛需要在指定停車場停放，以便提高車場的利用率。到XX臨時送貨車輛應(yīng)在送貨后馬上離開小區(qū)，以免影響車流暢通。做好車輛檢查登記工作。車輛進入車場停泊，管理員在司機離開前，須繞車輛仔細檢查一圈，檢查車燈、車輪、車身、車標志是否完好。如有問題，應(yīng)填寫檢查表，叫司機簽名確認：如司機不愿簽名，管理員應(yīng)通知主管到場見證，并做好詳細記錄，以便劃分車輛損壞賠償責(zé)任。做好車輛的安全防范工作。（1）、引導(dǎo)車輛泊位時，管理員應(yīng)站在車的左側(cè)或右側(cè)，不能站在車的正面，以防倒車是被撞。（2）、管理員指揮泊位時的手勢要讓司機能夠看到，一般要與反光鏡持平，不能過高或過低；泊放的位置應(yīng)在停車位正中，不可跨位停放，以免影響相鄰車輛的正常出入及造成車輛相互碰撞。（3）、司機離開時，管理員應(yīng)提醒其帶走貴重物品，關(guān)鎖好門窗，以防車輛及財務(wù)被盜。（4）、司機離開時，檢查車門窗是否關(guān)嚴。車內(nèi)有貴重物品時，管理員應(yīng)立即報告上級前來處理，不得私自進入車內(nèi)檢查或觸動車內(nèi)物品。上級主管檢查后，能關(guān)鎖好門窗的，替其關(guān)鎖；關(guān)鎖不了的，定鏡監(jiān)控錄象。如發(fā)現(xiàn)有巨額現(xiàn)金的提包，管理員及上級主管、車場收費員等一起清點，列出清單，在場人員簽名確認后，由上級主管保存。車主簽領(lǐng)時，要認真核對其駕駛證、行駛證、復(fù)印身份證，與車主簽名的領(lǐng)條一起存檔。（5）、停車場內(nèi)應(yīng)配置足夠的滅火器材，以應(yīng)付初期火警。此外，車場內(nèi)應(yīng)配備一些裝有干沙的桶，用于處理漏油車輛；并在顯眼處掛放禁止吸煙的標志牌，以防火災(zāi)事故發(fā)生。（6）、負責(zé)車場的管理員定期進行軍事化訓(xùn)練，對管理員的手勢、舉止統(tǒng)一標準，并總結(jié)出一套行之有效、簡單易懂的手勢，體現(xiàn)我管理員過硬的素質(zhì)及會場標準化的管理。我公司對智能停車場的管理有一套制度，根據(jù)XX的實際情況移植到XX車場管理中。七、保安工作標準保證全天24小時監(jiān)控主要出入口、電梯、通道，確保治安安全。當車場出、入車道阻塞時，3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，采取措施，設(shè)法在10分鐘內(nèi)恢復(fù)正常通車。車輛安全檢查時，10分鐘內(nèi)完成提醒客人鎖好門窗，帶走貴重物品及登記工作。出現(xiàn)煙感警鈴報警的情況，3分鐘內(nèi)到達報警地點核實情況，迅速組織撲救和疏散人員（如屬火警）。出現(xiàn)火警電話報警時，3分鐘內(nèi)到達火警現(xiàn)場組織撲救和疏散。出現(xiàn)用戶被搶或生命財產(chǎn)受到威脅時，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。組織人員布控堵截，現(xiàn)場控制并調(diào)查處理嫌疑人等，協(xié)助用戶報案，協(xié)助用戶將傷員送到醫(yī)院搶救。出現(xiàn)用戶報失竊的情況，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，組織人員布控堵截，現(xiàn)場調(diào)查處理，協(xié)助用戶報警。接到用戶求救援助的電話，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理或協(xié)助用戶報警（視情而定）?？蛻粲嘘P(guān)于治安消防的問題咨詢，當面答復(fù)用戶的疑問。接報有可疑人員活動，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。第七章 工程管理 一、整體設(shè)想工程管理是物業(yè)管理的重要組成部分，關(guān)系到XX的整體形象，對XX安全便利的居住和商務(wù)環(huán)境起著舉足輕重的作用，搞好工程管理是XX優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證。設(shè)備管理對XX的意義（1）、良好的設(shè)備管理能夠延長設(shè)備的使用壽命，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價值。（2）、良好的設(shè)備管理能夠保證設(shè)備的安全運行，保證XX設(shè)備安全無事故。（3）、良好的設(shè)備管理能夠給客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提高XX的社會形象。工程管理的目標工程管理的目標為：三個確保，五個完好，一個正常三個確保：保證供電設(shè)備正常運行，確保供電不中斷；保證空調(diào)設(shè)備正常運行，確?？照{(diào)正常供冷；保證供水設(shè)備正常運行，確保供水正常供給；五個完好：保證XX電梯設(shè)施完好； 保證XX消防設(shè)施完好； 保證XX監(jiān)控設(shè)施完好； 保證XX通訊設(shè)施完好； 保證供水排污設(shè)施完好一個正常：及時有效排除XX用戶的設(shè)備故障，保證各項設(shè)備正常。設(shè)備管理的組織架構(gòu)工程部的組織架構(gòu)根據(jù)XX的性質(zhì)、特點來確定。既要保證設(shè)備的正常運作，又要盡量節(jié)省人員，提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（1）工程部的組織架夠： 工程部 運行技工 維修技工 （2）、工程部技工任職資格。工程部負責(zé)XX的工程管理：A、具有高中以上學(xué)歷；B、具有相關(guān)技術(shù)職稱的證件；C、有三年以上工程管理的工作經(jīng)驗。二、日常運行管理建立設(shè)備運行管理制度（1）、根據(jù)XX的工作特點，制定各種設(shè)施設(shè)備的運行制度。電 梯： 07：00——22：00；居住區(qū)一部電梯24小時運行公共照明： 07：00——22：30 22：30——07：00（只設(shè)事故照明）空調(diào)/設(shè)備：根據(jù)需要確定供暖設(shè)備：根據(jù)需要確定射 燈：根據(jù)需要確定風(fēng) 機：根據(jù)需要確定生活水泵：自動控制污水處理設(shè)備：根據(jù)需要確定（2）、設(shè)備的開啟和關(guān)閉：電 梯：運行班負責(zé)啟閉，維修班負責(zé)檢查，負責(zé)維修空 調(diào)：運行班負責(zé)啟閉，檢查和維修供暖系統(tǒng)：運行班負責(zé)啟閉，檢查和維修公共照明：保安部負責(zé)啟閉、負責(zé)檢查，維修班負責(zé)維修射 燈：運行班負責(zé)啟閉，維修班負責(zé)檢查，負責(zé)維修風(fēng) 機：運行班負責(zé)啟閉，維修班負責(zé)檢查，負責(zé)維修生活水泵：維修班負責(zé)檢查，負責(zé)維修污水處理設(shè)備：維修班負責(zé)啟閉，負責(zé)檢查，負責(zé)維修供暖設(shè)備：運行班負責(zé)啟閉，檢查和維修。設(shè)備房的管理及巡檢建立一系列設(shè)備房的管理制度，建立XX各項設(shè)備巡檢制度，確保XX的設(shè)備運行安全。常用的制度：工程部機房管理規(guī)定；工程部機房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部交接班管理規(guī)定；工程部機房防火規(guī)定；工程部機房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部巡檢規(guī)定。設(shè)備運行人員的管理根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實行持證上崗。沒有上崗證的員工，不得進行操作。運行工負責(zé)高、低壓設(shè)備的運行；負責(zé)冷凍機組的運行。任職條件：A、具有電工證、高壓證、進網(wǎng)證、電梯證、空調(diào)證；B、有一年以上運行工作的實踐經(jīng)驗三、維修與保養(yǎng)管理維修人員的管理根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實行持證上崗。有上崗證的員工，不得進行操作。維修技工負責(zé)設(shè)備的維修。任職條件：A、具有電工證、高壓證、電梯證、空調(diào)證；B、機管焊工具有焊工證；C、有一年以上維修工作的實踐經(jīng)驗。維修工作的范圍公共區(qū)域：電梯的維修空氣處理機和風(fēng)機盤管的維修公共照明設(shè)施和電氣設(shè)施的維修各種風(fēng)機的維修各種水泵的維修污水處理設(shè)備的維修給排水設(shè)備的維修監(jiān)控設(shè)備的維修綜